Von der Miete zur Rendite

Für den Vergleich von Eigentumswohnungen, die sich hinsichtlich Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung ähneln, kommt es für Anleger entscheidend auf die Mietrendite an.

Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Jahresmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) zum Kaufpreis. Sie liegt bei Eigentumswohnungen im Schnitt zwischen 4 und 5 Prozent. Es lohnt sich, nach Objekten mit Spitzenrenditen von 6 Prozent und mehr Ausschau zu halten, und Wohnungen, die weniger als 4 Prozent Bruttomiet­rendite abwerfen, zu meiden.

Wichtiger noch als die Bruttomietrendite ist die anfängliche Nettomietrendite. Um sie zu berechnen, müssen zunächst die Kaufnebenkosten dem Preis zugeschlagen werden. Ohne Makler sind das rund 5 Prozent des Kaufpreises (3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,5 Prozent für Notar- und Grundbuchgebühren). Beim Kauf über einen Makler kommen 3,5 bis 7 Prozent Provision hinzu.

Im zweiten Schritt müssen von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und die Instandhaltungskosten abgezogen werden, die der Eigentümer nicht auf die Miete umlegen kann. Das sind rund 200 bis 250 Euro pro Jahr für die Hausverwaltung und 6 bis 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr für die Instandhaltung. Für eine genaue Kalkulation lassen sich Kaufinteressenten hier die Verwalterabrechnungen der letzten Jahre aushändigen. Die Nettomietrendite ergibt sich dann als Verhältnis des Jahresreinertrags zu den Gesamtkosten.

Brutto- und Nettomietrendite

Kaufpreis: 100 000 Euro
+ Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar- und Grundbuchkosten): 10 000 Euro
= Investitionskosten: 110 000 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 5 000 Euro
- Verwaltungskosten pro Jahr: 250 Euro
- Instandhaltungskosten pro Jahr: 350 Euro
= Jahresreinertrag: 4 400 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 5 000 Euro
./. Kaufpreis: 100 000 Euro
= Bruttomietrendite: 5,0 Prozent

Jahresreinertrag: 4 400 Euro
./. Investitionskosten: 110 000 Euro
= Nettomietrendite: 4,0 Prozent