Immobilien Test

Die Deutsch­land­karte zeigt die Preise für Eigentums­wohnungen nach Land­kreisen und kreisfreien Städten

In den Metro­polen sind die Preise davon­gezogen. Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, sollte auch in der zweiten Reihe suchen.

Bundes­bank­präsident Jens Weidmann malt „die Gefahr einer Immobilienblase“ an die Wand. Finanz­minister Wolfgang Schäuble entdeckt Anzeichen für Preis­entwick­lungen, „die gefähr­lich sind“. Ein wachsender Chor warnt, Häuser und Wohnungen in Deutsch­land seien absurd teuer. Ist es zu spät, eine Immobilie zu kaufen?

Die Antwort hängt vom Ort und der Flexibilität des Käufers ab. Städte und Kreise entwickeln sich sehr unterschiedlich, wie unsere jähr­liche Über­sicht der Immobilien­preise und Neuvertrags­mieten in 30 Städten und 20 Land­kreisen zeigt. Die Zahlen stammen vom Verband der deutschen Pfand­brief­banken (vdp). In seine Daten­bank nimmt er Preise und Mieten auf, die am Markt erzielt worden sind. Das macht sie so interes­sant.

Keine große Immobilienblase

Mehr als 6 Prozent sind die Kauf­preise für Häuser und Wohnungen im vergangenen Jahr in Berlin, Hamburg, München, Stutt­gart, Freiburg und Oldenburg gestiegen. In anderen Gegenden hat sich dagegen kaum etwas getan. Im Kreis Görlitz bezahlten Käufer sogar weniger als im Vorjahr.

Andreas Kunert analysiert die Immobilien­preise für das Forschungs­institut vdpResearch des Verbandes der Pfand­brief­banken. Er sieht keine große Immobilienblase, sondern „höchs­tens ein paar Hotspots“. Die Preis­sprünge erklärt er damit, dass derzeit viele Menschen in die begehrten Städte ziehen und Wohn­raum brauchen: „In allen Groß­städten stehen weniger als 3 Prozent der Wohnungen leer.“ Das ist sehr wenig.

Es wird zwar wieder mehr gebaut. „Aber längst nicht so viel wie in den neunziger Jahren“, beob­achtet Kunert. Logische Folge: Vermieter und Verkäufer können höhere Mieten und Verkaufs­preise durch­setzen, gerade in den ohnehin schon teuren Metro­polen wie München oder Hamburg.

In einigen Gegenden fallen die Preise

Kunert geht davon aus, dass das noch ein paar Jahre so weitergeht. Irgend­wann werde sich aber auch in den Metro­polen der Bevölkerungs­rück­gang bemerk­bar machen. Preise und Mieten könnten dann lang­samer steigen, stagnieren oder gar fallen.

Solche Gegenden gibt es schon. In einem Internet-Portal wurden etwa Immobilien in Bitter­feld-Wolfen in Sachsen-Anhalt und in Nord­halben in Bayern billiger als im Vorjahr angeboten. Wenn Häuser lange leer stehen und sie niemand kauft, kommen sie ihre Eigentümer teuer zu stehen, denn unter dem Leerstand leidet die Substanz. Es kostet Geld, solche Gebäude in Schuss zu halten.

Kauf­preis-Miete-Verhältnis hilft

In München-Schwabing droht wohl auch auf lange Sicht kein Mieter­mangel. Trotzdem hat es wenig Sinn, die erst­beste Wohnung für einen über­höhten Preis zu kaufen. Vermieten wirft dann wenig ab.

Das Preis- und das Miet­niveau zu vergleichen, ist auch für die sinn­voll, die selbst einziehen wollen. In manchen Orten kann es sich rechnen, zu mieten statt zu kaufen.

Allen Kauf­interes­senten hilft das Kauf­preis-Miete-Verhältnis bei der Auswahl. Es gibt an, wie viele Jahre nötig sind, bis die Nettokaltmieten – ohne Neben­kosten – den Kauf­preis einge­holt haben.

Grund­sätzlich ist ein Kauf umso attraktiver, je nied­riger dieses Verhältnis ist. Besonders nied­rig ist das Kauf­preis-Miete-Verhältnis allerdings bei schlechter Lage und einfacher Ausstattung. Bei solchen Objekten wird das Risiko höher einge­schätzt, dass sie leer stehen, die Miete nicht gezahlt wird oder es schwierig ist, später einen Käufer zu finden. Auch daran müssen die Interes­senten von heute denken.

Generell gilt ein Kauf­preis-Miete-Verhältnis unter 20 als günstig. In Trend­vierteln von Metro­polen müssen Käufer aber höhere Werte akzeptieren. Das zeigt unsere Beispielrechnung für Frankfurt. Die Verkäufer einer Wohnung im Frank­furter Stadt­teil Dornbusch stellten sich einen Preis vor, der einem Kauf­preis-Miete-Verhältnis von gut 25 entsprach. Es würde also 25 Jahre dauern, bis die Mieten den Kaupreis einholen. Für eine schicke Altbau­wohnung im begehrten Frank­furter Stadt­teil Sachsen­hausen betrug es sogar knapp 38 – ein stolzer Wert. Käufer solcher Objekte hoffen auf weitere Wert­steigerungen oder stark steigende Mieten.

Dort­mund güns­tiger als Essen

In unserer Tabelle nennen wir Spannen für das Kauf­preis-Miete-Verhältnis in verschiedenen Städten. Sie helfen zu beur­teilen, ob ein Angebot im üblichen Rahmen einer Stadt liegt oder nicht.

Außerdem lassen sich Vergleiche zwischen verschiedenen Städten ziehen. So ist zu sehen, dass die Spanne in Essen von 25,8 bis 30,5 reicht, im nahen Dort­mund aber nur von 19,1 bis 23,8. Die Kauf­preise für Wohnungen in Dort­mund sind also im Vergleich zum Miet­niveau viel güns­tiger als in Essen.

Die Tabellen zeigen auch, dass in angesagten Städten wie München nichts unter 20 zu finden ist. Es werden üppige Preise aufgerufen. Kapital­anleger sind gut beraten, sich auch in kleineren, etwas weniger begehrten Städten umzu­sehen, in denen sich die Bevölkerungs­zahlen und die Wirt­schafts­kraft positiv entwickeln.

Immobilien erschwing­licher als früher

Die Suche auszuweiten, ist auch denjenigen zu empfehlen, die selbst einziehen wollen. Denn mitt­lere, gute und sehr gute Lagen liegen manchmal dicht beieinander. Flexible Käufer können viel sparen, denn die Preis­unterschiede zwischen verschiedenen Lagen sind zum Teil üppig. Kostet das Objekt deutlich weniger, ist monatlich auch eine viel geringere Kreditrate zu schultern.

Die Kreditzinsen im aktuellen Allzeittief kommen den Käufern entgegen. Sie erlauben es ihnen, höhere Kreditsummen aufzunehmen als früher und trotzdem noch in ordentlichem Tempo zu tilgen.

Die nied­rigen Zinsen machen einen Kauf für viele trotz der gestiegenen Preise erschwing­licher als vor einigen Jahren. Die Warnungen vor einer Preisblase sind kein Grund, sich abschre­cken lassen. Jeder muss aber acht­geben, dass er nicht völlig über­zogene Preise zahlt.

Hinweis:

Die Tabelle im gedruckten Finanztest-Heft enthält eine falsche Preissteigerungs­rate für Eigen­heime in München im Jahr 2013. Korrekt liegt diese bei 6,9 Prozent (statt 2,2 Prozent). Damit sind die Häuser­preise in München und nicht in Hamburg bundes­weit am stärksten gestiegen.

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