Immobilien Meldung

Die Hypothekenzinsen im Keller, die Preise günstig: Da fragen sich viele Mieter, ob es besser ist, jetzt eine Immobilie zu kaufen. test gibt Tipps und rechnet an Beispielen vor, worauf Käufer bei der Finanzplanung achten sollten.

Aufwendige Berechnung

Der 53-jährige Jörg Klassmann zweifelt: „In meinem Alter? Das lohnt nicht mehr.“ Er hat das Angebot, seine Mietwohnung zu kaufen. 235 000 Euro – ein Schnäppchen, denn vergleichbare Wohnungen kosten deutlich mehr. Doch inklusive Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer kämen rund 250 000 Euro zusammen. Klassmann müsste 150 000 Euro aufnehmen, ein riesiger Schuldenberg. Wäre es dennoch vernünftig? Wäre der Kauf langfristig billiger als die Miete? Ob sich die eigenen vier Wände lohnen, ist eine aufwendige Berechnung. Wer alles richtig machen möchte, muss schon fast Finanzmathematiker sein. Die verbreitete Ansicht, man müsse einfach alle Kreditzinsen addieren und die Kaltmieten dagegen halten, ist eine Milchmädchenrechnung. In Wahrheit fließen viel mehr Faktoren ein:

Zinsverlust. Klassmann besitzt 100 000 Euro Eigenkapital. Bliebe er Mieter, könnte er dieses Geld anlegen und Zinsen kassieren. Würden ihm langfristig nach Abzug der Abgeltungsteuer 2,5 Prozent bleiben, wären das 208 Euro monatlich. Die entgehen ihm, wenn er die Wohnung kauft.

Instandhaltung. Ein Eigentümer muss nicht nur die üblichen Nebenkosten, sondern auch Instandhaltung und Verwaltung bezahlen. Im Beispiel beträgt die Nebenkostenpauschale für Mieter 200 Euro, das Hausgeld für Eigentümer 300 Euro.

Mietentwicklung. In den vergangenen 15 Jahren sind die Kaltmieten bundesweit durchschnittlich um rund 20 Prozent geklettert, knapp 1 Prozent pro Jahr. In den letzten 30 Jahren haben sie sich im Altbundesgebiet sogar mehr als verdoppelt.

Wertsteigerung. Immobilien können im Wert steigen – das muss aber nicht so sein. Es kommt dabei entscheidend auf den Einzelfall an, vor allem auf die Lage. Besonders in ländlichen Gegenden und in Abwanderungsgebieten besteht ein teils sogar hohes Risiko, dass die Preise fallen.

Zinsniveau. Baugeld ist so billig wie nie zuvor. Käufer sollten die Zinsen langfristig festschreiben, auf 15 oder sogar 20 Jahre.

Hohe monatliche Belastung

Die erste Frage für Kaufinteressenten ist die nach der Liquidität: Reicht das Monatsbudget überhaupt, um die laufende finanzielle Belastung zu stemmen? Häufig liegt sie in den ersten Jahren über der Miete. Das gilt besonders, wenn die Schulden schnell abgezahlt werden sollen. Klassmann will unbedingt noch vor Rentenbeginn fertig sein. Da bleiben gerade 13 Jahre. Seine Rechnung sieht so aus:

Monatsbelastung Kauf

Effektivzins: 3,5 Prozent

Tilgungssatz: 6,11 Prozent

Monatsrate an die Bank: 1 195 Euro

Hausgeld monatlich: + 300 Euro

Entgangene Zinsen monatlich: + 208 Euro

Insgesamt= 1 703 Euro

Mieter zahlt weniger

„Das ist ja viel zu viel“, stöhnt der Angestellte. Bisher lag sein finanzieller Aufwand fürs Wohnen deutlich darunter:

Monatsbelastung Miete

Kaltmiete: 800 Euro

Nebenkostenpauschale: + 200 Euro

Insgesamt= 1 000 Euro

Längere Laufzeit tut weniger weh

Doch was, wenn er sich mit dem Abzahlen ein paar Jahre Zeit nimmt? Ginge Klassmann auf 20 Jahre Tilgung, sähe der Kauf rosiger aus. Dann sollte er auch den Zins festschreiben, was einen Aufschlag kostet:

Monatsbelastung Kauf

Effektivzins: 4,1 Prozent

Tilgungssatz: 3,26 Prozent

Monatsrate an die Bank: 911 Euro

Hausgeld monatlich: + 300 Euro

Entgangene Zinsen monatlich: + 208 Euro

Insgesamt= 1 419 Euro

Damit wäre die monatliche Belastung nach einem Kauf nur 419 Euro höher als bisher. Das tut ihm nicht wirklich weh. Die 208 Euro Zinseinnahmen hat Klassmann schon bisher nicht verbraucht, sondern auf dem Konto liegen gelassen. Damit sinkt der Unterschied, den er tatsächlich im Portmonee spürt, auf 211 Euro. Außerdem legt er zurzeit jeden Monat 200 Euro in einen Sparvertrag für die Altersvorsorge. Den könnte er stoppen, denn als Käufer baut er über die Tilgung Vermögen auf. So wäre die Monatsbelastung am Ende nur 11 Euro höher.

Der Rechner zeigt, was sich lohnt

Aber wäre es auch rentabel, zu kaufen statt zu mieten? Um sauber vergleichen zu können, sind gleiche Voraussetzungen Bedingung: Der Käufer bringt bei 20 Jahren Laufzeit monatlich für Bank und Hausgeld 1 211 Euro auf, der Mieter für Kaltmiete und Nebenkosten 1 000 Euro. Die 211 Euro Differenz müsste der Mieter in einen Sparvertrag legen. Außerdem dürfte er den Zinsertrag aus dem Eigenkapital nicht angreifen, sondern müsste dieses Geld weiter ansparen, nur so funktioniert der Finanzvergleich. Am Ende hat derjenige die Nase vorn, der das größere Vermögen bildet:

  • Beim Käufer sind es die Tilgung und die Wertsteigerung.
  • Beim Mieter sind es das Eigenkapital und das monatliche Sparen.

Mieterhöhungen, Wertsteigerungen und Zinsen lassen sich aber nicht sicher vor- aussagen. Hier müssen Szenarien durchgerechnet werden. Mit dem Taschenrechner dauert das Stunden. Klassmann benutzt unser kostenloses Rechenprogramm „Immobilien: Kaufen oder mieten?. Er gibt Folgendes ein:

Ausgangsdaten

  • Kaufpreis: 235 000 Euro
  • Nebenkosten: 15 000 Euro
  • Instandhaltung: 1 200 Euro
  • Vergleichsmiete: 9 600 Euro
  • Mietsteigerung: 1 Prozent pro Jahr
  • Wertsteigerung: 0 Prozent
  • Eigenkapital: 100 000 Euro
  • Zinssatz: 4,1 Prozent
  • Tilgungssatz: 3,26 Prozent
  • Anlagezins: 2,5 Prozent

Der Anlagezins von 2,5 Prozent ist der Zinssatz, zu dem der Mieter sein Eigenkapital sowie sein Spargeld anlegt. Bei diesem Beispiel zeigt der Rechner schon ab dem zwölften Jahr einen finanziellen Vorteil für den Kauf. Nach 20 Jahren hätte der Käufer ein Vermögen von 235 000 Euro: der Wert der abgezahlten Wohnung. Der Mieter kommt auf 194 000 Euro Sparkapital. Der Käufer ist danach schuldenfrei und kann sich über den Wert der Wohnung freuen. Das Vermögen des Mieters hingegen sinkt, weil er Geld entnehmen muss, um die gestiegenen Mieten zu bezahlen.

Rechner für Sie

Lohnt sich ein Eigenheim? Oder ist es finanziell besser, weiter zur Miete zu wohnen? Das kostenlose Rechenprogramm „Immobilien: Kaufen oder mieten? bietet für Ihre Situation im Handumdrehen einen guten Anhaltspunkt.

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