Immobilien Test

Wird der Bauspar­vertrag viel zu spät zugeteilt, entsteht bei Kombikrediten eine riesige Finanzierungs­lücke.

Schwäbisch Hall und Wüstenrot werben mit nied­rigen Zinsen für riskante Kombikredite mit Bauspar­verträgen.

Über 20 Jahre lang hat Finanztest mehr Trans­parenz für Kombikredite der Bausparkassen gefordert. Seit dem 21. März 2016 ist es so weit: Bausparkassen müssen den Effektivzins der Gesamt­finanzierung nennen, wenn sie ein Darlehen mit einem Bauspar­vertrag kombinieren.

Solche Kombikredite bieten Bausparkassen als Alternative zu einer gewöhnlichen Bank­finanzierung an. Das Konzept: Für sein Darlehen zahlt der Kunde zunächst nur Zinsen. Statt zu tilgen, spart er einen Bauspar­vertrag an, mit dem er das Darlehen später auf einen Schlag zurück­zahlt (siehe Grafik). Sind Darlehen und Bauspar­vertrag gut aufeinander abge­stimmt, stehen die Zinsen fest, bis alle Schulden getilgt sind.

Immobilien Test

Kombikredite leichter vergleich­bar

Der neue Effektivzins enthält nicht nur die Kreditzinsen, sondern auch alle Gebühren und Sparbeiträge für den Bauspar­vertrag. Dadurch lassen sich die Kombikredite viel leichter als bisher mit Krediten von Banken vergleichen. Das gilt aber nur für Kombikredite, bei denen der Bauspar­vertrag zugeteilt wird, wenn die Zins­bindung des Voraus­darlehens endet. Nur dann stehen Zinsen und Raten während der gesamten Lauf­zeit fest.

Endet die Zins­bindung dagegen schon viele Jahre, bevor der Bauspar­vertrag ausgezahlt wird, können sich Kreditnehmer nicht auf den Effektivzins verlassen. Schlimmer noch: Ihnen droht eine gefähr­liche Kostenfalle. Das zeigt die Finanztest-Analyse von Kreditbei­spielen, mit denen Schwäbisch Hall und Wüstenrot werben.

Kostenfalle bei Schwäbisch Hall

Auf der Internetseite von Schwäbisch Hall können sich Kunden individuelle Konditionen für ihren Kombikredit berechnen. Dafür tippen sie nur den Preis der Immobilie und die gewünschte Kreditsumme ein und wählen für das Voraus­darlehen eine Zins­bindung zwischen 5 und 15 Jahren.

Wählt man zehn Jahre Zins­bindung und 200 000 Euro Kreditsumme, schlägt die größte Bausparkasse Deutsch­lands folgende Finanzierung für eine 300 000 Euro teure Immobilie vor (Stand: 11. Juli 2016):

  • Der Kunde nimmt das Darlehen von 200 000 Euro zum Zins­satz von 1,4 Prozent auf und schließt gleich­zeitig einen Bauspar­vertrag mit einer Bausparsumme von ebenfalls 200 000 Euro ab. Er zahlt dafür 234 Euro Zinsen und 500 Euro Sparbeiträge im Monat, zusammen also 734 Euro.
  • Sobald der Bauspar­vertrag zugeteilt wird, löst er das Voraus­darlehen mit der Bausparsumme ab. Danach zahlt er monatlich 1 023 Euro für das Bauspardarlehen (Zins­satz 2,15 Prozent). Nach 25 Jahren und zwei Monaten sind alle Schulden getilgt.
  • Der Effektivzins für die Gesamt­lauf­zeit der Finanzierung beträgt laut Bausparkasse nur 1,93 Prozent. Bei dieser langen Lauf­zeit ist der Kombikredit ein scheinbar attraktives Angebot.

Fünf Jahre lang ungewisse Zinsen

Was der Schwäbisch-Hall-Rechner verschweigt: Wenn die Zins­bindung des Voraus­darlehens nach zehn Jahren endet, ist der Bauspar­vertrag noch lange nicht zugeteilt. Das dauert noch weitere fünf Jahre (siehe Tabelle unten). Bis dahin muss das Darlehen zu einem ungewissen Zins­satz verlängert werden.

Der Effektivzins von 1,93 Prozent gilt nur für den Fall, dass der Zins­satz für das Voraus­darlehen gleich bleibt. Steigt der Zins­satz, kann sich die Finanzierung als Kostenfalle entpuppen. Weil der Kunde das Voraus­darlehen während der Lauf­zeit mit keinem Cent tilgt, muss er den höheren Zins­satz auf den vollen Kredit­betrag zahlen.

Die Tabelle zeigt, wie stark sich eine Zins­erhöhung auf die Monats­rate und den Gesamt­effektivzins der Finanzierung auswirkt. Eine Zins­erhöhung auf beispiels­weise 5 Prozent würde die monatliche Belastung von 734 auf 1 333 Euro katapultieren und den Gesamt­effektivzins auf 3 Prozent erhöhen.

Kombikredit mit hohem Risiko

Kombikredit von Schwäbisch Hall: Die Tabelle zeigt die Kostenfalle, die Kreditnehmern droht. Die Kreditsumme beträgt 200 000 Euro, die Lauf­zeit gut 25 Jahre (Konditionen vom 11. Juli 2016). Der Zins­satz für das Voraus­darlehen von 1,40 Prozent ist für zehn Jahre fest­geschrieben. Der Bauspar­vertrag wird aber erst in 14 Jahren, 11 Monaten zugeteilt. Eine Zins­erhöhung treibt die Monats­rate und den Effektivzins in die Höhe.

Anschluss­zins­satz (Prozent) für Voraus­darlehen

Monats­belastung (Euro)

Effektivzins (Prozent) für Gesamt­lauf­zeit

Jahr 1 bis 10

(Ende Zins­bindung)

Jahr 11 bis 15

(Risikophase)

Jahr 16 bis 25

(ab Zuteilung)

1,40

734

  734

1 023

1,931

2,00

734

  833

1 023

2,11

3,00

734

1 000

1 023

2,42

4,00

734

1 167

1 023

2,72

5,00

734

1 333

1 023

3,02

6,00

734

1 500

1 023

3,30

    • 1 Effektivzins­angabe der Bausparkasse nach Preis­angaben­ver­ordnung.

    Viel schlechter als ein Bank­darlehen

    Finanztest hat das Angebot von Schwäbisch Hall mit einem Bank­darlehen mit zehn Jahren Zins­bindung verglichen. Der anfäng­liche Zins­satz beträgt wie beim Voraus­darlehen 1,40 Prozent, die Monats­rate wie beim Kombikredit 734 Euro. Einziger Unterschied: Monatlich 500 Euro davon fließen nicht auf den Bauspar­vertrag, sondern direkt in die Tilgung. Dadurch sinkt die Rest­schuld bis zum Ende der Zins­bindung auf rund 135 600 Euro.

    Das vernichtende Ergebnis des Vergleichs: Mit dem Kombikredit gehen Kreditnehmer ein viel höheres Zins­erhöhungs­risiko als mit dem Bank­darlehen ein. Und egal, ob die Zinsen nach zehn Jahren sinken, gleich bleiben, nur mäßig steigen oder steil in die Höhe schießen: Der Kombikredit ist immer teurer. Dazu kommt das Risiko, dass sich die Zuteilung des Bauspar­vertrags weiter verzögert (Zuteilung nicht garantiert).

    Wüstenrot wirbt für Risikomodell

    Kaum besser ist das Finanzierungs­beispiel, mit dem Wüstenrot Mitte Juli für den Kombikredit „Wohn­darlehen flex“ wirbt. Für einen 100 000-Euro-Kredit bis zu 60 Prozent des Immobilien­wertes soll der Effektivzins für die Lauf­zeit von gut 25 Jahren nur 1,32 Prozent betragen.

    Das klingt sensationell günstig, ist es aber nicht. Denn der Zins­satz für das Voraus­darlehen (0,89 Prozent) ist nur zehn Jahre fest­geschrieben. Abge­löst wird das Darlehen aber erst nach 14 Jahren und 7 Monaten, wenn der Bauspar­vertrag zugeteilt wird.

    Wie bei Schwäbisch Hall ist das Risiko hoch, dass die Kosten der Finanzierung nach einer Zins­erhöhung aus dem Ruder laufen. Steigt der Zins­satz zum Beispiel auf 5 Prozent, würde sich die monatliche Belastung mehr als verdoppeln und der Gesamt­effektivzins auf 2,5 Prozent klettern.

    Und auch für den Wüstenrot-Kredit gilt: Das Angebot ist immer teurer und risikoreicher als ein vergleich­bares Bank­darlehen.

    Zins­sichere Kombikredite viel besser

    Die Beispiele zeigen: Immobilienkäufer sollten ablehnen, wenn ihnen die Bausparkasse einen Kombikredit anbietet, dessen Konditionen nicht für die gesamte Lauf­zeit fest­stehen. Der Effektivzins erscheint dann besonders nied­rig, sagt aber nichts darüber aus, wie viel die Finanzierung am Ende kosten wird. Die Risiken sind enorm.

    Dabei kann eine Bauspar­finanzierung durch­aus eine gute Alternative zu einem Bank­darlehen sein. Die meisten Bausparkassen bieten Kombikredite auch mit festen Zinsen und Raten für die gesamte Lauf­zeit an – auch Schwäbisch Hall und Wüstenrot. In Finanztest-Vergleichen waren diese Kombikredite zum Teil güns­tiger als vergleich­bare Bank­angebote (siehe Themenseite Immobilienkredite und Test Hauskauf: Kredite ab 0,5 Prozent, Finanztest 3/2016). Und Kreditnehmer zahlen dafür wirk­lich nur den Effektivzins, den die Bausparkasse angibt.

    Dieser Artikel ist hilfreich. 32 Nutzer finden das hilfreich.