Im Zuge der Finanzkrise gerieten einige offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten und wurden abgewickelt. Auch Dachfonds, die in offene Immobilienfonds investiert haben, mussten schließen und aufgelöst werden. Einige sind jetzt vom Markt. Für Anleger ist das mit Verlusten verbunden. test.de beleuchtet die aktuelle Lage und sagt, was Anleger jetzt noch tun können.
Am 11. Dezember ist Schluss
Das Ende des Immobiliendachfonds DWS ImmoFlex Vermögensmandat (DE000DWS0N09) ist beschlossene Sache: Am 11. Dezember 2017 verschwindet der Fonds vom Markt. Das restliche Geld wird an die Anleger ausgezahlt. Die noch verbliebenen Zielfonds, in die der Dachfonds investierte, sind verkauft. Es handelte sich dabei um offene Immobilienfonds in Auflösung. Anteile an Immobilienfonds in Auflösung können nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Wer verkaufen will, kann das zum Beispiel über die Börse tun, muss dabei aber einen hohen Preisabschlag hinnehmen.
Sechsjahresfrist ist abgelaufen
Anfang April 2012 hat DWS die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen an ihrem Fonds DWS ImmoFlex Vermögensmandat eingestellt. Nach sechs Jahren – gerechnet ab dem Tag, als die Anteilsrücknahme ausgesetzt wurde – läuft die Frist für die Auflösung ab. Das hat die Aufsichtsbehörde Bafin bestätigt. Dann muss der Fonds abgewickelt sein. Der DWS ImmoFlex Vermögensmandat hatte zuletzt noch Anteile unter anderem an den Fonds CS Euroreal und SEB Immoinvest. Das Management hat die Fonds auf dem Zweitmarkt verkauft. „Die erzielten Verkaufserlöse lagen meist auf dem Niveau der aktuellen Börsenpreise der Zielfonds, teils sogar leicht darüber“, schreibt DWS im Liquidationsbericht vom 16. November 2017.
Verluste mehr als 20 Prozent
Anleger, die den Fonds seit Ankündigung der Schließung Anfang April 2012 gehalten haben, haben nach Angaben der DWS seither einen Verlust von knapp 24 Prozent erlitten. Dieser sei vor allem auf die negative Entwicklung der Zielfonds zurückzuführen, heißt es bei DWS. Ein anderer Dachfonds aus dem Haus der Deutschen Bank, der DWS ImmoFlex (DE000DWS0N90) ist bereits im Mai 2017 aufgelöst worden. Mit diesem Fonds haben Anleger, die bei Schließung im Mai 2011 investiert waren, knapp 28 Prozent Verlust gemacht.
Auch Allianz Flexi Immo aufgelöst
Der Allianz Flexi Immo (DE0009797340), ebenfalls ein Immobiliendachfonds, wurde Ende September 2017 aufgelöst. Die Fondsgesellschaft Allianz Global Investors (AGI) verkaufte die verbliebenen Zielfonds über ein Bieterverfahren. Der Verkauf erfolgte mit einem Abschlag auf den Nettoinventarwert von rund 29,5 Prozent. Der Nettoinventarwert ist der von der Fondsgesellschaft angegebene Wert des Fonds. Auch an der Börse wäre mit hohen Abschlägen zu rechnen gewesen, gerade beim Verkauf größerer Volumina, wie Marc Savani von AGI betont. Seit der Schließung des Fonds am 17. April 2012 haben Anleger nach Angaben von Allianz rund 25,5 Prozent Verlust gemacht.
Möglicherweise Ansprüche aus Falschberatung
Anleger, die einen Immobiliendachfonds gekauft und Geld damit verloren haben, können unter Umständen auf Falschberatung klagen. Das sagt Rechtsanwalt Stefan Schweers von der Berliner Kanzlei Dr. Storch Rechtsanwälte. Die Berater hätten die Anleger auf das Risiko hinweisen müssen, dass ein offener Immobilienfonds schließen kann. Aber nicht nur das: In einigen Fällen war es sogar so, dass bereits bei Verkauf der Dachfondsanteile einige der Zielfonds bereits geschlossen waren, die Risiken sich also schon verwirklicht hatten. Darauf hätte der Berater ebenfalls aufmerksam machen müssen.
Drei Jahre Verjährungsfrist
Ansprüche aus Falschberatung verjähren drei Jahre, nachdem Anleger Kenntnis davon erlangt haben. Dass die Immobiliendachfonds geschlossen und schließlich gekündigt wurden, das ist schon Jahre her. Anleger mit Dachfonds haben das in der Regel mitbekommen, zumal die Fondsgesellschaften darüber informieren müssen. Doch das heißt noch nicht, dass die Anleger auch wissen, warum das passiert ist. „Aus der Schließung der Dachfonds können Anleger nicht schlussfolgern, dass die Zielfonds bei Erwerb teilweise schon geschlossen waren“, sagt Rechtsanwalt Schweers. Anleger müssen den konkreten Beratungsfehler erkannt haben, erst dann beginnt die Verjährung.
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Der Schadensersatzanspruch resultiert daraus, dass nicht darüber aufgeklärt wurde, dass ein Teil der Zielfonds bei Erwerb des Dachfonds durch den Anleger bereits von der Aussetzung der Anteilsrücknahme betroffen war. Es hatte sich also ein Risiko bereits verwirklicht. Hierüber wurde offenkundig in der Regel nicht aufgeklärt. In dem Verfahren 2-32 O 154/13 vor dem LG Frankfurt hatte die beklagte Vertriebsgesellschaft es unstreitig gelassen, nicht darüber aufgeklärt zu haben. Es handelte sich um die DVAG, welche exklusiv mit dem Vertrieb des Allianz Flexi Immo C beauftragt worden war. Die DVAG wurde rechtskräftig zu Schadensersatz verurteilt.
Zitat: „Aus der Schließung der Dachfonds können Anleger nicht schlussfolgern, dass die Zielfonds bei Erwerb teilweise schon geschlossen waren“, sagt Rechtsanwalt Schweers. Anleger müssen den konkreten Beratungsfehler erkannt haben, erst dann beginnt die Verjährung.
Fast immer wird sich im Konfliktfall die Frage der Beweisbarkeit stellen - und genau dort wird es problematisch für den rechtlich unbedarften Anteilkäufer, der im Zweifelsfall eher auf seinen Verlusten sitzen bleiben wird. Simple Kapitalmarkt-Faustregel, die fast immer zutrifft: Hohes Zinsversprechen = hohes Verlustrisiko, sehr hohes Zinsversprechen = sehr hohes Verlustrisiko.