Offene Immobilienfonds: Knistern im Gebälk

Immobilien als Geldanlage Test

Das „Tower Place“ mit dem Glasdach gehört dem Fonds grundbesitz europa der Deutschen Bank. Es beherbergt Büros, Restaurants und Parkplätze. Das Gebäude liegt zwar im krisengeschüttelten London, doch es punktet durch die Lage nahe der Tower Bridge, die langfristigen Mietverträge und seinen Baumeister, den Stararchitekten Norman Foster.

Bislang lief das Geschäft mit Gewerbeimmobilien sehr stabil. Wir haben getestet, wie gut die offenen Immobilienfonds für die Zukunft gerüstet sind.

Als gäbe es keine Krise: Die offenen Immobilienfonds aus unserem Test haben bis auf eine Ausnahme in den vergangenen zwölf Monaten Plus gemacht, im Schnitt rund 3,9 Prozent. Einzig der Euro ImmoProfil der Fondsgesellschaft iii liegt mit 6 Prozent im Minus. Und nur zwei der untersuchten Fonds waren überhaupt länger als ein Jahr in der Verlustzone.

Offene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger in Gewerbeimmobilien an, beispielsweise in Büros, Hotels oder Einkaufszentren – alles Geschäftszweige, die unter dem Wirtschaftsabschwung leiden. Die Wertentwicklung der Fonds bleibt davon bislang unberührt.

Wir wollten wissen, ob das auch in Zukunft so bleibt. Die Grundlage für die künftige Wertentwicklung eines Fonds sind seine Mieteinnahmen. Deshalb haben wir in diesem Test die Finanztest-Bewertung der Fonds um Angaben zur Vermietungssituation ergänzt (siehe Tabelle: Die offenen Immobilienfonds im Test).

Wir haben dazu die Gesellschaften zum einen nach den Leerständen gefragt. Denn wo kein Mieter ist, da sind auch keine Mieteinnahmen.

Zum anderen wollten wir wissen, wie lange die Mietverträge noch laufen. Eine hohe Vermietungsquote ist ja nur dann etwas wert, wenn sie von Dauer ist.

Außerdem wollten wir wissen, wie die Fonds das Vermögen der Anleger investiert haben. Einige Fonds, wie zum Beispiel der SEB ImmoInvest, kaufen viele, aber eher kleinere Gebäude. Sie sind im Schnitt 50 Millionen Euro wert. Dagegen sind die Immobilien im Fonds hausinvest europa durchschnittlich doppelt so groß.

Fünf Fonds sind wieder offen

Anleger können sich an offenen Immobilienfonds schon mit kleinen Beträgen ab 50 Euro beteiligen. Normalerweise können sie ihre Anteile täglich verkaufen.

Seit einigen Monaten ist das nicht mehr so problemlos möglich. In diesem Punkt hat die Krise doch schon zugeschlagen: 13 Fonds mussten im vergangenen Herbst die Rücknahme der Anteilscheine aussetzen, weil sie nicht mehr genügend flüssige Mittel hatten, ihre Anleger auszuzahlen.

Dass es zur Geldklemme kam, lag vor allem an Großinvestoren, die in kurzer Zeit höhere Beträge aus den Fonds abgezogen hatten. Sie brauchten das Geld in der Krise anderweitig. So viele flüssige Mittel hatten die Fonds aber nicht, denn nur ein Teil ihres Vermögens fließt in die Liquiditätsreserve.

Fünf Fonds sind wieder offen: DEGI International, SEB ImmoInvest, KanAm grundinvest und CS Euroreal sowie der Catella Focus Nordic Cities, ein Fonds für institutionelle Anleger. Acht Fonds sind nach wie vor geschlossen, davon aus unserem Test der Axa Immoselect, der UBS 3 Kontinente Immobilien, der DEGI Europa und der KanAm US-grundinvest.

Notverkäufe vermieden

Für die Anleger war es ärgerlich, dass sie über Monate nicht an ihr Geld kamen, wenn sie ihre Anteile nicht mit Abschlag an der Börse verkaufen wollten. Der Wertentwicklung der Fonds haben die Schließungen in der Regel aber nicht geschadet.

Das liegt auch daran, dass es nicht zu Notverkäufen kam. Die in Schwierigkeiten geratenen Fonds hätten unter Umständen Häuser verkaufen müssen, um wieder an frisches Geld zu kommen. Womöglich hätten sie aber nicht die Preise erzielt, mit denen die Gebäude im Fonds bewertet waren.

Die Gesellschaften haben jedoch einen anderen Weg eingeschlagen, um wieder flüssig zu werden: Sie haben ihre Vertriebsmaschinerie in Gang gesetzt und neues Geld bei privaten Anlegern eingesammelt. Was noch fehlte, haben sie sich bei der Bank geliehen.

Ihre Immobilien konnten die Fonds dann weiterhin zu den von den Gutachtern geschätzten Werten führen. Die Gutachter – unabhängige Sachverständige – setzen für die Immobilien keinen tagesaktuellen Wert an, sondern ermitteln den Verkehrswert nach den Mieterträgen, die langfristig erzielt werden können. Das glättet kurzfristige Schwankungen und ist der Grund dafür, dass die Kurse der offenen Immobilienfonds die Verwerfungen am Immobilienmarkt nicht wiedergeben.

Sollte die Krise allerdings anhalten und mehr und mehr Unternehmen ihre Mieten nicht mehr zahlen, dürften die Fonds um Abwertungen wohl nicht herumkommen.

Fehlbewertungen bei Morgan Stanley

Beim Fonds Morgan Stanley P2 Value war es schon so weit. Seine Immobilien waren mit 231 Millionen Euro zu hoch veranschlagt. Das wurde im Juli korrigiert und entspricht einer Abwertung von rund 10 Prozent. Der Anteilspreis sank um 13,9 Prozent.

Der Fonds nimmt derzeit keine Anteile zurück und hatte auch die Ausgabe neuer Anteile vorübergehend gestoppt. In unserem Test ist er nicht. Er wurde erst im November 2005 aufgelegt, wir untersuchen aber nur Fonds, die fünf Jahre alt sind.

Der Rest der Branche distanziert sich von den Vorgängen bei Morgan Stanley. Dieser Fonds verfolge eine andere Strategie als sie. Er sei in riskanten Märkten unterwegs und habe sein Portfolio 2006 und 2007 in einer Hochpreisphase aufgebaut, heißt es.

London ist nicht gleich London

Aber auch die anderen Gesellschaften bewegen sich nicht losgelöst vom Markt – insofern spiegelt die stabile Wertentwicklung das Geschehen nicht richtig wieder. Innerhalb der Fonds kommt es durchaus zu Auf- und zu Abwertungen. Bisher ergeben diese – Zufall oder nicht – in der Summe immer ein leichtes Plus.

Die Bewertungen im Einzelnen lassen sich den Jahresberichten entnehmen. Aber nicht alle Jahresberichte waren fertig, als wir unsere Untersuchung gemacht haben. Auf Fragen nach Beispielen für Auf- und Abwertungen reagierte manche Gesellschaft zögerlich. Bei der Deutschen Bank zum Beispiel wollte man uns keine abgewertete Immobilie konkret nennen.

Offener zeigten sich KanAm und SEB. Beispielsweise besitzt unser Spitzenreiter, der KanAm grundinvest, einige Immobilien in London. Dort sind Mieten und Häuserpreise infolge der Finanzkrise besonders stark gesunken. Dieser Trend gilt aber nicht pauschal.

So werteten die Sachverständigen das One Exchange Square, ein großes Bürogebäude, leicht ab, obwohl es voll vermietet und die Miete sogar leicht gestiegen ist. „Die Nachfrage nach solch großen Gebäuden ist vorübergehend gesunken, das mindert den potenziellen Wiederverkaufswert und damit auch den Verkehrswert“, sagt Michael Birnbaum, der Sprecher von KanAm.

Gleichzeitig haben die Gutachter ein anderes Bürogebäude in London aufgewertet. Das High Holborn ist ebenfalls auf lange Zeit voll vermietet, aber weniger als halb so groß wie das One Exchange Square.

Auch der Fonds SEB ImmoInvest, auf Platz vier in unserer Tabelle, hat uns ein Beispiel dafür geliefert, wie es zu Auf- oder Abwertungen kommen kann. Das Einkaufszentrum „Das ES“ in Esslingen ist im Wert gestiegen, weil das Fondsmanagement durch ein modernes Vermarktungskonzept neue Mieter gewonnen und die Verträge mit den bisherigen Mietern verbessert hat. Die Verträge laufen teilweise bis 2019.

Den Bürokomplex „Kronenburg Office Park“ im niederländischen Amstelveen werteten die Sachverständigen leicht ab. Hier lief der Mietvertrag aus. Es ist zwar gelungen, mit denselben Mietern einen Anschlussvertrag abzuschließen, doch nur zu einer niedrigeren Miete.

Spezialfall KanAm US-grundinvest

Besonders ins Auge fällt das dicke Plus des zweiten KanAm-Fonds im Test, des US-grundinvest. Er hat im vergangenen Jahr 15,7 Prozent zugelegt – vor allem durch Währungsgewinne, weil der Dollar gegenüber dem Euro zuletzt gestiegen ist.

Der Wert der Immobilien ist nahezu unverändert geblieben. Das mag zunächst verwunderlich sein, bei einem Anlageschwerpunkt im Mutterland der Krise, aber auch hier gab es Verschiebungen innerhalb des Fonds: Eine Immobilie in Minneapolis wurde aufgewertet, weil ein neuer Mieter einen lukrativen Zehnjahresvertrag unterschrieben hat. In Kanada wurden Immobilien abgewertet, weil sich die Bonität der dortigen Mieter verschlechtert hat.

Der Fonds sichert das Währungsrisiko nicht ab, sein Kurs schwankt daher stark. Einmal ist der Fonds deshalb sogar mit 13,6 Prozent ins Minus gerutscht.

Leerstände in den Fonds

Lange Mietverträge mit zahlungsstarken Mietern sind ein gutes Qualitätskriterium für eine Immobilie und somit auch für einen Fonds. Der KanAm grundinvest liegt auch bei der Vermietungsquote vorn: Nur 1,4 Prozent der Nutzfläche stehen leer.

Die Leerstandsquoten sind in den meisten Fonds gering. Nur bei HansaImmobilia, Deka Immobilienfonds und EuroImmoProfil von iii sind mehr als 10 Prozent der Flächen nicht vermietet.

Bei diesen Fonds kommt erschwerend hinzu, dass die meisten Mietverträge in den kommenden fünf Jahren auslaufen. Bei Hansaimmobilia müssen vier Fünftel aller Verträge neu verhandelt werden. Das dürfte Probleme bereiten, vor allem, wenn die Krise anhält. KanAm hingegen muss für den Fonds grundinvest nur ein Viertel der Mietverträge verlängern oder neu abschließen.

Möglichst Immobilien aus aller Welt

Ein weiteres wichtiges Kriterium für eine stabile Entwicklung in der Zukunft ist die regionale Verteilung der Immobilien. Am besten ist das Risiko gestreut, wenn die Immobilien weltweit verteilt sind.

In diesem Punkt sind zum Beispiel die Fonds der Deutschen Bank gut aufgestellt, der grundbesitz europa und der grundbesitz global. Der SEB ImmoInvest ist weltweit unterwegs mit einem Schwerpunkt auf Deutschland. Auch der UniImmoGlobal beackert alle Kontinente. Sein Schwerpunkt liegt in Amerika.

Bislang hat auch der Deka-ImmobilienEuropa das Anlegergeld gut verteilt. Doch das wird sich bald ändern, denn die Deka will den Fonds mit dem Deka-ImmobilienFonds zusammenlegen.

Das Problem ist nicht nur der neue Deutschlandschwerpunkt, sondern dass die Anleger des Deka-ImmobilienEuropa den Bestand des schlechteren Deka-ImmobilienFonds aufgedrückt bekommen. Ähnlich geht es den Anlegern des Fonds WestInvest InterSelect. Sie werden zwangsfusioniert mit dem WestInvest 1. Das sind keine guten Aussichten für die Zukunft.

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