Immobilienbe­teiligung Test

Quartier West heißt ein Büro- und Hotel­neubau in Darm­stadt, der einer Fonds­gesell­schaft von Hannover Leasing gehört.

Mit Summen ab 10 000 Euro können sich Anleger an Büro- und Geschäfts­gebäuden, Hotels, Sozialimmobilien oder Wohnungen in Deutsch­land beteiligen. Sie können von Mieten und Verkaufs­erlösen profitieren, ohne eine eigene Immobilie kaufen zu müssen. Doch solche Immobilienbe­teiligungen bergen auch große Risiken. Die Experten von Finanztest haben sich sechs Alternativen Investmentfonds (AIF) genau angesehen: Nur zwei haben im Test mit befriedigend abge­schlossen. Vier Fonds sind ausreichend.

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TestImmobilienbe­teiligung30.08.2019
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Erneut nur schwache Test­ergeb­nisse

Die Anlage-Idee klingt gut: Anleger beteiligen sich an einer Gesell­schaft, die in Immobilien investiert, und profitieren von den Mieten und Verkaufs­erlösen. Die Kehr­seite: Läuft das Geschäft schlecht, können sie ihr Kapital zum Teil oder ganz verlieren. Der aktuelle Test von sechs solcher Angebote ernüchtert: Über das Qualitäts­urteil Befriedigend kam kein Angebot hinaus, ähnlich wie 2012 und 2014, als Finanztest ebenfalls Immobilienbe­teiligungen untersucht hat. Früher hießen diese Angebote „Geschlossene Immobilienfonds“, seit 2013 heißen sie Alternative Investmentfonds (AIF). Bereits im Vorfeld des jüngsten Tests hatten die Tester von 21 Angeboten 15 Fonds aussortiert: Einige waren zu Beginn der Detail­unter­suchung geschlossen, bei anderen Fonds ist noch nicht bekannt, in welche Immobilien sie investieren.

Das bietet der Test von Alternativen Investmentfonds

Test­ergeb­nisse. Im AIF-Test der Stiftung Warentest werden zahlreiche Eigenschaften der sechs geprüften Immobilienbe­teiligungen bewertet – unter anderem die Lage, das Alter und die Nutzungs­art der Immobilien, den Vermietungs­stand, das Finanzierungs­risiko, die Kosten für Anleger, die Rendite­prognose und vieles mehr. Geprüft haben die Tester auch, ob die wesentlichen Anleger­informationen in Ordnung waren. Sie sollen Anlegern auf drei Seiten alle wichtigen Informationen zu der Immobilienbe­teiligung geben. 

Heft­artikel. Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF zum Testbericht aus 9/2019. Dazu erhalten Sie die PDF der Tests von Geschlossenen Immobilienfonds aus Finanztest 6/2014 sowie 12/2012.

Sie wollen investieren? Das raten die Tester

Generell gilt: Anteile an AIF eignen sich nur für vermögende Anleger. Sie sollten wegen der Risiken solcher Fonds nicht mehr als fünf Prozent ihres Barvermögens in solche Beteiligungen investieren, um im Notfall auch Verluste verkraften zu können. Anleger, die sich an einem AIF beteiligen, sind als Mitunternehmer ihrer Anlagegesell­schaft sowohl an Gewinnen als auch an Verlusten beteiligt. 

Übrigens: Eine Immobilienbe­teiligung haben die Tester auf die Warnliste Geldanlage gesetzt: Den Wohn­park Elb­aue. Hier wälzen die Initiatoren die Verantwortung auf die Fonds­gesell­schaft ab. Das ist schlecht für Anleger, wenn ein Schaden eintritt. 

So funk­tionieren Alternative Investmentfonds

Begriff. Seit Jahr­zehnten beteiligen sich Anleger an Unternehmen, die in Sach­werte aller Art investieren, wie Immobilien oder Wind­räder. Die Modelle waren früher als geschlossene Fonds bekannt. Für sie galt das Vermögens­anlagengesetz. Solche geschlossenen Fonds sind mitt­lerweile selten. Seit 2013 fallen viele unternehmerische Beteiligungs­modelle unter das deutlich strengere Kapital­anlagegesetz­buch, das sie als Alternative Investmentfonds (AIF) bezeichnet.

Investition. Anleger müssen sich gewöhnlich mit einer fünf­stel­ligen Summe beteiligen. Sobald genug Geld zusammenge­kommen ist, werden keine neuen Anleger mehr aufgenommen. Geht es um Immobilien, erwirbt oder baut die Gesell­schaft mit dem Anlegergeld und Bank­krediten Wohnungen, Büros, Einkaufs­zentren, Hotels, Senioren­heime, Lagerhallen und Ähnliches.

Rück­flüsse. Erzielt die Gesell­schaft mit den Immobilien die erhofften Miet­einnahmen, schüttet sie regel­mäßig Geld an Anleger aus, verkauft die Immobilien später und zahlt den Erlös abzüglich Kosten zum Schluss aus. Plant und baut sie Gebäude, müssen Anleger bis zur Vermietung oder bis zum Verkauf auf Rück­flüsse warten.

Risiko. Im Ideal­fall erzielen Anleger die erwarteten Renditen oder mehr. Läuft das Geschäft schlecht, können sie ihr Kapital zum Teil oder ganz verlieren. Früher kam es vor, dass sie Geld nach­schießen mussten. Bei Alternativen Investmentfonds ist das nicht erlaubt.

Lauf­zeit. Alternative Investmentfonds laufen meist zehn Jahre oder länger. Es gibt zwar einen Endtermin. Er kann aber verschoben werden. Wer das investierte Geld zu einem festen Termin braucht, sollte die Finger von Alternativen Investmentfonds lassen.

Rechte. Anleger dürfen zwar als Gesell­schafter über wichtige geschäftliche Entscheidungen mitbestimmen. Selten gelingt es ihnen aber, genügend Mitgesell­schafter hinter sich zu bringen, wenn Vorschläge der Fonds­geschäfts­führer zur Abstimmung stehen.

Ausstieg. Anleger können während der Lauf­zeit nicht kündigen. Wollen sie vorher aussteigen, müssen sie einen Käufer finden, zum Beispiel über Handels­platt­formen. Es kommt vor, dass sich Anteile nur mit Abschlägen oder gar nicht verkaufen lassen.

Verkaufs­prospekt. Anbieter Alternativer Investmentfonds müssen einen ausführ­lichen Verkaufs­prospekt veröffent­lichen. Darin muss alles stehen, was für die Anlage wichtig ist – auch alle Risiken. Sein Aufbau muss gesetzlichen Vorschriften entsprechen, für den Inhalt haften Prospekt­ver­antwort­liche. Die Verkaufs­prospekte müssen keine Prognoserechnung enthalten, viele Anbieter lassen sie daher weg. Ohne sie ist es aber schwer zu erkennen, ob Anbieter opti­mistisch oder eher realistisch kalkulieren.

Wesentliche Anleger­informationen. Auf maximal drei Seiten müssen Anbieter in den Wesentlichen Anleger­informationen (WAI) alles Wesentliche über den Alternativen Investmentfonds zusammenfassen. Dazu zählen die Risiken und die Kosten. Darin beziffern die Anbieter gewöhnlich auch, welche Rück­flüsse Anleger zu erwarten haben, und was passiert, wenn es besser oder schlechter läuft. Wie die Anbieter auf diese Werte kommen, lässt sich ohne Prognoserechnung aber oft nicht nach­voll­ziehen.

Jahres­berichte. Die Gesell­schaften müssen Anleger spätestens sechs Monate nach Ende eines Geschäfts­jahrs über die wirt­schaftliche Entwick­lung informieren und beziffern, wie viel ein Anteil wert ist (Nettoinventar­wert).

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