Immobilien als Geldanlage Test

In der Krise haben sich Häuser in Deutschland als stabile Kapitalanlage behauptet. Finanztest zeigt Pro und Kontra der verschiedenen Immobilieninvestments.

Die Makler in Deutschland jubeln: Laut Immobilienverband Deutschland IVD verzeichneten 57 Prozent von ihnen in den vergangenen Monaten ein gestiegenes oder gar stark gestiegenes Interesse an Häusern und Wohnungen.

Lange Zeit wurde das Investment in Stein und Mörtel wegen der trägen Wertentwicklung als Geldanlage verschmäht. Heute ist es gerade deshalb interessant. Zudem sind die Zinsen günstig – selten waren Hypothekendarlehen so billig und die Zinsen für eine sichere Kapitalanlage am Geldmarkt so unattraktiv.

Die Preise der Immobilien in Deutschland haben sich in der Krise als stabil erwiesen. Sie waren nicht wie teilweise im Ausland völlig überteuert.

Wohn- oder Gewerbeimmobilie

Die Marktforscher sehen optimistisch in die Zukunft. Für Wohnimmobilien prognostizieren sie mäßig steigende Preise, besonders für die Innenstädte in Wachstumsregionen. „Auffallend ist die immer stärkere Polarisierung der Wohnungsmärkte“, sagt Andreas Schulten, Vorstandsmitglied des Analysehauses BulwienGesa. „Während in strukturschwachen Regionen wie im Osten oder im Ruhrgebiet die Preise weiter sinken und wir auch für Reihenhäuser in den Speckgürteln der Städte einen eher negativen Trend sehen, sind innerstädtische Wohnungen im Mittelklassesegment fast überall gefragt.“

Grund für den Optimismus ist die geringe Neubautätigkeit in letzter Zeit. 176 000 Wohnungen wurden im Jahr 2008 fertiggestellt – so wenig wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Trotz des Rückgangs der Bevölkerung wird aber mehr Wohnraum benötigt, denn die Zahl der Haushalte steigt weiter.

Für Gewerbeimmobilien erwarten die Marktforscher wegen der Wirtschaftskrise zunächst einen Preisrückgang. Besonders die Bürohäuser werden laut BulwienGesa dieses Jahr nochmal an Wert verlieren.

„Das heißt aber auch, dass die Einstiegspreise günstig sind“, so Schulten. „Das bietet für Investoren gute Renditechancen. Denn eine Büroimmobilie in guter Lage lässt sich nach wie vor gut vermieten.“

Direktanlage oder Fondsanteile

Es spricht also viel für die Immobilie als Geldanlage. Doch welche Form ist die richtige? Die Direktanlage in eine wertstabile Wohnimmobilie oder der Kauf von Anteilen an einem Immobilienfonds, der in Gewerbeimmobilien investiert?

Wer es sich leisten kann und die Mühe nicht scheut, erwägt wohl zunächst den Kauf einer konkreten Wohnimmobilie – entweder um selber darin zu wohnen oder um sie zu vermieten.

Ein Eigenheim empfiehlt sich allerdings nur, wenn der Käufer am gewählten Wohnort dauerhaft bleiben will und kann.

Die vermietete Immobilie ist vor allem für vermögende Anleger interessant, die einen größeren Betrag investieren und Steuervorteile nutzen möchten.

Egal ob selbstgenutzt oder vermietet, der Kauf eines eigenen Hauses oder einer Wohnung erfordert einen hohen Kapitalaufwand und ist für die meisten ohne Kredit nicht zu stemmen. Das Kapital ist für lange Zeit gebunden und auf eine einzige Geldanlage konzentriert.

Zudem ist für die eigene Immobilie ein hoher persönlicher Einsatz gefragt – allein die Suche und der Kauf, aber auch die Verwaltung und die Instandhaltung kosten viel Zeit. Dafür verlieren Wohnimmobilien nur selten an Wert und falls doch, dann in der Regel nur mäßig.

Offener oder geschlossener Fonds

Ein Engagement in Immobilienfonds ist eine Alternative für Anleger, die jetzt keine eigene Immobilie möchten oder nicht so viel Geld investieren wollen. Sie setzen damit nicht auf Wohn-, sondern auf Gewerbeimmobilien.

Für offene Fonds bieten sich schon Sparpläne ab 50 Euro monatlich an. Für geschlossene Fonds sollten mindestens 10 000 Euro zur Verfügung stehen, sie sind für Kleinsparer zu riskant.

Offene Immobilienfonds investieren in viele verschiedene Gewerbeimmobilien im In- und Ausland, in Bürohäuser, Einkaufszentren oder Hotels. Durch die Streuung ist das Risiko der Anlage recht gut verteilt.

Im Unterschied zu allen anderen Immobilienanlagen können Anleger in der Regel immer über ihr Kapital verfügen. In der Finanzkrise waren einige „offene“ Fonds zwar nicht flüssig und wurden für einige Zeit geschlossen – Anleger konnten ihre Anteile nicht verkaufen. Inzwischen normalisiert sich die Lage aber wieder.

Geschlossene Fonds setzen alles auf wenige oder gar eine einzige Gewerbeimmobilie. Das erhöht die Renditechancen, aber auch das Risiko. Der Anleger kann während der gesamten Laufzeit – meist etliche Jahre – nicht an sein Geld heran. Als Mitunternehmer haftet er für Verluste des Fonds, etwa wenn sich die gekaufte Immobilie als Fehlinvestition entpuppt. Schlimmstenfalls droht ihm sogar der Totalverlust, weil die Fonds meist noch hohe Kredite tilgen müssen.

Das Geschäft von Fonds ist weniger der Handel mit Immobilien, als ihre Vermietung. Die offenen Fonds verzeichnen trotz der Turbulenzen der vergangenen Monate eine stabile Wertentwicklung. Bei den geschlossenen Fonds kommt es vor allem darauf an, ob die einzelne Fondsimmobilie gut vermietet ist und am Ende der Laufzeit für viel Geld verkauft werden kann.

Der gern angepriesene Inflationsschutz einer Geldanlage in Immobilien gilt für Fonds nur bedingt. Wirklich inflationssicher ist nur die Mietersparnis von Eigentümern, die ihre Immobilie selbst bewohnen. Wer dagegen Immobilien vermietet oder verkauft, hat keine Sicherheit, dass die Verkaufspreise oder die Mieten stärker zunehmen als die Inflation.

Immerhin: In den vergangenen Jahren sind die Renditen für Immobilien schneller gestiegen als das allgemeine Preisniveau.

Dieser Artikel ist hilfreich. 1295 Nutzer finden das hilfreich.