Beispielrechnung: Wie Vermieter rechnen sollten

Ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt, können Anleger mit unserem Rechner Immobilien nachvollziehen. Wir rechnen ein Beispiel vor:

Objekt: Dreizimmerwohnung, Baujahr 1985. Kaufpreis 140 000 Euro, davon 110 000 Euro fürs Gebäude und 30 000 Euro für den Grundstücksanteil, dazu 10 000 Euro Kaufnebenkosten wie Maklergebühren und Grunderwerbsteuer. Die Nettokaltmiete – die Miete ohne Betriebskosten – beträgt 7 800 Euro im Jahr, 650 Euro im Monat. Für Verwaltung fallen 250 Euro und für Instandhaltung 900 Euro pro Jahr an.

Finanzierung: Eigenkapital 50 000 Euro, Darlehen 100 000 Euro, Zinssatz 5 Prozent fest für 20 Jahre, Anfangstilgung 2 Prozent.

Steuern: 2 357 Euro Abschreibung pro Jahr (2 Prozent von 110 000 Euro Gebäudekosten und dem darauf entfallenden Anteil der Kaufnebenkosten). Wir unterstellen den Steuersatz eines Gutverdieners von 40,7 Prozent.

Prognosen: Miet- und Kostensteigerung jährlich 1,5 Prozent. Nach 20 Jahren Verkauf zum 18-Fachen der Jahreskaltmiete, das sind 186 304 Euro.

Ergebnis: Der Anleger muss im ersten Jahr noch 62 Euro zuschießen, dann nichts mehr. Er baut durch die Tilgung des Kredits und Wertsteigerungen der Immobilie Vermögen auf (siehe Tabelle: Investitionsplan für die vermietete Immobilie).

Die Nettomietrendite – das Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis unter Berücksichtigung aller Nebenkosten – beträgt 4,43 Prozent. Erzielt der Käufer nach 20 Jahren den angenommenen Verkaufspreis von 186 304 Euro, hat er mit seinem eingesetzten Kapital eine Rendite von 5,75 Prozent nach Steuern erzielt – ein gutes Ergebnis.

Liquiditätsrechnung 1. Jahr (in Euro)

Nettokaltmiete pro Jahr 7 800
Verwaltungskosten –250
Instandhaltungskosten –900
Jahresreinertrag 6 650
Kreditzinsen –5 000
Tilgung –2 000
Unterdeckung vor Steuern –350
Steuerersparnis (siehe unten) +288
Unterdeckung nach Steuern –62

Steuerersparnis 1. Jahr (in Euro)

Jahresreinertrag 6 650
Kreditzinsen –5 000
Abschreibungen –2 357
Steuerlicher Verlust –707
x Steuersatz 40,7 Prozent
Steuerersparnis 288

Renditen

Nettomietrendite 4,43 Prozent
Eigenkapitalrendite nach Steuern 1) 5,75 Prozent

1) Berechnung nur mit Computerprogramm möglich (siehe Rechner Immobilien).

Varianten: Verändern sich Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, die Höhe der Instandhaltungskosten oder die Höhe der Abschreibung, ändern sich die Nettomietrendite und die Eigenkapitalrendite. Andere Renditen ergeben sich auch, wenn der Immobilienanleger seine Wohnung zu einem niedrigeren oder höheren Preis am Ende des Anlagezeitraums verkauft.

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