Wer mit der Immobilienbewertung des Finanzamts nicht zufrieden ist, kann sich an öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige wenden. Maria Endeward ist eine von ihnen. Hier erklärt sie, wie sie arbeitet.
Sachverständige dürfen niedrigeren Wert nachweisen
Wann kommt es auf eine unabhängige Bewertung von Immobilien bei Schenkung oder Erbschaft an?
Jedenfalls immer dann, wenn der Wert, den das Finanzamt ermittelt hat, überprüft werden soll. Wenn der Begünstigte die Schenkung oder Erbschaft angezeigt hat, fordert ihn das Finanzamt auf, eine Steuererklärung abzugeben und erlässt daraufhin den Steuerbescheid. Der Wert, der diesem zugrunde liegt, stimmt nicht zwangsläufig mit dem in der Steuererklärung angegebenen Wert überein. Spätestens jetzt kommt der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ins Spiel, der einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen darf.
Wie beurteilen Sie die Vorgehensweise des Finanzamts?
Das Finanzamt bewertet auf Grundlage des Bewertungsgesetzes in einem vereinfachten Verfahren. Es findet keine Besichtigung der Immobilie statt, keine Einsichtnahme ins Grundbuch und es wird auch kein Sachverständiger hinzugezogen. Besonderheiten des Objekts, die beispielsweise den Wert mindern, können in einem solchen Verfahren nicht berücksichtigt werden. Daher sind die Werte des Finanzamts häufig zu hoch.
Besonderheiten berücksichtigen
Was machen Sie anders oder besser als das Finanzamt?
Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung. Diese sieht auch die drei Bewertungsverfahren vor, die das Finanzamt nutzt. Sie gibt dem Sachverständigen aber viel mehr Möglichkeiten, Besonderheiten des Objekts und Marktlage zu berücksichtigen. Ein weiterer Pluspunkt gegenüber dem Finanzamt: Ein Sachverständiger besichtigt jedes Objekt. Dazu ist er sogar verpflichtet.
Wie lange brauchen Sie für ein Gutachten?
Für das Gutachten eines Einfamilienhauses brauche ich etwa zwei bis drei Tage, für ein Wohn- und Geschäftshaus eine Woche, für größere Immobilien länger.
IHK führt Sachverständigenliste
Wie finde ich einen Gutachter und wie hoch sind die Kosten?
Die Industrie- und Handelskammer etwa führt im Internet eine Liste mit Sachverständigen. Das Honorar für private Gutachten ist frei verhandelbar. Es orientiert sich am Verkehrswert und beträgt zur Deckung der Grundkosten in der Regel mindestens 1 500 Euro netto. Bei einem Verkehrswert von 750 000 Euro sind es rund 2 500 Euro.
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