Immobilien als Geldanlage Test

Mieter mit etwas Geld auf der hohen Kante können sich Gedanken über den Immobilienkauf machen. Kredite für Haus oder Wohnung sind sehr günstig. Förderung vom Staat gibt es obendrein. Ist das Haus schuldenfrei, kann der Besitzer im Alter billig wohnen.

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TestImmobilien als GeldanlageFinanztest 09/2009
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Günstige Kredite und niedrige Preise

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Für Durchschnittsverdiener mit einem langen Atem ist ein Einfamilien-, ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung jetzt erschwinglich. Die Zinsen für ein Hypothekendarlehen sind niedrig und die Immobilienpreise im Schnitt günstig. So erhält der Käufer ein 160 000 Euro Hypothekendarlehen bei dem Vermittler Baufi Direkt für einen Effektivzins von 4,68 Prozent, wenn er mindesten 20 Prozent Eigenkapital hat und 2 Prozent jährlich tilgt. Die Zinsbindung beträgt 15 Jahre. Manche regionale Institute bieten sogar noch günstigere Konditionen. Eine Immobilie für den Preis von unter 200 000 Euro kann der Wohneigentümer unter diesen Voraussetzungen innerhalb von 26 Jahren mit einer Monatsrate von unter 1 000 Euro abbezahlen.

Der Vermögensvergleich

Die Chance, dass sich der Immobilienerwerb auf Dauer rentiert, ist groß. Finanztest hat die Geldanlage auf dem Kapitalmarkt mit der Investition derselben Summe in eine Eigentumswohnung verglichen und die vorteilhaftere Variante gesucht. Der Käufer zahlt für die 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung 180 000 Euro. 9 000 Euro sind für den Notar, die Grunderwerbssteuer und andere Nebenkosten fällig. Für die Geldanlage am Kapitalmarkt gibt es jedes Jahr vier Prozent Zinsen, so die Modellannahme. Der Wohnungskäufer erzielt seinen Ertrag aus der Wertsteigerung der Immobilie und der Miete, die er einspart. Nebenkosten für Heizung, Strom und Wasser sind für Mieter und Eigentümer gleich. Nur in den ersten Jahren geht der Vermögensvergleich klar zugunsten des Mieters aus, wie die Tabelle zeigt. Während der Mieter sein Erspartes anlegen kann, steckt der Käufer alles in die Immobilie.

Nach sechs Jahren steht der Käufer besser da

Schon nach sechs Jahren wendet sich das Blatt. Der Käufer hat den Mieter bei der Rendite des eingesetzten Kapitals überholt, wenn der Immobilienwert jährlich um ein Prozent steigt. Das ist nicht unwahrscheinlich, vor allem wenn die Grundstückslage begehrt ist. Sicher ist die Wertsteigerung aber nicht. In den vergangenen Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Durchschnitt eher stabil geblieben, teilweise sogar gesunken. Das Plus für den Eigentümer wird nach 26 Jahren richtig groß, wenn der Kredit getilgt ist. Dann gibt er für das Wohnen weniger aus als der Mieter. In den folgenden Jahren baut er seinen Vorsprung rapide aus: Nach 30 Jahren ist seine Wohnung knapp 145 000 Euro mehr wert als das Vermögen des Mieters.

Wie der Käufervorteil schrumpft

Wie der Vorteil für den Käufer tatsächlich aussieht, hängt von etlichen Faktoren der Marktentwicklung ab. Fällt die Wertsteigerung der Immobilie aus, muss der Käufer 21 Jahre lang warten, bis sein Vermögen mehr wert ist als das des Mieters. Fallen aber Preise und Mieten, ist der Mieter der Vermögensgewinner. Auch steigende Zinsen schmälern den Vorteil des Wohneigentümers erheblich. Klettert der Kreditzins auf sechs Prozent und der Mieter erhält für sein angelegtes Geld fünf statt vier Prozent Sparzinsen, dauert es 15 Jahre bis das Wohneigentum mehr wert ist als das angelegte Geld. Der Immobilienwert muss jedoch um ein Prozent jährlich nach oben gehen.

Immobilienkauf dennoch gut überlegen

Die staatlichen Zuschüsse für den Immobilienkäufer sind im Vermögensvergleich noch nicht enthalten. Mit Wohn-Riester unterstützt der Staat Wohneigentum als Altersvorsorge, für Wohnungsneubau und sparsamen Energieverbrauch gibt er günstige Kredite. Nachteile für den Immobilienkäufer sind lange Kapitalbindung, hohe Verschuldung mit der Unsicherheit, die Raten immer aufbringen zu können und die Bindung an einen Ort. Schnell können Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung die Eigentümer zu einem vorschnellen Verkauf zwingen. Dann sind die finanziellen Verluste erheblich. Käufer sollten auf jeden Fall die Finanzierung nicht zu knapp kalkulieren.

Rechner: Kaufen oder Mieten
Hypothekenzinsen: Aktuelle Konditionen im Vergleich

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