Eigentumswohnung zum Vermieten: Planung ist die halbe Miete

Immobilien als Geldanlage Test

Eine schicke Wohnung allein reicht nicht. Anleger, die langfristig gut vermieten wollen, sollten in beliebten Gegenden kaufen.

In Zeiten dürftiger Zinsen sind regelmäßige Mieteinnahmen besonders attraktiv.

Der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage beginnt mit einer Besichtigung. Nur so können Käufer sicher sein, dass ihre Wohnung in einer guten Gegend liegt und vernünftig ausgestattet ist.

Schöne Fotos, die Verkäufer schicken, reichen für einen Kauf nicht aus. Denn auch ein Juwel von einem Haus kann schnell zum Minusgeschäft werden, wenn es an der Hauptverkehrsstraße, im Industriegebiet oder in einem sozialen Brennpunkt liegt.

Wie wichtig die Besichtigung ist, hat auch die Direktbank ING-Diba in Frankfurt am Main erkannt. Sie finanziert keine Immobilien mehr, die weiter als 100 Kilometer vom Wohnort des Käufers entfernt liegen.

So will die Bank verhindern, was in den vergangenen 20 Jahren gang und gäbe war: den Verkauf von Schrottimmobilien zu abstrusen Preisen an vertrauensselige Anleger. Die „Steuersparmodelle“, die Banken und Vermittler Hunderttausenden von Kunden angedreht haben, entpuppten sich oft als Pleiteobjekte. Sie brachten viel weniger Miete, als die Vermittler versprochen hatten, oder waren gar nicht zu vermieten.

Anleger, die eine gute Nachsteuerrendite von 5 bis 6 Prozent erzielen wollen, sollten sich deshalb selbst um den Kauf kümmern und nicht auf ein Rundum-sorglos-Paket vertrauen. Das ist anstrengend, weil Immobilien eine große und langfristige Anlage sind und eine Reihe von Risiken mit sich bringen. Doch es ist der erfolgversprechendste Weg.

Da die Einnahmen und Ausgaben nur schwer kalkulierbar sind, brauchen Käufer nicht nur eine gehörige Portion Eigenkapital, sondern auch Reserven. Denn Mieten können sinken oder ausfallen, Instandhaltungskosten können höher, Steuervorteile niedriger ausfallen.

Wer sein Geld mit Immobilien verdienen will, sollte einen langen Atem haben. Eine Immobilie muss nicht nur gekauft, sondern auch vermietet und verwaltet werden.

Am besten ist es, wenn sich Angebote am Wohnort ergeben. Ein ortskundiger Käufer kann Lage und wirtschaftliches Umfeld der Wohnung leichter einordnen. Er weiß, ob die Verkehrsanbindung an Kindergärten, Schulen, Spielplätze und Einkaufsmöglichkeiten günstig ist oder nicht.

Gefragt bei Mietern sind Immobilien in beliebten Gegenden, in angesagten Stadthäusern oder in modernisierten Altbauten, die alle haben wollen.

Mietrendite ausrechnen

Zu den wichtigsten Auswahlkriterien beim Kauf von Mietimmobilien gehört die Mietrendite. Sie zeigt, welche regelmäßigen Einnahmen der Immobilienkäufer aus seiner Anlage bekommt.

Für den Wohnungskäufer ist die anfängliche Nettomietrendite wichtig. Sie gibt das Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis inklusive aller einmaligen und laufenden Nebenkosten an.

Auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grundbucheintragung. Sie können den Preis um bis zu 10 Prozent steigern.

Gleichzeitig werden von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abgezogen, die der Käufer nicht auf die Miete umlegen kann. Das sind etwa 150 bis 250 Euro pro Jahr für die Hausverwaltung und 6 bis 10 Euro für die Instandhaltung pro Jahr und Quadratmeter.

Wie hoch die Preise für Eigentumswohnungen in den verschiedenen Regionen Deutschlands im Jahr 2008 waren, zeigt die Tabelle rechts. Sie gibt durchschnittliche Kauf- und Mietpreise sowie die Mietrenditen für 65 bis 80 Quadratmeter große Dreizimmerwohnungen mit Standardausstattung in mittleren Wohnlagen an.

In unseren ausgewählten Städten sind die Mietrenditen für Neubauten durchschnittlich geringer als für Altbauten. Das liegt an den höheren Kaufpreisen für Neubauten, die nicht durch entsprechend höhere Mieten wettgemacht werden können. Im Gegenzug kommen auf Käufer von Neubauten geringere Instandhaltungskosten zu, als für Altbauten fällig sind.

Kauf- und Mietpreise vergleichen

Natürlich müssen Kaufpreis und Miete angemessen sein. Kaufpreise lassen sich anhand von Immobilienspiegeln der Maklerverbände überprüfen. Generell gilt: Mehr als das 20-Fache der Jahresmiete sollten Anleger keinesfalls bezahlen.

Ob die Angaben zur Miethöhe realistisch sind, lässt sich durch einen Blick in den örtlichen Mietpreisspiegel, die Wohnungsanzeigen im Internet oder in der Lokalpresse klären. Es schadet auch nicht, einen Nachbarn zu fragen, wie viel Miete er pro Quadratmeter zahlt.

Angaben von Verkäufern zur Miethöhe sind eher mit Vorsicht zu genießen. Auch auf Mietgarantien sollten sich Anleger nicht verlassen. Die Garantien täuschten in der Vergangenheit häufig Mieten vor, die am Markt nicht erzielbar waren. Ging den Garantiegebern dann finanziell die Luft aus, bekamen die Anleger viel weniger Miete oder – bei Leerstand – gar keine.

Nettomietrendite über 4 Prozent

Mit welcher Rendite Käufer von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage planen können, zeigt unsere Investitionsrechnung links. Ob die Rechnung aufgeht, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen muss das Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis passen, zum anderen müssen die Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen, die Steuervorteile und die Finanzierung realistisch geschätzt sein.

Die Anlage lohnt sich, wenn nach Abzug von Kaufnebenkosten, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten eine Nettomietrendite von mindestens 4 Prozent herauskommt. Beträgt der Kaufpreis weniger als das 20-Fache der jährlichen Nettokaltmiete für die Wohnung, ist sogar trotz Nebenkosten oft mehr Mietrendite drin.

Doch wie viel Rendite erzielt der Käufer letztlich auf sein eingesetztes Kapital? Um die Eigenkapitalrendite zu berechnen, müssen wir mit dem Wiederverkauf der Eigentumswohnung rechnen. Wir haben einen Verkauf nach 20 Jahren zum 18-Fachen der Jahreskaltmiete angenommen. Das Ergebnis: Der Käufer hat über die Jahre 5 bis 6 Prozent Rendite für sein Geld erzielt.

Investitionsplan erstellen

Vor dem Kauf sollte jeder Anleger alle wichtigen Unterlagen der Immobilie studieren (siehe Checkliste). Wenn das Objekt sowie Kaufpreis und Miete in Ordnung sind, ist die Finanzierung dran. Finanztest rät, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sowie zusätzlich alle Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren aus Ersparnissen zu bestreiten.

Die Nebenkosten betragen zwischen 5 und 10 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie. Ihre Höhe hängt vor allem davon ab, ob eine Maklerprovision anfällt. Sie liegt meist zwischen 3,5 und 7 Prozent.

Angesichts historisch niedriger Zinsen ist für den Immobilienkredit eine lange Zinsbindung sinnvoll. Hypothekenkredite über 20 Jahre sind im Moment bereits für effektiv 5 Prozent zu bekommen. Stimmen Lage und Kaufpreis der Immobilie, können oft schon bei geringem Eigenkapital zumindest die laufenden Kreditzinsen mit den Mieteinnahmen gedeckt werden.

Auch ein Blick in die Zukunft ist wichtig. Für eine solide Immobilienanlage benötigen Anleger einen Investitionsplan (siehe Rechner Immobilien) und eine Renditeprognose über 15 bis 20 Jahre.

Im Investitionsplan werden für jedes Jahr alle voraussichtlichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Aus dem Plan ergibt sich für jedes Jahr der Betrag, den der Eigentümer zuschießen muss (Unterdeckung) oder an Überschüssen kassiert. In die Renditerechnung geht auch der geschätzte Verkaufserlös am Ende des Anlagezeitraums ein.

An der Investitionsrechnung können sich Anleger orientieren. Verlassen können sie sich darauf nicht, weil den Prognosen unsichere Annahmen zugrunde liegen.

Um Chancen und Risiken einer Immobilienanlage realistisch einzuschätzen, sollten Käufer vorsichtig kalkulieren. Die durchschnittliche Mietsteigerung sollte sich an der aktuellen Inflationsrate orientieren und nicht mit mehr als 1 bis 2 Prozent angesetzt werden.

Wer für seinen Kredit eine Zinsbindung von nur 10 Jahren gewählt hat, rechnet für die Anschlussfinanzierung mit mindestens 7 Prozent Zinsen, weil es wenig wahrscheinlich ist, dass die Zinsen auf dem derzeitig niedrigen Niveau verharren. Den Wiederverkaufswert setzen vorsichtige Anleger nur mit dem 15- bis maximal 20-Fachen der künftigen Jahresnettokaltmiete an.

Wer so rechnet, kann nicht auf Anbieter ruinöser Steuersparmodelle hereinfallen. Deren Rechnungen für ihre „Rundum-sorglos-Immobilien“ gehören nämlich meist ins Reich der Fabeln.

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