Immobilien: Jetzt ist die Zeit für Verkäufer

Viele Kauf­interes­senten

© Stiftung Warentest

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Das Umfeld ist hervorragend für Verkäufe, so viel steht fest. Es gibt so viele Kauf­interes­senten wie selten. Die einen wollen kaufen, weil sie wegen der nied­rigen Zinsen wenig Anla­gealternativen sehen. Anderen ermöglicht das Rekord­tief der Zinsen, sich endlich ein Eigenheim zu leisten.

Käufer aus dem Ausland hoffen auf Sicherheit für ihr Geld, falls die Finanz­krise wieder aufflammt. Die Preise in Deutsch­land erscheinen ihnen im Vergleich zu ihrer Heimat oft günstig. Sie suchen vor allem in Metro­polen wie Berlin und München.

Der Immobilien­verband IVD rät zum Verkauf in Städten, in denen die Angebots­preise über­durch­schnitt­lich gestiegen sind. IVD-Vize­präsident Jürgen Michael Schick erklärt: „Der optimale Zeit­punkt für den Exit ist jetzt – bevor die Dynamik der Wohnungs­märkte auch einmal nach­lässt.“

Sinn­voll kann ein Verkauf auch in struktur­schwachen Gebieten sein. In den vergangenen Jahren hatten es einige Eigentümer schwer, Käufer zu finden. Jetzt lohnt sich ein neuer Versuch.

Chance auf ein passenderes Heim

Selbst­nutzer haben die Chance, ihre Bleibe an ihre veränderte Lebens­situation anzu­passen. Der Verkaufs­erlös einer Altbau­wohnung in der Stadt kann reichen, um das ersehnte Haus im Grünen zu kaufen. Ein zu groß gewordenes Familien­heim wiederum kann eine nagelneue, alters­gerechte Eigentums­wohnung finanzieren.

Starker Preis­anstieg in sieben Jahren

In Schwabing-West, wo das Münchner Paar zwei Wohnungen besitzt, sind die Preise stark gestiegen. Doch was sind die Immobilien der beiden heute wert? Der Preis­sprung ist enorm: Die erste Wohnung ist knapp ein Drittel mehr wert als 1999. Der Verkehrs­wert der zweiten ist in acht Jahren sogar um etwa zwei Drittel gestiegen.

Fest­gestellt haben die beiden Eigentümer das mithilfe der Gutscheine aus unseren Immobilien-Sonder­heften Unser Rat. Sie bekamen damit Zugriff auf die Onlinebe­wertung von vdpResearch, einer Tochter des Verbands deutscher Pfand­brief­banken, die sonst nur Banken zur Verfügung steht. Die Bewertung basiert auf Preisen, die am Markt erzielt wurden.

Abwarten kann riskant sein

Wäre es angesichts der steigenden Preise nicht besser, zu warten und später noch teurer zu verkaufen? Das Kalkül kann aufgehen. Doch die Preise könnten auch fallen.

Die großen Preis­sprünge dürften wohl vorbei sein. In vielen Städten sind die Kauf­preise im Vergleich zu den Mieten sehr hoch. Käufer, die vermieten, erzielen nur magere Renditen.

Bundes­bank hat Markt im Blick

Die Bundes­bank stellte im Februar 2014 fest, dass Immobilien in den Städten zwischen 10 und 20 Prozent überbewertet seien. In Groß­städten seien es vermutlich 25 Prozent. Sie über­legt schon, wie sie den Preis­auftrieb dämpfen könnte, falls es zu einer Immobilien­preisblase käme. Bundes- und Lokal­politiker denken über Vorgaben nach, um den Miet­preis­anstieg zu bremsen. Das lässt Anleger zögern, hohe Preise zu akzeptieren. Dürfen sie Mieten nur noch begrenzt anheben, schmälert das ihre Rendite­aussichten.

Wenn die Zinsen wieder steigen, wird die Interes­sentenschar schrumpfen. Kapital­anleger haben dann mehr Auswahl, was sie mit ihrem Geld machen. Selbst­nutzer müssen Abstriche bei ihren Wohn­träumen machen oder können sich kein Eigenheim mehr leisten. Planen Eigentümer einen Verkauf in den kommenden Jahren, kann es sinn­voll sein, das Vorhaben vorzuziehen.

Vorzeitig raus aus dem Kredit­vertrag

© J. Helle

Hohe Preise. Die Fasanen­straße in Berlin ist beliebt. Sie hat Flair und ist nahe am Kurfürs­tendamm.

Viele Immobilien sind aber noch nicht abbezahlt, wenn sie verkauft werden sollen. Die Eigentümer müssen prüfen, ob und wie sie vorzeitig aus dem Vertrag kommen.

Wurde ein Kredit mit mehr als zehn Jahren Zins­bindung abge­schlossen und sind zehn Jahre seit Auszahlung vergangen, dürfen die Darlehens­nehmer den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und das Geld vorzeitig zurück­zahlen. Sie bezahlen die Rest­schuld aus dem Verkaufs­erlös. Darlehen mit varia­blen Zinsen geben den Kunden ebenfalls das Recht, alles binnen kurzer Fristen zurück­zuzahlen.

Auch Sondertilgungs­rechte im Kredit­vertrag bieten manchmal einen Ausweg. Ist die Rest­schuld nur gering, lässt sie sich vielleicht über eine Sondertilgung abtragen.

Auswege mit der Bank finden

Die beiden Münchner müssen eine andere Lösung finden. Das Ehepaar hat vergangenes Jahr den alten Kredit abge­löst und einen neuen über zehn Jahre abge­schlossen. „Wir zahlen viel nied­rigere Zinsen als vorher“, berichtet der Speditions­kaufmann.

Er muss nun aber damit rechnen, dass die Bank eine Vorfälligkeits­entschädigung verlangt, wenn er verkaufen und kurz­fristig aus dem Vertrag aussteigen will. Damit lässt sie sich bezahlen, dass ihr Zinsen entgehen, die sie bekommen würde, wenn die Eheleute den Kredit weiter bedienen. Da der Vertrag noch viele Jahre läuft, müsste das Paar eine fünf­stel­lige Entschädigung bezahlen.

Es gibt aber Auswege. Es kann sein, dass ein Käufer bereit ist, nicht nur die Immobilie, sondern auch das Darlehen zu über­nehmen und abzu­zahlen. Das funk­tioniert, wenn ihn die Bank als kreditwürdig genug einstuft. Liegt der Kreditzins deutlich über dem jetzigen Zins­niveau, kann es sein, dass der Käufer für die Über­nahme einen Nach­lass beim Kauf­preis fordert.

Kredit bleibt, Immobilie wechselt

Eine weitere Lösung, eine Immobilie trotz laufenden Kredits zu verkaufen, ist ein Pfand­austausch. Banken lassen sich Sicherheiten einräumen, wenn sie Kredite gewähren. Sie verschaffen sich eine Zugriffs­möglich­keit auf die finanzierte Immobilie.

Hat ein Eigentümer mehrere Immobilien oder plant er einen Neuerwerb, kann er die Bank um einen Austausch bitten. Die als Sicherheit gestellte Immobilie wird durch eine andere ersetzt. Das geht natürlich nur, wenn die neue mindestens gleich­wertig ist und ausreicht, um die Rest­schuld abzu­sichern. Den Kredit bedient der Verkäufer dann unver­ändert weiter.

Für das Münchner Ehepaar ist das eine Option. Es besitzt zusätzlich zu den Wohnungen ein kleines Haus am Stadt­rand Berlins, für das noch keine Grund­schulden bestellt sind. „Wir werden bei der Bank anfragen, ob sie sich einen Pfandtausch vorstellen kann“, kündigt der Ehemann an.

Später Widerruf

Kreditnehmer dürfen aus dem alten Kredit auch aussteigen, wenn ihr Vertrag einen Form­fehler hat: Viele Banken haben ihre Kunden nicht richtig über ihr Wider­spruchs­recht belehrt. Das müssen sie seit 2. November 2002 tun. Ist die Belehrung falsch, dürfen Darlehens­nehmer noch nach Jahren ohne Vorfälligkeits­entschädigung aussteigen.

Die Banken wehren sich allerdings oft, wenn Kunden solche Form­fehler geltend machen. Die Betroffenen müssen ihre Rechte dann per Anwalt oder gar Gericht durch­setzen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Special Immobilienkredite, Finanztest 7/2014.

Spekulations­teuer beachten

Für das Münchner Ehepaar kommt ein Widerruf wegen Form­fehler im Vertrag nicht infrage. „Einen Rechts­streit wollen wir nicht riskieren“, sagt die Ehefrau.

Die beiden wollen es für die erste Wohnung mit dem Pfandtausch versuchen. Den Verkauf der zweiten Wohnung verschieben sie – aus steuerlichen Gründen.

Seit dem Kauf im Januar 2006 sind weniger als zehn Jahre vergangen. Bei vermieteten Immobilien hält der Staat in diesem Fall die Hand auf. Ein Steuerberater hat ausgerechnet, dass das Paar bei einem Verkauf zum ermittelten Verkehrs­wert gut 17 000 Euro Spekulations­teuer zahlen müsste. Nach Januar 2016 geht der Fiskus leer aus. Daher wollen die beiden warten.

Angebots­preis gut über­legen

Auf die Schnelle lässt sich eine Immobilie ohnehin nicht zu Geld machen. Mit drei bis sechs Monaten Vorlauf­zeit müssen Eigentümer rechnen und einige Zeit investieren.

Am schwierigsten ist es, einen angemessenen Preis fest­zulegen. Viele Eigentümer haben anfangs unrealistische Vorstel­lungen. Vor allem Selbst­nutzer sehen ihre Immobilie durch eine rosarote Brille und finden keinen Interes­senten. Laden­hüter werden sie später nur mit hohem Abschlag los. Verkäufer, die von vorn­herein realistisch rechnen, schneiden besser ab.

Es genügt nicht, Markt­daten für Immobilien vergleich­barer Lage und Ausstattung in dem Viertel heran­zuziehen. Verkaufs­willige müssen auch über­legen, ob Zuschläge gerecht­fertigt oder Abschläge nötig sind. Weniger hohe Preise erzielen in der Regel Wohnungen und Häuser aus den 50er, 60er und 70er Jahren, Erdgeschoss­wohnungen und solche ohne Balkon Unser Rat.

Verkaufs­erlös klug investieren

Bleibt noch eine letzte Frage: Wohin mit dem Geld, wenn der Kauf­preis über­wiesen ist? Immobilien­experte Schick empfiehlt, eine neue Immobilie zu kaufen „in einer kleineren Stadt mit positiver Wachs­tums­prognose, guter Infrastruktur und stabilen Wirt­schafts­daten.“ Das ist auch eine Idee für das Münchner Paar. Auf was sie achten müssen, wissen sie ja schon.