Geschlossene Immobilienfonds: Viel Vertrauen verlangt

Immobilien als Geldanlage Test

Langfristige Beteiligungen an geschlossenen Fonds sind nur lukrativ, wenn die Anbieter seriös geplant haben.

Anbieter geschlossener Fonds werben mit attraktiven Ausschüttungen und guten Renditen für Beteiligungen an wertbeständigen Gewerbeimmobilien. Anleger können sich meist mit Beträgen ab 10 000 Euro an Bürohäusern oder Einkaufszentren beteiligen.

Ziel eines geschlossenen Immobilienfonds ist es, mit Anlegergeld und Krediten die ausgesuchten Immobilien zu finanzieren. Hat er die geplante Summe bei Anlegern eingesammelt, nimmt er keine neuen Anleger mehr auf. Er wird geschlossen.

Die Bequemlichkeit dieser Geldanlage ist Vorteil und Nachteil zugleich: Kauf, Verwaltung und Vermietung übernehmen die Fondsmanager. Ihnen müssen Anleger vertrauen. Nur wenn die Manager seriös planen, kann sich die Anlage lohnen.

In den ersten Jahren bekommen die Anleger über die jährlichen Ausschüttungen nur das eingesetzte Kapital zurück. Echte Überschüsse erhalten sie meist erst nach vielen Jahren, vorausgesetzt, der Fonds wirtschaftet überhaupt erfolgreich.

Die Bilanz von geschlossenen Immobilienfonds fiel in der Vergangenheit sehr unterschiedlich aus. Eine Reihe von Fonds, die auf zahlungskräftige Mieter und langfristige Mietverträge gesetzt haben, konnten ihre Ausschüttungsversprechen halten, andere sind weit davon entfernt.

Beim Fonds „H.F.S. Deutschland 10“ können sich zum Beispiel 13 000 Anleger seit 2005 über prospektgemäße Ausschüttungen von 6 bis 6,5 Prozent ihrer Beteiligung freuen. Die Fondsimmobilien, darunter das Einkaufszentrum „Das Schloss“ in Berlin, ein Behördenzentrum in Frankfurt am Main und ein Einkaufszentrum in Potsdam sind gut vermietet.

Andere geschlossene Fonds, die nicht so vorsichtig kalkuliert haben, kämpfen in der Wirtschaftskrise mit sinkenden Mieten und Leerständen. So musste beispielsweise der Münchener Fondsanbieter SHB die Ausschüttungen für einen Fonds aussetzen, der in das Einkaufszentrum Carré Göttingen sowie in 15 Edeka-Märkte investiert hat. Betroffen sind 3 900 Anleger.

Anleger werden Mitunternehmer

Wer Anteile an geschlossenen Fonds zeichnen will, sollte Geld haben, das er notfalls auch verlieren kann. Riskant ist die Anlage allemal. Denn Anleger sind als Mitunternehmer an Gewinnen und Verlusten der Anlagegesellschaft beteiligt.

Wirtschaftet ein Fonds schlecht, können Anleger ihre Fondsanteile nicht einfach kündigen oder verkaufen. Sie sind an die zwischen 5 und 20 Jahren laufenden Verträge gebunden. Kündigen sie trotzdem, erleiden sie meist hohe Verluste. Ein Verkauf auf dem Zweitmarkt scheitert oft, weil der Fonds dort nicht mehr gehandelt wird.

Kasse machen können Anleger nur, wenn die Fondsinitiatoren solide planen. Sie müssen Immobilien zu guten Preisen kaufen und sie dauerhaft gut vermieten.

Haben die Fondsinitiatoren alles richtig gemacht, können Investoren von guten Mieteinnahmen profitieren. Eine attraktive Endausschüttung gibt es für Anleger, wenn der Verkauf der Immobilien am Ende der Laufzeit einen guten Erlös erbringt.

Hohe Mieteinnahmen allein sind aber kein Indiz für eine gute Anlage. Der Fall Arcandor zeigt, wie überhöhte Mieten zustande kommen und wozu sie führen können: Der Handelskonzern Arcandor verkaufte seine Karstadt-Immobilien zu einem überhöhten Preis und mietete sie für eine unüblich hohe Miete zurück.

Das konnte der Konzern zunächst wegen des hohen Verkaufspreises verschmerzen. Schief ging es trotzdem. Arcandor ging pleite und zahlt keine Mieten mehr.

Den Mietausfall bekommen nun Anleger zu spüren, die sich an den geschlossenen Fonds der Privatbank Sal. Oppenheim und ihres Vertriebspartners Josef Esch beteiligt haben. Die Fonds haben in fünf Karstadt-Häuser investiert und sind auf die Zahlungskraft des Mieters angewiesen.

Risikocheck vor dem Fondskauf

Bevor sie einem Fondsmanager vertrauen, können Anleger selbst einen Risikocheck vornehmen (siehe Tabelle „Risikocheck: Wichtige Prüfpunkte für geschlossene Immobilienfonds“). Die Prüfung beginnt mit einem Blick in die Leistungsbilanz, die sich jeder vom Initiator schicken lassen kann. Hier steht, ob ein Anbieter in der Vergangenheit erfolgreich war. Bisherige Erfolge sind ein Pluspunkt, aber natürlich keine Garantie für die Zukunft.

Fonds, deren Immobilien bei Vertragsbeginn noch nicht feststehen, bergen nicht abschätzbare Risiken für Anleger. Längst nicht jeder Vorstand hat ein Händchen bei Auswahl und Umsetzung geplanter Investitionen.

Gut ist es, wenn ein Fonds in mehrere Objekte und Standorte investiert. Dadurch verteilt sich das Risiko.

Schlecht ist es, wenn ein Fonds seine Objekte überwiegend auf Pump kauft und nur zu einem kleinen Teil mit Anlegergeld. Je höher der Anteil von Krediten, desto riskanter. Wirtschaftet der Fonds schlecht und kann er seine Kredite nicht mehr bedienen, geht er leicht pleite.

Die Kosten, die Anbieter für eine Beteiligung verlangen, sollten inklusive Verwaltungsgebühr nicht mehr als 12 Prozent der Beteiligungssumme betragen. Fordern Anbieter mehr, zahlen sie meist besonders hohe Provisionen an Vermittler. Das ist jedoch nur nötig, wenn ein Angebot nicht überzeugt und schwer zu vermitteln ist.

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