Die Details der Unter­suchung

Wir geben die Immobilien­preise von Eigentums­wohnungen und Einfamilien­häusern in 53 deutschen Land­kreisen sowie in allen kreisfreien Städten wieder.

Daten­grund­lage für unsere Auswertung

Stand der Daten ist für die sieben größten deutschen Städte (Berlin, Düssel­dorf, Frank­furt am Main, Hamburg, Köln München und Stutt­gart) das 3. Quartal 2020, für die anderen Städte und Kreise das 4. Quartal 2019. Die Daten stammen von vdp Research, dem Forschungs­institut des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp). Allein im Jahr 2019 hat das Institut bundes­weit 350 000 Immobilienkäufe ausgewertet, die von rund 700 Banken finanziert wurden.

Die Preise gelten für Häuser und Wohnungen, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut oder voll­ständig saniert wurden. Für ältere, nicht oder nur teil­weise sanierte Immobilien liegen die Preise nied­riger.

Die Preise für Eigentums­wohnungen wurden für 70 Quadrat­meter große Wohnungen ermittelt.
Den Preisen für Einfamilien­häuser liegt eine Geschoss­flächenzahl (Verhältnis der Geschoss­flächen zur Grundstücks­fläche) von 0,6 zugrunde.

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Das bedeuten die Begriffe in der Tabelle

Ausstattung

Sehr gut. Verblendmauer­werk aufwendig, Fenster mit Dreifach­verglasung, Sanitär­einrichtung hoch­wertig, großes Bad, Gäste-WC, Holz­parkett oder Marmorböden, hoher Energiestan­dard, Fußbodenhei­zung, Klima­anlage, sehr gute Raum­aufteilung.

Gut. Verblendmauer­werk, höher­wertige Fenster mit Zweifach­verglasung, (Industrie-)Parkett, dezentrale Lüftung, moderner Energiestan­dard (zum Beispiel Heiz­anlage mit Warm­wasser­speicher oder Fern­wärme), Marken-Sanitär­objekte, gute Raum­aufteilung, Baustoffe weit­gehend schad­stoff­frei.

Mittel. Wohnungs­zuschnitt, Raum­aufteilung und Baustoffe entsprechen den Stan­dards, zeitgemäße Wärmedämmung, Stan­dard­fenster mit Zweifach­verglasung, verdeckte Spülkästen, Laminatböden, Gas- oder Ölbrenn­wert­kessel, Elektroin­stallationen unter Putz.

Einfach. Veraltete, nur gering­fügig modernisierte Ausstattung, ungüns­tiger Zuschnitt, nicht zeitgemäße Wärmedämmung, Fenster einfach verglast, einfache Bodenbeläge (Linoleum, PVC), veraltete Heiz­technik, Elektroin­stallationen über Putz.

Lage

Sehr gut und gut. Umfeld ist besonders attraktiv und sicher, aufgelockerte Bebauung mit Grünflächen, kaum Abgase und Lärm, sehr gute bis gute Verkehrs­anbindung, Park­plätze auf oder am Grund­stück, viele Läden und Schulen, öffent­liche und kulturelle Einrichtungen in der Nähe. Bei sehr guter Lage sind die Merkmale besonders ausgeprägt. Die Gewichtung der Kriterien ist nicht immer gleich. Eine Lage im Zentrum kann sehr gut sein und eine am Stadt­rand auch, obwohl sich das Umfeld stark unterscheidet.

Mittel. Typische Wohn­gegenden, weder besonders positives noch negatives Image, ausgeglichene Sozial­struktur, keine wesentlichen Beein­trächtigungen durch Lärm oder Abgase, Busse und Bahnen sind fußläufig erreich­bar, Stell­plätze auf oder am Grund­stück, wichtige Einrichtungen wie Schulen und Supermärkte sind in angemessener Entfernung erreich­bar.

Preis­änderung

Vom 4. Quartal 2018 bis zum 4. Quartal 2019, bezogen auf den gesamten Wohnungs­markt. Für Berlin, Düssel­dorf, Frank­furt am Main, Hamburg, Köln, München und Stutt­gart sind die Preis­änderungen vom 3. Quartal 2019 bis zum 3. Quartal 2020 genannt.

Kauf­preis-Miete-Verhältnis

Es entspricht dem Kauf­preis geteilt durch die Jahres­nettokaltmiete (Miete ohne Betriebs­kosten). Für Städte und Kreise sind Spannen angegeben, die auch Werte für einfache Lagen enthalten. Je nied­riger das Ergebnis ist, desto eher lohnt sich Vermieten und Selbst­nutzen im Vergleich zum Mieten. Früher galten Werte unter 15, in Metro­polen unter 20 als günstig. In der aktuellen Nied­rigzins­phase gilt ein Wert bis über 25 als akzeptabel. Anderer­seits: Je nied­riger der Wert ist, desto höher wird am Markt das Risiko von Wert­verlusten oder eines Leerstands einge­schätzt.

= Entfällt (zu geringe Daten­basis).

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TestImmobilienmarkt08.12.2020
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