So haben wir getestet

Im Test

Finanztest hat 21 Publikums-AIF (Alternative Investmentfonds) mit dem Investitions­schwer­punkt Immobilien in Deutsch­land erfasst, von denen Anleger im März 2019 Anteile kaufen konnten. Im Test­verlauf haben wir 15 Fonds aussortiert: Sie waren entweder bis Mitte Mai 2019 laut Angabe des Anbieters geschlossen (ausplatziert), es handelte sich um Blindpools oder wir setzten sie aufgrund besonderer Risiken auf unsere Warn­liste. Ausführ­lich geprüft haben wir sechs Alternative Investmentfonds. Stichtag für die Erhebung der Daten für die Detail­prüfung war der 29. April 2019.

Fonds­objekt und Vermietung (35 Prozent)

Dritt­verwendungs­fähig­keit der Immobilie. Wir gingen der Frage nach, wie leicht oder schwer es ist, einen Nach­mieter oder später auch einen Käufer zu finden. Bewertet haben wir die in der Fonds­gesell­schaft vorhandenen Immobilien nach ihrer Nutzungs­art – ob es sich zum Beispiel um eine Wohn-, Büro- oder Pflegeimmobile handelt –, nach ihrer Lage und ihrem Alter.

Vermietungs­stand. Bewertet wurde, wie hoch der vermietete Anteil der Immobilie ist und wie lang die Miet­verträge laufen. Geprüft haben wir den Anteil des Haupt­mieters an den Gesamt­miet­erträgen.

Ertrag und Risiko (35 Prozent)

Finanzierungs­risiko. In unsere Bewertung gingen der Kredit­anteil an der Gesamt­finanzierung des Immobilienkaufs und die geplante Tilgung der Kredite ein. Geprüft wurde außerdem, ob der Fonds Finanzierungs­instru­mente (Deri­vate) zur Absicherung von Vermögens­gegen­ständen einsetzen darf.

Kosten. Bewertet wurde die Höhe der einmaligen Kosten, die Anlegern zu Beginn abge­zogen werden, etwa in Form der Vertriebs­provision und der Konzeptions­gebühren. Außerdem haben wir die Höhe der laufenden Kosten pro Jahr und der Vergütungen für eine Fonds­gesell­schaft bewertet, wenn sie die Immobilien zum geplanten Vertrags­ende verkauft.

Prognoserisiko. Wir haben die Anlagerendite vor Steuern berechnet und bewertet. Dazu haben wir die Prognosen der Fondsanbieter für die Ausschüttungen an Anleger geprüft. Vorsichtige Annahmen des Anbieters wirkten sich positiv auf die Bewertung aus. Dazu gehören unter anderem die Bildung von finanziellen Reserven für den Fall unvor­hersehbarer Miet­ausfälle, ein realistischer Zins­satz für die Anschluss­finanzierung auslaufender Kredite sowie ein ausgewogenes Verhältnis zwischen erwartetem Verkaufs- und Einkaufs­preis unter Berück­sichtigung der Instandhaltungs­kosten der Immobilie.

Kontrolle und Vertrag (20 Prozent)

Anleger sollten alle relevanten Unterlagen kennen und die Leistungen des Anbieters anhand seiner Erwartungen beur­teilen können.

Fonds­lauf­zeit. Es wurden die Bedingungen geprüft, unter denen die Fonds­gesell­schaft von der vereinbarten Lauf­zeit des Fonds abweichen kann.

Verkaufs­motivation. Wir haben bewertet, ob es für die Fondsanbieter einen Anreiz gibt, Fondsimmobilien zu einem güns­tigen Zeit­punkt zu verkaufen.

Verflechtungen. Verflechtungen zwischen Objekt­verkäufer, Mieter und/oder Fondsanbieter können Interes­sens­konflikte auslösen. Gibt es zum Beispiel eine Verflechtung zwischen der Fonds­gesell­schaft und dem Objekt­verkäufer, könnte der Kauf­preis über­höht sein.

Prospekt­gut­achten. Ein Wirt­schafts­prüfer sollte das Fonds­angebot in Anlehnung an die vom Institut der Wirt­schafts­prüfer (IDW) erarbeitete Richt­linie IDW Stan­dard S 4 prüfen. Danach ist zu unter­suchen, ob die Angaben im Prospekt des Fonds voll­ständig, plausibel und richtig sind.

Mittel­verwendung. Damit ein Anleger weiß, wie viel seines Geldes in Immobilien fließt, sollte es eine Detaildar­stellung zur Verwendung der Mittel geben.

Immobilienbe­wertung. Die im Fonds vorhandenen Immobilien müssen jähr­lich bewertet werden. Positiv ist eine externe und unabhängige Bewertung.

Wesentliche Anleger­informationen (10 Prozent)

Die Wesentlichen Anleger­informationen (WAI) sollen die wesentlichen Informationen einer Anlage kurz und verständlich wiedergeben. Wir haben geprüft, ob wichtige Eigenschaften der Anlage wie Rahmendaten zum Fonds und Angaben zur Immobilie oder zur Vermietungs­situation aussagekräftig dargestellt sind. Wir bewerteten den Gehalt der Informationen zu Risiko, Kosten und Ertrag und prüften, ob die Angaben konkret genug sind, um Vergleiche mit anderen Fonds zu ziehen.