Quartier West heißt ein Büro- und Hotelneubau in Darmstadt, der einer Fondsgesellschaft von Hannover Leasing gehört. © Max Dudler Architekten AG
Mit Summen ab 10 000 Euro können sich Anleger an Büro- und Geschäftsgebäuden, Hotels, Sozialimmobilien oder Wohnungen in Deutschland beteiligen. Sie können von Mieten und Verkaufserlösen profitieren, ohne eine eigene Immobilie kaufen zu müssen. Doch solche Immobilienbeteiligungen bergen auch große Risiken. Die Experten von Finanztest haben sich sechs Alternativen Investmentfonds (AIF) genau angesehen: Nur zwei haben im Test mit befriedigend abgeschlossen. Vier Fonds sind ausreichend.
Testergebnisse für 6 Immobilien-AIF 08/2019
Liste der 6 getesteten Produkte
- Hannover Leasing, Pullach HL Quartier West, Darmstadt
- INP Invest, Hamburg 26. INP Deutsche Sozialimmobilien
- LHI, Pullach LHI Immobilienportfolio II
- Patrizia Grundinvest, Augsburg Patrizia Grundinvest Berlin Landsberger Allee
- Patrizia Grundinvest, Augsburg Patrizia Grundinvest Frankfurt / Hofheim
- WealthCap, München WealthCap Immobilien Deutschland 41
Erneut nur schwache Testergebnisse
Die Anlage-Idee klingt gut: Anleger beteiligen sich an einer Gesellschaft, die in Immobilien investiert, und profitieren von den Mieten und Verkaufserlösen. Die Kehrseite: Läuft das Geschäft schlecht, können sie ihr Kapital zum Teil oder ganz verlieren. Der aktuelle Test von sechs solcher Angebote ernüchtert: Über das Qualitätsurteil Befriedigend kam kein Angebot hinaus, ähnlich wie 2012 und 2014, als Finanztest ebenfalls Immobilienbeteiligungen untersucht hat. Früher hießen diese Angebote „Geschlossene Immobilienfonds“, seit 2013 heißen sie Alternative Investmentfonds (AIF). Bereits im Vorfeld des jüngsten Tests hatten die Tester von 21 Angeboten 15 Fonds aussortiert: Einige waren zu Beginn der Detailuntersuchung geschlossen, bei anderen Fonds ist noch nicht bekannt, in welche Immobilien sie investieren.
Das bietet der Test von Alternativen Investmentfonds
Testergebnisse. Im AIF-Test der Stiftung Warentest werden zahlreiche Eigenschaften der sechs geprüften Immobilienbeteiligungen bewertet – unter anderem die Lage, das Alter und die Nutzungsart der Immobilien, den Vermietungsstand, das Finanzierungsrisiko, die Kosten für Anleger, die Renditeprognose und vieles mehr. Geprüft haben die Tester auch, ob die wesentlichen Anlegerinformationen in Ordnung waren. Sie sollen Anlegern auf drei Seiten alle wichtigen Informationen zu der Immobilienbeteiligung geben.
Heftartikel. Wenn Sie das Thema freischalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF zum Testbericht aus 9/2019. Dazu erhalten Sie die PDF der Tests von Geschlossenen Immobilienfonds aus Finanztest 6/2014 sowie 12/2012.
Sie wollen investieren? Das raten die Tester
Generell gilt: Anteile an AIF eignen sich nur für vermögende Anleger. Sie sollten wegen der Risiken solcher Fonds nicht mehr als fünf Prozent ihres Barvermögens in solche Beteiligungen investieren, um im Notfall auch Verluste verkraften zu können. Anleger, die sich an einem AIF beteiligen, sind als Mitunternehmer ihrer Anlagegesellschaft sowohl an Gewinnen als auch an Verlusten beteiligt.
Übrigens: Eine Immobilienbeteiligung haben die Tester auf die Warnliste Geldanlage gesetzt: Den Wohnpark Elbaue. Hier wälzen die Initiatoren die Verantwortung auf die Fondsgesellschaft ab. Das ist schlecht für Anleger, wenn ein Schaden eintritt.
So funktionieren Alternative Investmentfonds
Begriff. Seit Jahrzehnten beteiligen sich Anleger an Unternehmen, die in Sachwerte aller Art investieren, wie Immobilien oder Windräder. Die Modelle waren früher als geschlossene Fonds bekannt. Für sie galt das Vermögensanlagengesetz. Solche geschlossenen Fonds sind mittlerweile selten. Seit 2013 fallen viele unternehmerische Beteiligungsmodelle unter das deutlich strengere Kapitalanlagegesetzbuch, das sie als Alternative Investmentfonds (AIF) bezeichnet.
Investition. Anleger müssen sich gewöhnlich mit einer fünfstelligen Summe beteiligen. Sobald genug Geld zusammengekommen ist, werden keine neuen Anleger mehr aufgenommen. Geht es um Immobilien, erwirbt oder baut die Gesellschaft mit dem Anlegergeld und Bankkrediten Wohnungen, Büros, Einkaufszentren, Hotels, Seniorenheime, Lagerhallen und Ähnliches.
Rückflüsse. Erzielt die Gesellschaft mit den Immobilien die erhofften Mieteinnahmen, schüttet sie regelmäßig Geld an Anleger aus, verkauft die Immobilien später und zahlt den Erlös abzüglich Kosten zum Schluss aus. Plant und baut sie Gebäude, müssen Anleger bis zur Vermietung oder bis zum Verkauf auf Rückflüsse warten.
Risiko. Im Idealfall erzielen Anleger die erwarteten Renditen oder mehr. Läuft das Geschäft schlecht, können sie ihr Kapital zum Teil oder ganz verlieren. Früher kam es vor, dass sie Geld nachschießen mussten. Bei Alternativen Investmentfonds ist das nicht erlaubt.
Laufzeit. Alternative Investmentfonds laufen meist zehn Jahre oder länger. Es gibt zwar einen Endtermin. Er kann aber verschoben werden. Wer das investierte Geld zu einem festen Termin braucht, sollte die Finger von Alternativen Investmentfonds lassen.
Rechte. Anleger dürfen zwar als Gesellschafter über wichtige geschäftliche Entscheidungen mitbestimmen. Selten gelingt es ihnen aber, genügend Mitgesellschafter hinter sich zu bringen, wenn Vorschläge der Fondsgeschäftsführer zur Abstimmung stehen.
Ausstieg. Anleger können während der Laufzeit nicht kündigen. Wollen sie vorher aussteigen, müssen sie einen Käufer finden, zum Beispiel über Handelsplattformen. Es kommt vor, dass sich Anteile nur mit Abschlägen oder gar nicht verkaufen lassen.
Verkaufsprospekt. Anbieter Alternativer Investmentfonds müssen einen ausführlichen Verkaufsprospekt veröffentlichen. Darin muss alles stehen, was für die Anlage wichtig ist – auch alle Risiken. Sein Aufbau muss gesetzlichen Vorschriften entsprechen, für den Inhalt haften Prospektverantwortliche. Die Verkaufsprospekte müssen keine Prognoserechnung enthalten, viele Anbieter lassen sie daher weg. Ohne sie ist es aber schwer zu erkennen, ob Anbieter optimistisch oder eher realistisch kalkulieren.
Wesentliche Anlegerinformationen. Auf maximal drei Seiten müssen Anbieter in den Wesentlichen Anlegerinformationen (WAI) alles Wesentliche über den Alternativen Investmentfonds zusammenfassen. Dazu zählen die Risiken und die Kosten. Darin beziffern die Anbieter gewöhnlich auch, welche Rückflüsse Anleger zu erwarten haben, und was passiert, wenn es besser oder schlechter läuft. Wie die Anbieter auf diese Werte kommen, lässt sich ohne Prognoserechnung aber oft nicht nachvollziehen.
Jahresberichte. Die Gesellschaften müssen Anleger spätestens sechs Monate nach Ende eines Geschäftsjahrs über die wirtschaftliche Entwicklung informieren und beziffern, wie viel ein Anteil wert ist (Nettoinventarwert).
Nutzerkommentare, die vor dem 30. August 2019 gepostet wurden, beziehen sich auf eine frühere Untersuchung.
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- Anleger verlustreicher geschlossener Immobilienfonds von IBH sind empört: Ihre Stimmen tauchten nicht im Ergebnis einer Abstimmung auf.
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@kallelulla: Die Liste der hier getesteten Immobilienbeteiligungen finden Sie kostenlos unter dem Link "getestete Produkte". Vonovia und Deutsche Wohnen wurden nicht getestet. (TK)
Hallihallo von der u. a. feinstaubfreien Stockholmer Schäreninsel Lidingö!
Da ich ja auf Grund deutscher Steuervorschrift und somit als "diskriminierter" Deutscher von Schweden aus keine PDF-Herunterladungen von Warentestartikel ausführen kann, ist die Frage, ob Vonovia und Deutsche Wohnen auch als Investierungsobjekte getestet wurden?
Und da man es u. a. via mehr oder weniger %uelle Anteile an o. g. Immobiliengesellschaften von deren Muttergesellschaft BLACKROCK genauso wie der Friedrich Merz mit "e" zum Milliardär bringen konnte, müßte da trotz aller Mieterproteste und Mietendeckelung auf Grund aller Luxussanierungen etc. noch so Einiges zu holen sein - oder?
Bin zwar nicht gerade religiös, aber möge der liebe Gott es nur verhüten, daß der Merz mit "e" jemals eine politische Macht wie z. B. CDU-Vorsitzender oder sogar Bundeskanzler wird, dann ist für mich auf alte Tage ein Paßwechsel zu einem Schwedischen fällig; denn eine doppelte Staatsangehörigkeit existiert nicht für Deutsch
Kommentar vom Autor gelöscht.