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Testergebnisse für 6 Immobilien-AIF 08/2019Im Test
Finanztest hat 21 Publikums-AIF (Alternative Investmentfonds) mit dem Investitionsschwerpunkt Immobilien in Deutschland erfasst, von denen Anleger im März 2019 Anteile kaufen konnten. Im Testverlauf haben wir 15 Fonds aussortiert: Sie waren entweder bis Mitte Mai 2019 laut Angabe des Anbieters geschlossen (ausplatziert), es handelte sich um Blindpools oder wir setzten sie aufgrund besonderer Risiken auf unsere Warnliste. Ausführlich geprüft haben wir sechs Alternative Investmentfonds. Stichtag für die Erhebung der Daten für die Detailprüfung war der 29. April 2019.
Fondsobjekt und Vermietung (35 Prozent)
Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie. Wir gingen der Frage nach, wie leicht oder schwer es ist, einen Nachmieter oder später auch einen Käufer zu finden. Bewertet haben wir die in der Fondsgesellschaft vorhandenen Immobilien nach ihrer Nutzungsart – ob es sich zum Beispiel um eine Wohn-, Büro- oder Pflegeimmobile handelt –, nach ihrer Lage und ihrem Alter.
Vermietungsstand. Bewertet wurde, wie hoch der vermietete Anteil der Immobilie ist und wie lang die Mietverträge laufen. Geprüft haben wir den Anteil des Hauptmieters an den Gesamtmieterträgen.
Ertrag und Risiko (35 Prozent)
Finanzierungsrisiko. In unsere Bewertung gingen der Kreditanteil an der Gesamtfinanzierung des Immobilienkaufs und die geplante Tilgung der Kredite ein. Geprüft wurde außerdem, ob der Fonds Finanzierungsinstrumente (Derivate) zur Absicherung von Vermögensgegenständen einsetzen darf.
Kosten. Bewertet wurde die Höhe der einmaligen Kosten, die Anlegern zu Beginn abgezogen werden, etwa in Form der Vertriebsprovision und der Konzeptionsgebühren. Außerdem haben wir die Höhe der laufenden Kosten pro Jahr und der Vergütungen für eine Fondsgesellschaft bewertet, wenn sie die Immobilien zum geplanten Vertragsende verkauft.
Prognoserisiko. Wir haben die Anlagerendite vor Steuern berechnet und bewertet. Dazu haben wir die Prognosen der Fondsanbieter für die Ausschüttungen an Anleger geprüft. Vorsichtige Annahmen des Anbieters wirkten sich positiv auf die Bewertung aus. Dazu gehören unter anderem die Bildung von finanziellen Reserven für den Fall unvorhersehbarer Mietausfälle, ein realistischer Zinssatz für die Anschlussfinanzierung auslaufender Kredite sowie ein ausgewogenes Verhältnis zwischen erwartetem Verkaufs- und Einkaufspreis unter Berücksichtigung der Instandhaltungskosten der Immobilie.
Kontrolle und Vertrag (20 Prozent)
Anleger sollten alle relevanten Unterlagen kennen und die Leistungen des Anbieters anhand seiner Erwartungen beurteilen können.
Fondslaufzeit. Es wurden die Bedingungen geprüft, unter denen die Fondsgesellschaft von der vereinbarten Laufzeit des Fonds abweichen kann.
Verkaufsmotivation. Wir haben bewertet, ob es für die Fondsanbieter einen Anreiz gibt, Fondsimmobilien zu einem günstigen Zeitpunkt zu verkaufen.
Verflechtungen. Verflechtungen zwischen Objektverkäufer, Mieter und/oder Fondsanbieter können Interessenskonflikte auslösen. Gibt es zum Beispiel eine Verflechtung zwischen der Fondsgesellschaft und dem Objektverkäufer, könnte der Kaufpreis überhöht sein.
Prospektgutachten. Ein Wirtschaftsprüfer sollte das Fondsangebot in Anlehnung an die vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) erarbeitete Richtlinie IDW Standard S 4 prüfen. Danach ist zu untersuchen, ob die Angaben im Prospekt des Fonds vollständig, plausibel und richtig sind.
Mittelverwendung. Damit ein Anleger weiß, wie viel seines Geldes in Immobilien fließt, sollte es eine Detaildarstellung zur Verwendung der Mittel geben.
Immobilienbewertung. Die im Fonds vorhandenen Immobilien müssen jährlich bewertet werden. Positiv ist eine externe und unabhängige Bewertung.
Wesentliche Anlegerinformationen (10 Prozent)
Die Wesentlichen Anlegerinformationen (WAI) sollen die wesentlichen Informationen einer Anlage kurz und verständlich wiedergeben. Wir haben geprüft, ob wichtige Eigenschaften der Anlage wie Rahmendaten zum Fonds und Angaben zur Immobilie oder zur Vermietungssituation aussagekräftig dargestellt sind. Wir bewerteten den Gehalt der Informationen zu Risiko, Kosten und Ertrag und prüften, ob die Angaben konkret genug sind, um Vergleiche mit anderen Fonds zu ziehen.
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Und wieder einmal seid ihr spitze! Wer vor dem Kauf von Projekt Metropolen 18 gegoogelt hat, ließ sicherlich die Finger von diesem Fond......
@kallelulla: Die Liste der hier getesteten Immobilienbeteiligungen finden Sie kostenlos unter dem Link "getestete Produkte". Vonovia und Deutsche Wohnen wurden nicht getestet. (TK)
Hallihallo von der u. a. feinstaubfreien Stockholmer Schäreninsel Lidingö!
Da ich ja auf Grund deutscher Steuervorschrift und somit als "diskriminierter" Deutscher von Schweden aus keine PDF-Herunterladungen von Warentestartikel ausführen kann, ist die Frage, ob Vonovia und Deutsche Wohnen auch als Investierungsobjekte getestet wurden?
Und da man es u. a. via mehr oder weniger %uelle Anteile an o. g. Immobiliengesellschaften von deren Muttergesellschaft BLACKROCK genauso wie der Friedrich Merz mit "e" zum Milliardär bringen konnte, müßte da trotz aller Mieterproteste und Mietendeckelung auf Grund aller Luxussanierungen etc. noch so Einiges zu holen sein - oder?
Bin zwar nicht gerade religiös, aber möge der liebe Gott es nur verhüten, daß der Merz mit "e" jemals eine politische Macht wie z. B. CDU-Vorsitzender oder sogar Bundeskanzler wird, dann ist für mich auf alte Tage ein Paßwechsel zu einem Schwedischen fällig; denn eine doppelte Staatsangehörigkeit existiert nicht für Deutsch
Kommentar vom Autor gelöscht.