Immobilienbe­teiligung Nur zwei von sechs „Alternativen Investmentfonds“ befriedigend

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Immobilienbe­teiligung - Nur zwei von sechs „Alternativen Investmentfonds“ befriedigend
In Baden-Württem­berg und Bayern hält die Fonds­gesell­schaft des LHI Immobilienportfolio II Immobilien. Dazu gehören ein Büro- und Geschäfts­haus (links) und ein Büro- und Labor­gebäude (mitte), beide in Konstanz sowie ein Büro­gebäude in Planegg-Martins­ried bei München. Ihre vierte Immobilie steht in Ludwigs­burg (ohne Foto). © Patrick Pfeiffer; Thorsten Joachim

Die Anlageidee klingt gut: Anleger beteiligen sich an einer Gesell­schaft, die in Immobilien investiert, und profitieren von den Mieten und Verkaufs­erlösen. Die Kehr­seite: Läuft das Geschäft schlecht, können sie ihr Kapital zum Teil oder ganz verlieren.

Immobilienbe­teiligung Testergebnisse für 6 Immobilien-AIF 08/2019

Finanztest hat sechs solcher Alternativer Investmentfonds (AIF) untersucht, die in Büro- und Geschäfts­gebäude, Hotels, Sozialimmobilien und Wohnungen in Deutsch­land investieren. Vor 2013 waren solche Angebote als geschlossene Immobilienfonds bekannt.

Unser Rat

Anlage. Machen Sie sich klar, dass Sie als Anleger eines Alternativen Investmentfonds (AIF) Mitunternehmer der Fonds­gesell­schaft werden. Sie sind an Gewinnen und Verlusten beteiligt – bis zum Total­verlust.

Eignung. Riskante Anlagen wie AIF sollten höchs­tens 5 Prozent Ihres freien Vermögens ausmachen. Bei 10 000 Euro Mindest­anlage, oft plus 5 Prozent Aufschlag, müssten Sie mindestens 200 000 Euro haben.

Auswahl. Im Test lagen HL Quartier West, Darm­stadt, und LHI Immobilienportfolio II vorne. Sie schnitten noch befriedigend ab.

Steuer. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern Sie mit Ihrem persönlichen Steu­ersatz. Hält die Fonds­gesell­schaft die Immobilien zehn Jahre oder länger, sind Gewinne beim Verkauf steuerfrei.

Warn­liste. Beim Wohn­park Elb­aue Dresden wälzen die Initiatoren die Verantwortung auf die Fonds­gesell­schaft ab, das ist schlecht für Anleger, wenn ein Schaden eintritt. Wir setzen das Angebot daher auf unsere Warnliste.

Immobilien müssen bekannt sein

Unser Fazit: Kosten und Risiken sind hoch. Über das Qualitäts­urteil Befriedigend kam kein Angebot hinaus, ähnlich wie 2012 und 2014, als Finanztest ebenfalls Immobilienbe­teiligungen untersucht hat. Seit 2013 fallen viele unter strengere Regeln und werden als Alternative Investmentfonds bezeichnet. Von 21 Angeboten im Früh­jahr 2019 haben wir 15 im Vorfeld aussortiert. Einige waren zu Beginn der Detail­unter­suchung geschlossen. Bei anderen ist noch nicht bekannt, in welche Immobilien sie investieren (Aussortierte Angebote).

Ein Angebot steht auf der Warn­liste

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Warnung. Beim Wohn­park Elb­aue ist die Fonds­gesell­schaft selbst verantwort­lich für den Verkaufs­prospekt. Enthält er Fehler, müsste ein Anleger die eigene Fonds­gesell­schaft auf Schaden­ersatz verklagen, in der er selbst Mitunternehmer ist. Das ist ein Warn­signal.

Angebote, bei denen Initiatoren die Verantwortung abwälzen, setzt Finanztest auf die Warnliste Geld­anlage: Beim „Wohn­park Elb­aue“ haftet die Fonds­gesell­schaft für fehler­hafte Angaben im Verkaufs­prospekt, etwa zur Höhe des Leerstands. Falls Anleger deswegen einen Schaden erleiden, müssten sie gegen ihre eigene Gesell­schaft vorgehen. Kritisch ist auch, dass 15 Millionen Euro Anleger­kapital nur 8,9 Millionen Euro Immobilien­wert gegen­über­stehen. Auf die Warn­liste kommen zum Beispiel auch Angebote, bei denen Anleger in Raten einzahlen können. Das Risiko ist dann groß, dass Anleger investieren, für die sich so ein Angebot nicht eignet.

Patrizia droht recht­liche Schritte an

Geprüft haben wir die Lage der Gebäude, Vermietung, Erträge im Verhältnis zu den Risiken, Anle­gerrechte und Trans­parenz sowie die vorgeschriebenen Wesentlichen Anleger­informationen. Das war zum Teil mühsam: Es dauerte Wochen, bis die Experten von Finanztest den Einblick in Unterlagen von Patrizia Grund­invest aus Augs­burg erhielten, den sie brauchten.

Patrizia beauftragte sogar einen Anwalt, der recht­liche Schritte androhte. Die Stiftung Warentest muss hohe Strafen zahlen, falls sie die Informationen nicht streng vertraulich behandelt. Unsere Experten durften Unterlagen nur unter ungewöhnlichen Sicher­heits­vorkehrungen einsehen. Auch andere Anbieter zeigten sich verschlossener als früher.

Nur LHI gab Unterlagen gleich heraus

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Quartier West heißt ein Büro- und Hotel­neubau in Darm­stadt, der einer Fonds­gesell­schaft von Hannover Leasing gehört. Die Gebäude, inklusive Stand­ort, Mietermix und Miethöhe schnitten in unserem Test gut ab, das Beteiligungs­angebot insgesamt war befriedigend. © Max Dudler Architekten AG

LHI aus Pullach über­mittelte ohne Zögern die gewünschten Unterlagen zu den zwei Wohn-, Büro- und Geschäfts­gebäuden in Konstanz und je einem in Ludwigs­burg und Planegg, in die das „LHI Immobilienportfolio II“ investiert. Das Angebot schnitt am zweit­besten mit einem Befriedigend ab. Etwas besser war das befriedigende „HL Quartier West, Darm­stadt“ mit einem Büro­gebäude und einem Hotel in Darm­stadt von Hannover Leasing aus Pullach.

Ausreichend waren vier Angebote: „26. INP Deutsche Sozialimmobilien“ von INP Invest aus Hamburg investiert in Pfle­geeinrichtungen und -wohn­anlagen in mehreren deutschen Städten und in eine Kinder­tages­stätte. „Wealth­Cap Immobilien Deutsch­land 41“ von Wealth­Cap aus München steckt das Anlegergeld in Büro­gebäude in Hamburg, München und Nürn­berg. Am schwächsten waren die beiden Beteiligungs­angebote von Patrizia mit einem Nahversorgungs­zentrum in Hofheim im Taunus und einem Büro-, Hotel- und Geschäfts­gebäude in Berlin.

Strengere Regeln seit 2013

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Die Verkaufs­prospekte Alternativer Investmentfonds sind die wichtigste Informations­quelle für interes­sierte Anleger, hier Beispiele von Patrizia, Wealth­Cap und INP (von links nach rechts).

Seit 2013 müssen Anbieter strenge Voraus­setzungen erfüllen. Sie müssen Interes­senten nach festen Vorgaben informieren. Bank­kredite dürfen höchs­tens das Eineinhalb­fache des Kapitals der Anleger ausmachen. Stand­orte und Vermietungs­situation aller Immobilien an sich waren eigentlich ganz passabel. Die Rendite­chancen im Vergleich zu den Risiken sind allerdings weiterhin nicht besonders hoch. Interes­senten können nach den Prospekt­gut­achten und den Wert­gut­achten der Immobilien fragen. Reagiert ein Anbieter unwil­lig oder gewährt selbst gegen Abgabe einer Vertraulich­keits­erklärung keinen Einblick, ist das kein gutes Zeichen.

Schnäpp­chen gibt es nicht mehr

Erfolg versprechend sind solche Angebote nur, wenn die Gesell­schaften die Immobilien nicht zu teuer kaufen, zahlungs­fähige und -willige Mieter haben und die Gebäude später zu einem guten Preis verkaufen. Immobilien in gutem Zustand an aussichts­reichen Stand­orten zu einem vernünftigen Preis zu finden, ist nach dem jahre­langen Preisboom im Moment ein Kunst­stück für sich. Bei allen Angeboten gibt es deutlich mehr als einen Mieter. Das ist vorteilhaft. Gibt es nur einen einzigen Mieter, besteht das Risiko, dass sein Auszug oder Ausfall alle Kalkulationen zu Fall bringt.

Bei fünf Angeboten hoffen die Gesell­schaften, beim Verkauf unter Berück­sichtigung der Instandhaltungs­kosten einen etwas höheren Erlös zu erzielen als den Kauf­preis. Vorsichtig kalkuliert ist das angesichts der derzeit hohen Kauf­preise nicht gerade. Es sind auch keine geplanten Maßnahmen erkenn­bar, die den Wert signifikant steigern könnten. Dagegen rechnet INP mit einem kleinen Abschlag. Das ist vorsichtiger. Bei Sozialimmobilien wäre ein anderes Vorgehen auch schwer begründ­bar.

Kosten sind nach wie vor hoch

In allen Fällen schlugen die Kosten heftig zu Buche. Anfäng­liche fonds­bezogene Kosten zwischen 13,5 Prozent und 17,0 Prozent in Relation zum Eigen­kapital, das ist heftig. So hoch wie bei unternehmerischen Beteiligungs­modellen sind die Kosten bei wenigen anderen Geld­anlage­angeboten. Hinzu kommen laufende Kosten zwischen 0,9 und 1,3 Prozent pro Jahr. Das klingt harmlos, summiert sich aber über zehn oder mehr Jahre Lauf­zeit auf gewaltige Beträge.

Die Kosten liegen damit ungefähr im selben Bereich wie früher. Deshalb gingen oft auch die Renditehoff­nungen nicht auf. Denn viele Kosten sind fix – sie fallen auch an, wenn das Geschäft miserabel läuft.

Schwache Zusammenfassungen

Im ausführ­lichen Verkaufs­prospekt und der dreiseitigen Zusammenfassung, den Wesentlichen Anleger­informationen (WAI), müssen Anbieter die Kosten auflisten. Die Wesentlichen Anleger­informationen enttäuschten durchweg. Die Anbieter sollen auf drei Seiten nach einem festen Schema alles Wesentliche zusammenfassen. Interes­senten sollen Angebote so leichter vergleichen können. Das funk­tioniert nicht. Im WAI finden sich vor allem Allgemeinplätze, die auf viele Immobilien­investments passen.

Kein Anbieter machte darin zum Beispiel genaue Angaben zum Vermietungs­stand. Auch zur Lauf­zeit der Miet­verträge äußerte sich keiner, Interes­senten müssen sie im Verkaufs­prospekt, bei Wealth­Cap in Werbe­unterlagen suchen.

Angaben schwer vergleich­bar

In den Wesentlichen Anleger­informationen sind in der Regel trotz aller Schwächen noch die konkretesten Angaben darüber zu finden, was die Anlage abwirft. Sie lassen sich aber nicht leicht interpretieren. Patrizia beziffert die „Aussichten für die Kapitalrück­zahlung und die angestrebten Erträge vor Steuern “ im „Basis­szenario“ für ihr Gebäude in Berlins Lands­berger Allee auf 140 Prozent. Dass sie über zehn Jahre plant, müssen Anleger an anderer Stelle heraus­suchen. INP gibt eine Lauf­zeit bis Ende 2031 an. Unklar bleibt jedoch, worauf sich die „künftige Wert­entwick­lung“ von 157,4 Prozent bezieht und ob sie einer hohen Rendite entspricht oder nicht.

Interes­senten sollten nach einer Prognoserechnung fragen

Hilf­reich sind dafür Prognoserechnungen. Früher waren sie in den Verkaufs­prospekten zu finden. Die 2013 einge­führten Regeln schreiben das nicht mehr vor – eine Verschlechterung für Anleger. INP und HL veröffent­lichen eine Prognoserechnung im Prospekt, Wealth­Cap tut dies in einer Werbebroschüre. Interes­senten sollten nach einer Prognoserechnung fragen, wenn sie keine finden. Denn sie gibt Einblick, wie konservativ oder ambitioniert ein Anbieter plant. LHI hat zwar eine Prognoserechnung im Prospekt, sie umfasst aber nicht die gesamte Lauf­zeit. Bei Patrizia durften die Finanztest-Experten die Rechnung nur unter hohen Sicher­heits­vorkehrungen einsehen.

Kosten mindern Rendite stark

Es lässt sich für interes­sierte Anleger schwer abschätzen, wie sich die Kosten auf die Rendite auswirken. Unsere Experten haben das aus den Zahlen berechnet: Selbst beim kostengüns­tigsten Alternativen Investmentfonds, dem Beteiligungs­angebot von HL, fraßen die Kosten mehr als 40 Prozent der Rendite auf, die die Immobilien erzielen sollen.

Tipp: Viele unternehmerische Immobilienbe­teiligungen haben in der Vergangenheit enttäuscht Test Geschlossene Fonds.

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Profilbild Stiftung_Warentest am 02.09.2019 um 16:40 Uhr
Getestete Produkte

@kallelulla: Die Liste der hier getesteten Immobilienbeteiligungen finden Sie kostenlos unter dem Link "getestete Produkte". Vonovia und Deutsche Wohnen wurden nicht getestet. (TK)

kallelulla am 30.08.2019 um 20:02 Uhr
Blackrock gefällig???

Hallihallo von der u. a. feinstaubfreien Stockholmer Schäreninsel Lidingö!
Da ich ja auf Grund deutscher Steuervorschrift und somit als "diskriminierter" Deutscher von Schweden aus keine PDF-Herunterladungen von Warentestartikel ausführen kann, ist die Frage, ob Vonovia und Deutsche Wohnen auch als Investierungsobjekte getestet wurden?
Und da man es u. a. via mehr oder weniger %uelle Anteile an o. g. Immobiliengesellschaften von deren Muttergesellschaft BLACKROCK genauso wie der Friedrich Merz mit "e" zum Milliardär bringen konnte, müßte da trotz aller Mieterproteste und Mietendeckelung auf Grund aller Luxussanierungen etc. noch so Einiges zu holen sein - oder?
Bin zwar nicht gerade religiös, aber möge der liebe Gott es nur verhüten, daß der Merz mit "e" jemals eine politische Macht wie z. B. CDU-Vorsitzender oder sogar Bundeskanzler wird, dann ist für mich auf alte Tage ein Paßwechsel zu einem Schwedischen fällig; denn eine doppelte Staatsangehörigkeit existiert nicht für Deutsch

kallelulla am 30.08.2019 um 19:59 Uhr

Kommentar vom Autor gelöscht.