Immobilien­preise Immobilien kaufen trotz Zins-Schock

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Immobilien­preise - Immobilien kaufen trotz Zins-Schock
Frank­furt am Main. In der Banken­stadt sind die Preise für Wohn­eigentum im dritten Quartal 2022 gefallen. © Getty Images / Westend61

Zum ersten Mal seit Jahren sind die Preise für Wohn­immobilien im dritten Quartal 2022 gegen­über dem Vorquartal gesunken. Auf Jahres­sicht legten sie aber noch mal zu.

Immobilien­preise Immobilien kaufen trotz Zins-Schock

Ob in der Groß­stadt oder auf dem Land: Immobilien sind im vergangenen Jahr noch einmal teurer geworden. So erhöhten sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr um 8,4 Prozent und für Eigentums­wohnungen um 7,8 Prozent. Gegen­über dem Vorquartal fiel der Preis­anstieg mit 0,5 Prozent und 0,7 Prozent aber schon deutlich geringer aus.

Noch dramatischer: Seit Jahres­beginn haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen verdreifacht. Statt einer Null oder Eins steht heute meist eine Drei oder eine Vier vor dem Komma. Das macht den Haus- oder Wohnungs­kauf zum finanziellen Kraft­akt.

Unsere Preis­tabellen aller Städte und Land­kreise der Bundes­republik zeigen aber auch: Es gibt durch­aus Stand­orte, wo ein Kauf noch erschwing­lich ist. Wir helfen Ihnen, sie zu finden.

Warum sich die Unter­suchung Immobilien­preise für Sie lohnt

  • Immobilien­preise für ganz Deutsch­land. Unsere Immobilien­preis­abfrage umfasst für alle 401 kreisfreien Städte und Land­kreise in Deutsch­land die Preise für Eigentums­wohnungen und Einfamilien­häuser in unterschiedlicher Lage und Ausstattung, außerdem die Wohnungs­mieten und das regionale Kauf­preis-Miete-Verhältnis (Stand: Viertes Quartal 2021). Für die sieben größten deutschen Städte liegen bereits die Zahlen für das dritte Quartal 2022 vor. Nach dem Frei­schalten können Sie die Daten für bis zu 20 kreisfreie Städte und Land­kreise Ihrer Wahl abrufen.
  • Beispiel­rechnungen. Wir zeigen anhand von Beispielen, mit welcher Monats­belastung Bauherren und Wohnungs­käufer heute rechnen müssen und wie hoch Kreditraten und Bewirt­schaftungs­kosten im Vergleich zur Miete ausfallen.
  • Kaufen oder Mieten? Die Finanztest-Experten erläutern, für wen sich Kaufen trotz hoher Anfangs­belastung noch lohnen kann und warum es wichtig ist, auf das örtliche Kauf­preis-Miete-Verhältnis zu achten.
  • Grafiken zu Mieten und Preisen. Unsere Deutsch­land­karte zeigt auf einen Blick die Quadrat­meter­preise für Eigentums­wohnungen in allen Städten und Kreisen. Außerdem: Grafiken zur Preis- und Miet­entwick­lung in Deutsch­land und in den sieben größten deutschen Städten.
  • Heft­artikel als PDF. Nach dem Frei­schalten erhalten Sie den Heftartikel aus Finanztest 1/2023 zu Immobilien­preisen in den Top-7-Städten sowie aus Finanztest 8/2022 zu Immobilien­preisen bundes­weit zum Download, außerdem weitere Artikel zum Immobilienmarkt, die in Finanztest seit Januar 2021 erschienen sind.

Quadrat­meter­preise unter 2 500 Euro

Die Über­sicht der Preise zeigt, wo Immobilien besonders teuer sind und wo nicht. Die regionalen Unterschiede sind groß. Die Daten helfen dabei heraus­zufinden, wo die eigenen vier Wände für Normal­verdiener noch erschwing­lich sind und wo nicht mehr – und unter welchen Voraus­setzungen sich Kaufen über­haupt noch lohnt.

Die gute Nach­richt: In den meisten Städten und Land­kreisen sieht die Rechnung für Käufer viel besser aus als in den Metro­polen mit hohen Immobilien­preisen wie in München und Berlin. Die Quadrat­meter­preise sind dort nied­riger und auch im Verhältnis zu den Mieten deutlich güns­tiger.

In 173 der 401 Land­kreise und kreisfreien Städte Deutsch­lands gibt es auch in guten Lagen noch Eigentums­wohnungen für weniger als 2 500 Euro pro Quadrat­meter, darunter auch in zehn kreisfreien Städten mit mehr als 100 000 Einwohnern. In fast der Hälfte aller Kreise kosten Wohnungen in guten Lagen weniger als 25 Jahres­mieten.

Kaufen kann sich immer noch lohnen

Nach dem Zins­anstieg müssen Haus- und Wohnungs­käufer damit rechnen, anfangs deutlich mehr im Monat fürs Wohnen auszugeben als für eine Miet­wohnung. Damit sie sich nicht finanziell über­nehmen, sollten sie schon vor der Immobilien­suche fest­legen, welchen Kauf­preis sie höchs­tens akzeptieren können. Dabei hilft unser Kurz­check (siehe unten).

Trotz gestiegener Preise und Zinsen: Kaufen kann sich immer noch lohnen. Voraus­setzung sind ein solider Grund­stock an Eigen­kapital und ein ausreichend hohes Einkommen, um die gestiegene Kreditbelastung lang­fristig tragen zu können. Kauf­interes­senten müssen außerdem stärker denn je auf den Preis und eine solide Finanzierung achten. Wir geben fünf Tipps für Ihre Finanzierung.

Wichtig ist dabei das örtliche Kauf­preis-Miete-Verhältnis, das in den Preis­tabellen genannt ist. In vielen Städten kosten Eigentums­wohnungen mehr als 30 und mitunter sogar mehr als 40 Jahres­mieten. Bei so einem hohen Kauf­preis-Miete-Verhältnis sind die eigenen vier Wände kaum noch zu finanzieren. Sie rechnen sich dann auch nur noch bei hohen Miet- und Wert­steigerungen in der Zukunft. Die treten aber vielleicht nicht ein.

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Kurz­check: Maximalen Immobilien­preis ermitteln

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Tipp: Wie Sie bei einer Immobilien­finanzierung klug vorgehen und welche Kredit­angebote am besten sind, zeigt unser großer Vergleich Immobilienfinanzierung.

Preis­entwick­lung am Immobilienmarkt

Was ein Haus oder eine Wohnung kostet, wie viel Eigen­kapital Käufer mindestens aufbringen müssen und welche Monats­belastung auf sie zukommt – das hängt in erster Linie vom Stand­ort ab. Ein Preis­atlas hilft bei der Orientierung. Die Stiftung Warentest gibt für alle 401 kreisfreien Städte und Kreise einen detaillierten Über­blick über Kauf­preise und Mieten, die je nach Lage und Ausstattung Ende 2021 gezahlt wurden. Für die sieben größten deutschen Städte sind die Preise und Mieten zum dritten Quartal 2022 aktualisiert.

Die Daten stammen von vdp Research, dem Forschungs­institut des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp). Für die Preis­er­mitt­lung werten die Experten jähr­lich rund 350 000 Immobilien­verkäufe aus, die von rund 700 Banken finanziert und detailliert erfasst wurden. Das Besondere an den von vdpResearch ermittelten Preisen: Sie beruhen auf tatsäch­lich abge­schlossenen Kauf­verträgen, nicht auf Annoncen oder Makler­umfragen.

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 15.12.2022 um 11:02 Uhr
Immobilienpreise für Einfamilienhäuser

@logwood: Wie gesagt, es handelt sich bei der Darstellung nicht um die Preise von Immobilien, die aktuell zum Verkauf stehen, sondern um Preise der in der Vergangenheit getätigten Verkäufe.
Wer den Neubau einer Immobilie plant, muss aufgrund der aktuellen Marktsituation mit zum Teil erheblichen Abweichungen rechnen. Hier kann die Übersicht helfen, nach Regionen mit einem niedrigen Preisniveau zu suchen.

logwood am 14.12.2022 um 17:33 Uhr
Immobilienpreise fpr EFH-Ihre Antwort 14.12.22

Ihre Antwort sellt mich nicht zufrieden. Ich denke, wenn die Werte der vdp so weit von der Realität abweichen wie von mir dargestellt, dann kann auf die Veröffentlichung verzichtet werden und die sicherlich nicht unbedeutenden Kosten verzichtet werden.
Oder sollte ich bei meiner Beispielrechnung etwas falsch gemacht haben?

Profilbild Stiftung_Warentest am 14.12.2022 um 13:52 Uhr
Immobilienpreise für Einfamilienhäuser

@logwood: Die Daten erheben wir nicht selbst, sondern sie stammen von vdpResearch, dem Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Die dort gesammelten und ausgewerteten Daten beruhen auf den Konditionen abgeschlossener Kaufverträge. Dafür wurden ca. 350 000 Immobilienkäufe über ca. 700 Banken ausgewertet. Die Preise gelten für Häuser und Wohnungen, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut oder vollständig saniert wurden. Obwohl die Analyse nur wenige Angaben zum Objekt selbst abgefragt hat, ermöglicht sie doch eine realistische Schätzung des Immobilienwertes. Denn im Gegensatz zu anderen Vergleichsportalen sind dies keine Angebotspreise, sondern es handelt sich um tatsächlich erzielte Preise am Markt.

logwood am 12.12.2022 um 13:11 Uhr
Immobilienpreise für Einfamilienhäuser

Lt. aktueller Übersicht soll der Kaufpreise im Ostalbkreis (Stand: IV. Quartal 2021) für ein EFH in guter Lage mit mittlerer Ausstattung und 120 qm Wohnfläche 351.000 € kosten.
Mir erscheint dies als nicht realistisch, da bereits ein erschlossener Bauplatz ca. 125.000 € bis 150.000 € kostet. Ein Haus mit den verbleibenden ca. 226.000 € bzw. 201.000 € zu bauen entspricht doch nicht derzeitigen Realität.

Profilbild Stiftung_Warentest am 01.09.2022 um 17:56 Uhr
Mietspiegel

@Klingelmann: Nein, der Mietspiegel wurde nicht berücksichtigt. Unsere Daten zeigen ausschließlich Neuvertragsmieten, also die Mieten, die im 4. Quartal 2021 bei neuen Mietverträgen vereinbart wurden. Beim Mietspiegel werden dagegen Mieten berücksichtigt, die in den letzten sechs Jahren vor Erstellung des Mietspiegels vereinbart oder geändert wurden (also auch ältere Vertragsabschlüsse und Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen). Die Mietspiegel geben daher nicht die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen wieder (und sollen das auch gar nicht).