Eigenheim: Entscheidung fürs Leben

Immobilien als Geldanlage Test

Wohneigentümer brauchen viel Durchhaltevermögen. Auf Dauer lohnt sich der Kauf aber fast immer.

So gut wie jeder hat wohl schon einmal nachgerechnet, wie viel Miete er im Laufe der Jahre auf das Konto seines Vermieters überweist: In 30 Jahren beispielsweise kommen bei 500 Euro Kaltmiete 180 000 Euro zusammen – Mietsteigerungen nicht eingerechnet.

Viele Mieter würden dieses Geld lieber in die eigenen vier Wände stecken. Sie lockt nicht nur die Vorstellung, im Alter mietfrei wohnen zu können. Auch die Sicherheit vor Mietsteigerungen, Kündigung und Geldentwertung sind Gründe für den Traum vom eigenen Haus.

Dennoch schrecken viele vor dem Kauf zurück. Denn Wohneigentum kaufen heißt, sich auf einen Ort festzulegen. Hinzu kommt für die meisten, dass sie sich für lange Jahre verschulden und eine hohe finanzielle Belastung tragen müssen. Selbst wer sich das locker leisten kann, stellt sich die Frage: Lohnt sich das eigentlich?

Die Antwort ist zurzeit klar: Ja, die Chance, dass sich das Eigenheim auf Dauer rechnet, ist groß. Die niedrigen Zinsen und die günstigen Immobilienpreise machen es rentabel.

Doch nicht nur das. Dank niedriger Zinsen und bezahlbarer Kaufpreise ist die selbstgenutzte Immobilie für Durchschnittsverdiener auch erschwinglich geworden. So kostet ein gebrauchtes Reihenhaus in vielen Städten deutlich unter 200 000 Euro (siehe Tabelle: Eigenheim). Bringt der Käufer 20 Prozent Eigenkapital mit und nimmt einen Kredit mit 5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung auf, bleibt die Rate erschwinglich. Er kann das Haus im Laufe von 26 Jahren mit einer Monatsrate von unter 1 000 Euro abzahlen.

Geld anlegen oder Haus kaufen

Für die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten haben wir eine Geldanlage auf dem Kapitalmarkt mit der Investition derselben Summe in ein Eigenheim verglichen. Für die Geldanlage auf dem Kapitalmarkt setzen wir 4 Prozent Zinsen an. Der Ertrag des Wohneigentümers besteht aus der Wertsteigerung der Immobilie und der Miete, die er einspart. Ausschlaggebend ist die Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung.

Nebenkosten wie Heizung, Strom, Wasser und Müll sind für Eigentümer und Mieter etwa gleich.

Ein Beispiel für solch einen Vermögensvergleich zeigen die Tabellen „Modellvergleich“. In unserem Modellfall geht der Vermögensvergleich nur in den ersten Jahren klar zugunsten des Mieters aus. Während der Mieter sein Erspartes anlegen kann, steckt der Käufer alles in die Immobilie. Ein Teil seines Eigenkapitals geht für die Nebenkosten sogar ganz verloren.

Bereits nach sechs Jahren steht der Käufer besser da als der Mieter. Die Immobilie abzüglich der Restschuld ist dann mehr wert als die Geldanlage des Mieters .

Noch größer wird der Vorteil nach 26 Jahren, wenn der Kredit getilgt ist. Jetzt gibt der Eigentümer für das Wohnen weniger aus als der Mieter. In den folgenden Jahren baut er seinen Vorsprung rapide aus: Nach 30 Jahren ist sein Haus knapp 145 000 Euro mehr wert als das Vermögen des Mieters.

Vom Markt hängt vieles ab

Der Vermögensvergleich geht davon aus, dass der Wert der Immobilie – wie die Mieten – jährlich um 1 Prozent steigt. Das ist nicht unwahrscheinlich, aber keineswegs sicher. In den vergangenen Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Durchschnitt eher stabil geblieben, teilweise sogar gesunken.

Die Tabelle „Der Modellvergleich mit geänderten Annahmen“ zeigt, wie der Vermögensvergleich aussieht, wenn sich Preise und Mieten anders entwickeln. Bleiben sie zum Beispiel unverändert, dauert es 21 Jahre, bis das Vermögen des Käufers mehr wert ist als das des Mieters. Fallen die Preise und Mieten sogar, kommt der Käufer nie auf einen grünen Zweig.

Wie die Rechnung am Ende ausgeht, hängt also davon ab, wie sich der Markt entwickelt. Auch viele andere Faktoren beeinflussen das Ergebnis. Schon geringe Abweichungen von unserem Modellfall können das Bild völlig verändern.

Was ist, wenn weniger Eigenkapital zur Verfügung steht? Wie sieht der Vergleich aus, wenn die Zinsen höher oder niedriger sind? Lohnt sich der Kauf auch, wenn die ersparte Miete geringer ist?

Einige Varianten stellen wir in der Tabelle „Der Modellvergleich mit geänderten Annahmen“ dar. Weitere eigene Annahmen kann jeder mit unserem kostenlosen Rechner im Internet selbst durchspielen (siehe „Unser Rat zu Eigenheim“). Der Vermögensvergleich und die Varianten, die wir bereits durchgespielt haben, machen aber bereits eines deutlich: Selbst wenn die Rahmenbedingungen schlechter sind als angenommen, ist das Wohneigentum zurzeit auf lange Sicht gesehen meist eine gute Investition.

Entscheidend ist die Lage

Ob sich der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung wirklich lohnt, hängt am Ende immer auch von der Lage ab. Wie ist die Verkehrsanbindung, wie ist die Infrastruktur, wie ist das direkte Umfeld? Das sind Fragen, die nicht nur für das eigene Wohlbefinden eine Rolle spielen, sondern auch den Preis bestimmen, wenn der Besitzer seine Immobilie doch irgendwann wieder verkaufen will.

Wie groß die regionalen Preisunterschiede sind, zeigt die Tabelle: Eigenheim. Sie gibt an, welche Preise die Häuser im Jahr 2008 im Durchschnitt erzielten. Doch auch innerhalb einer Stadt haben wir enorme Preisspannen festgestellt. Am größten waren sie in Berlin: Hier wurden im Jahr 2008 für ein höchstens 20 Jahre altes freistehendes Einfamilienhaus zwischen 190 000 Euro und eine Million Euro bezahlt.

Vieles spricht fürs Eigenheim

Stimmen Preis und Lage, sprechen etliche Vorteile für den Kauf: Viele unterschätzen den Steuervorteil der eigenen vier Wände. Sämtliche Erträge – also Mietersparnis und Wertsteigerung – sind steuerfrei. Zinsen, Dividenden und Mieteinnahmen anderer Geldanlagen sind steuerpflichtig, sobald sie den Freibetrag überschreiten.

Auch der Schutz vor Geldentwertung spricht für die selbstgenutzte Immobilie. Während bei einer Inflation der Wert von Geldanlagen, Zinsen und auch Mieterträgen sinkt, profitieren Darlehensnehmer davon, wenn der Wert ihres Kredits sinkt.

Der Wert ihrer Immobilie dagegen steigt in der Regel auf lange Sicht immer – vorausgesetzt Preis, Lage und Bausubstanz stimmen. Ob die Wertsteigerung ausreicht, um eine mögliche Inflation auszugleichen, ist allerdings ungewiss.

Sicherheit bieten die eigenen vier Wände dafür in anderen Punkten: Mietfreiheit im Alter gleicht Einkommensverluste im Rentenalter aus und Unabhängigkeit vom Vermieter schützt vor Kündigung und Mieterhöhung.

Zusätzlichen Anreiz schaffen Fördermittel. Mit Wohn-Riester unterstützt der Staat das Wohneigentum als Altersvorsorge, mit günstigen Krediten und Zuschüssen will er den Wohnungsneubau unterstützen und den Energieverbrauch senken. Länder und Kommunen locken junge Familien mit günstigen Krediten und Bauland.

Nicht für jeden geeignet

Trotzdem ist der Kauf eines Eigenheims keineswegs immer ratsam. Die persönlichen Voraussetzungen müssen stimmen: Der Käufer muss die finanzielle Belastung für viele Jahre tragen und auf sein Kapital verzichten können, er sollte dauerhaft an dem Ort leben wollen und Zeit haben, sich um sein Eigentum zu kümmern.

Auch die Risiken des selbstgenutzten Wohneigentums müssen Käufer bedenken: Durchkreuzen Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung die Lebenspläne, muss mancher sein Haus vorzeitig verkaufen. Wenn das schnell gehen soll, wird er dabei meist erhebliche finanzielle Verluste machen. Und wer die Finanzierung von vornherein zu knapp kalkuliert hat oder bei der Anschlussfinanzierung plötzlich einen deutlich höheren Zins verkraften muss, steht schlimmstenfalls am Ende ohne Geld und ohne Haus da.

Auch die Wertentwicklung der Immobilien kann anders verlaufen als erhofft. Zwar sind in den vergangen Jahren die Immobilienpreise insgesamt relativ stabil geblieben. Für das einzelne Objekt sagt das aber wenig aus. Und auch in einzelnen Regionen können die Preise im Ganzen sinken, vor allem wenn die wirtschaftliche Entwicklung anders verläuft als erhofft.

Haus oder Wohnung – alt oder neu

Ist die Entscheidung für das Leben in den eigenen vier Wänden gefallen, bleibt die Frage, was für eine Immobilie es sein soll.

Das freistehende Einfamilienhaus bietet am meisten Freiraum, ist aber auch am teuersten und am arbeitsaufwendigsten. Billiger und bequemer ist eine Eigentumswohnung. Sie punktet außerdem damit, dass sie meist zentraler liegt. Allerdings muss der Käufer sich mit seiner Eigentümergemeinschaft arrangieren.

Ein Mittelweg ist das Reihenhaus: Nicht zu teuer, nicht zu groß, nicht zu weit vom Zentrum und doch meist individueller.

Auch bei der Frage ob die Immobilie neu gebaut oder gebraucht sein soll, spielen Lage und Preis eine große Rolle. Gebrauchte Immobilien sind fast immer billiger und liegen meist innerhalb einer gewachsenen Infrastruktur, es gibt keinen Ärger um Bauschäden und der Preis steht fest. Der Käufer muss jedoch mit dem vorhandenen Grundriss leben und mehr Geld für die Instandhaltung bereitstellen, manchmal sogar für eine erhebliche Modernisierung.

Ein Neubau dagegen kann nach den eigenen Bedürfnissen geplant und von Anfang an energiesparend gebaut werden.

Egal ob Haus oder Wohnung, neu oder alt: Bei der Suche nach dem richtigen Objekt ist Sorgfalt gefragt (siehe „Checkliste“). Nur wenn ein Haus sein Geld wert ist, ist kaufen wirklich besser als mieten.

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