Immobilienbe­teiligung Nur zwei von sechs „Alternativen Investmentfonds“ befriedigend

Immobilien müssen bekannt sein

Unser Fazit: Kosten und Risiken sind hoch. Über das Qualitäts­urteil Befriedigend kam kein Angebot hinaus, ähnlich wie 2012 und 2014, als Finanztest ebenfalls Immobilienbe­teiligungen untersucht hat. Seit 2013 fallen viele unter strengere Regeln und werden als Alternative Investmentfonds bezeichnet. Von 21 Angeboten im Früh­jahr 2019 haben wir 15 im Vorfeld aussortiert. Einige waren zu Beginn der Detail­unter­suchung geschlossen. Bei anderen ist noch nicht bekannt, in welche Immobilien sie investieren (Aussortierte Angebote).

Ein Angebot steht auf der Warn­liste

Angebote, bei denen Initiatoren die Verantwortung abwälzen, setzt Finanztest auf die Warnliste Geld­anlage: Beim „Wohn­park Elb­aue“ haftet die Fonds­gesell­schaft für fehler­hafte Angaben im Verkaufs­prospekt, etwa zur Höhe des Leerstands. Falls Anleger deswegen einen Schaden erleiden, müssten sie gegen ihre eigene Gesell­schaft vorgehen. Kritisch ist auch, dass 15 Millionen Euro Anleger­kapital nur 8,9 Millionen Euro Immobilien­wert gegen­über­stehen. Auf die Warn­liste kommen zum Beispiel auch Angebote, bei denen Anleger in Raten einzahlen können. Das Risiko ist dann groß, dass Anleger investieren, für die sich so ein Angebot nicht eignet.

Patrizia droht recht­liche Schritte an

Geprüft haben wir die Lage der Gebäude, Vermietung, Erträge im Verhältnis zu den Risiken, Anle­gerrechte und Trans­parenz sowie die vorgeschriebenen Wesentlichen Anleger­informationen. Das war zum Teil mühsam: Es dauerte Wochen, bis die Experten von Finanztest den Einblick in Unterlagen von Patrizia Grund­invest aus Augs­burg erhielten, den sie brauchten.

Patrizia beauftragte sogar einen Anwalt, der recht­liche Schritte androhte. Die Stiftung Warentest muss hohe Strafen zahlen, falls sie die Informationen nicht streng vertraulich behandelt. Unsere Experten durften Unterlagen nur unter ungewöhnlichen Sicher­heits­vorkehrungen einsehen. Auch andere Anbieter zeigten sich verschlossener als früher.

Nur LHI gab Unterlagen gleich heraus

LHI aus Pullach über­mittelte ohne Zögern die gewünschten Unterlagen zu den zwei Wohn-, Büro- und Geschäfts­gebäuden in Konstanz und je einem in Ludwigs­burg und Planegg, in die das „LHI Immobilienportfolio II“ investiert. Das Angebot schnitt am zweit­besten mit einem Befriedigend ab. Etwas besser war das befriedigende „HL Quartier West, Darm­stadt“ mit einem Büro­gebäude und einem Hotel in Darm­stadt von Hannover Leasing aus Pullach.

Ausreichend waren vier Angebote: „26. INP Deutsche Sozialimmobilien“ von INP Invest aus Hamburg investiert in Pfle­geeinrichtungen und -wohn­anlagen in mehreren deutschen Städten und in eine Kinder­tages­stätte. „Wealth­Cap Immobilien Deutsch­land 41“ von Wealth­Cap aus München steckt das Anlegergeld in Büro­gebäude in Hamburg, München und Nürn­berg. Am schwächsten waren die beiden Beteiligungs­angebote von Patrizia mit einem Nahversorgungs­zentrum in Hofheim im Taunus und einem Büro-, Hotel- und Geschäfts­gebäude in Berlin.

Strengere Regeln seit 2013

Seit 2013 müssen Anbieter strenge Voraus­setzungen erfüllen. Sie müssen Interes­senten nach festen Vorgaben informieren. Bank­kredite dürfen höchs­tens das Eineinhalb­fache des Kapitals der Anleger ausmachen. Stand­orte und Vermietungs­situation aller Immobilien an sich waren eigentlich ganz passabel. Die Rendite­chancen im Vergleich zu den Risiken sind allerdings weiterhin nicht besonders hoch. Interes­senten können nach den Prospekt­gut­achten und den Wert­gut­achten der Immobilien fragen. Reagiert ein Anbieter unwil­lig oder gewährt selbst gegen Abgabe einer Vertraulich­keits­erklärung keinen Einblick, ist das kein gutes Zeichen.

Schnäpp­chen gibt es nicht mehr

Erfolg versprechend sind solche Angebote nur, wenn die Gesell­schaften die Immobilien nicht zu teuer kaufen, zahlungs­fähige und -willige Mieter haben und die Gebäude später zu einem guten Preis verkaufen. Immobilien in gutem Zustand an aussichts­reichen Stand­orten zu einem vernünftigen Preis zu finden, ist nach dem jahre­langen Preisboom im Moment ein Kunst­stück für sich. Bei allen Angeboten gibt es deutlich mehr als einen Mieter. Das ist vorteilhaft. Gibt es nur einen einzigen Mieter, besteht das Risiko, dass sein Auszug oder Ausfall alle Kalkulationen zu Fall bringt.

Bei fünf Angeboten hoffen die Gesell­schaften, beim Verkauf unter Berück­sichtigung der Instandhaltungs­kosten einen etwas höheren Erlös zu erzielen als den Kauf­preis. Vorsichtig kalkuliert ist das angesichts der derzeit hohen Kauf­preise nicht gerade. Es sind auch keine geplanten Maßnahmen erkenn­bar, die den Wert signifikant steigern könnten. Dagegen rechnet INP mit einem kleinen Abschlag. Das ist vorsichtiger. Bei Sozialimmobilien wäre ein anderes Vorgehen auch schwer begründ­bar.

Kosten sind nach wie vor hoch

In allen Fällen schlugen die Kosten heftig zu Buche. Anfäng­liche fonds­bezogene Kosten zwischen 13,5 Prozent und 17,0 Prozent in Relation zum Eigen­kapital, das ist heftig. So hoch wie bei unternehmerischen Beteiligungs­modellen sind die Kosten bei wenigen anderen Geld­anlage­angeboten. Hinzu kommen laufende Kosten zwischen 0,9 und 1,3 Prozent pro Jahr. Das klingt harmlos, summiert sich aber über zehn oder mehr Jahre Lauf­zeit auf gewaltige Beträge.

Die Kosten liegen damit ungefähr im selben Bereich wie früher. Deshalb gingen oft auch die Renditehoff­nungen nicht auf. Denn viele Kosten sind fix – sie fallen auch an, wenn das Geschäft miserabel läuft.

Schwache Zusammenfassungen

Im ausführ­lichen Verkaufs­prospekt und der dreiseitigen Zusammenfassung, den Wesentlichen Anleger­informationen (WAI), müssen Anbieter die Kosten auflisten. Die Wesentlichen Anleger­informationen enttäuschten durchweg. Die Anbieter sollen auf drei Seiten nach einem festen Schema alles Wesentliche zusammenfassen. Interes­senten sollen Angebote so leichter vergleichen können. Das funk­tioniert nicht. Im WAI finden sich vor allem Allgemeinplätze, die auf viele Immobilien­investments passen.

Kein Anbieter machte darin zum Beispiel genaue Angaben zum Vermietungs­stand. Auch zur Lauf­zeit der Miet­verträge äußerte sich keiner, Interes­senten müssen sie im Verkaufs­prospekt, bei Wealth­Cap in Werbe­unterlagen suchen.

Angaben schwer vergleich­bar

In den Wesentlichen Anleger­informationen sind in der Regel trotz aller Schwächen noch die konkretesten Angaben darüber zu finden, was die Anlage abwirft. Sie lassen sich aber nicht leicht interpretieren. Patrizia beziffert die „Aussichten für die Kapitalrück­zahlung und die angestrebten Erträge vor Steuern “ im „Basis­szenario“ für ihr Gebäude in Berlins Lands­berger Allee auf 140 Prozent. Dass sie über zehn Jahre plant, müssen Anleger an anderer Stelle heraus­suchen. INP gibt eine Lauf­zeit bis Ende 2031 an. Unklar bleibt jedoch, worauf sich die „künftige Wert­entwick­lung“ von 157,4 Prozent bezieht und ob sie einer hohen Rendite entspricht oder nicht.

Interes­senten sollten nach einer Prognoserechnung fragen

Hilf­reich sind dafür Prognoserechnungen. Früher waren sie in den Verkaufs­prospekten zu finden. Die 2013 einge­führten Regeln schreiben das nicht mehr vor – eine Verschlechterung für Anleger. INP und HL veröffent­lichen eine Prognoserechnung im Prospekt, Wealth­Cap tut dies in einer Werbebroschüre. Interes­senten sollten nach einer Prognoserechnung fragen, wenn sie keine finden. Denn sie gibt Einblick, wie konservativ oder ambitioniert ein Anbieter plant. LHI hat zwar eine Prognoserechnung im Prospekt, sie umfasst aber nicht die gesamte Lauf­zeit. Bei Patrizia durften die Finanztest-Experten die Rechnung nur unter hohen Sicher­heits­vorkehrungen einsehen.

Kosten mindern Rendite stark

Es lässt sich für interes­sierte Anleger schwer abschätzen, wie sich die Kosten auf die Rendite auswirken. Unsere Experten haben das aus den Zahlen berechnet: Selbst beim kostengüns­tigsten Alternativen Investmentfonds, dem Beteiligungs­angebot von HL, fraßen die Kosten mehr als 40 Prozent der Rendite auf, die die Immobilien erzielen sollen.

Tipp: Viele unternehmerische Immobilienbe­teiligungen haben in der Vergangenheit enttäuscht Test Geschlossene Fonds.