Immobilien Test

Immobilien sind für viele Bundes­bürger erschwing­licher geworden. Die rekord­verdächtigen Nied­rigzinsen für Kredite helfen bei der Finanzierung. Blindlings kaufen ist aber keine gute Idee. Wer Wohn­eigentum erwerben will, sollte auch in der zweiten Reihe suchen. Dabei hilft die Finanztest-Tabelle mit Preisen für Immobilien in verschiedenen Lagen und Ausstattungen in 50 Städten und Land­kreisen. Welche Unterschiede es gibt, zeigt Finanztest am Beispiel von zwei Wohnungen in Frank­furt auf.

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TestImmobilienFinanztest 08/2014
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Immobilien­preise: Plan B für Käufer

Bundes­bank­präsident Jens Weidmann malt „die Gefahr einer Immobilienblase“ an die Wand. Finanz­minister Wolfgang Schäuble entdeckt Anzeichen für Preis­entwick­lungen, „die gefähr­lich sind“. Und viele Experten warnen, Häuser und Wohnungen in Deutsch­land seien absurd teuer. Ist es schon zu spät, eine Immobilie zu kaufen? Die Antwort hängt vom Ort und von der Flexibilität des Käufers ab. Städte und Kreise entwickeln sich sehr unterschiedlich, wie die jähr­liche Finanztest-Über­sicht der Immobilien­preise und Neuvertrags­mieten in 30 Städten und 20 Land­kreisen zeigt.

Einzig­artige Daten­bank mit echten Markt­preisen

Die Zahlen stammen von vdpResearch, dem Forschungs­institut des Verbandes deutscher Pfand­brief­banken (vdp). In seine Daten­bank nimmt er Preise und Mieten auf, die am Markt erzielt worden sind. Das macht sie so interes­sant. Sie sind vergleich­bar, weil Bank­sach­verständige Lage und Ausstattung in einem einheitlichen Verfahren bewertet haben. Entsprechend bietet eine Tabelle Preise für Eigentums­wohnungen in einfachen bis sehr guten Lagen mit unterschiedlicher Ausstattung.

Immobilienmarkt entwickelt sich sehr unterschiedlich

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In einigen Städten sind die Kauf­preise für Häuser und Wohnungen im vergangenen Jahr um mehr als 6 Prozent gestiegen. Dazu zählen unter anderem die begehrten Metro­polen Berlin, Hamburg und München. In anderen Gegenden hat sich dagegen kaum etwas getan oder die Preise sind sogar gefallen. Finanztest listet die Städte und Kreise mit den höchsten Wohnungs- und Häuser­preisen, dem höchsten Preis­anstieg bei den Kauf­preisen inner­halb eines Jahres, den höchsten Neuvertrags­mieten und den höchsten Miet­steigerungs­raten für Wohnungen auf. Eine Deutsch­land­karte zeigt, wie viel Käufer in verschiedenen Gegenden für eine Wohnung zahlen müssen. Bayern präsentiert sich dabei zum Beispiel bunt. Tiefrot sind München und Umge­bung einge­färbt. Sie fallen in die höchste Preiskategorie. An den Rändern des Frei­staats finden sich aber auch Gegenden, die nur lind­grün einge­färbt sind, weil die Preise in die nied­rigste Kategorie fallen.

Kauf­preis-Miete-Verhältnis als Entscheidungs­hilfe

Das Preis­niveau alleine reicht aber noch nicht, um zu entscheiden, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt oder nicht. Es ist sinn­voll, das Kauf­preis­niveau mit dem Miet­niveau zu vergleichen, unabhängig davon, ob jemand selbst einziehen oder vermieten will. In manchen Orten kann es sich rechnen, zu mieten statt zu kaufen. Kauf­interes­senten hilft es bei der Entscheidung, wenn sie das Kauf­preis-Miete-Verhältnis ermitteln. Es gibt an, wie viele Jahre nötig sind, bis die Nettokaltmieten – ohne Neben­kosten – den Kauf­preis einge­holt haben. Grund­sätzlich ist ein Kauf umso attraktiver, je nied­riger dieses Verhältnis ist. Besonders nied­rig ist das Kauf­preis-Miete-Verhältnis allerdings bei schlechter Lage und einfacher Ausstattung. Bei solchen Objekten wird das Risiko höher einge­schätzt, dass sie leer stehen, die Miete nicht gezahlt wird oder es schwierig ist, später einen Käufer zu finden. Spannen für das Kauf­preis-Miete-Verhältnis in verschiedenen Städten ergänzen daher die Kauf­preise in der Tabelle. Sie helfen zu beur­teilen, ob ein Angebot im für die betreffende Stadt üblichen Rahmen liegt oder nicht. Außerdem lassen sich Vergleiche zwischen verschiedenen Städten ziehen.

Zwei Immobilien­angebote im Vergleich

Generell gilt ein Kauf­preis-Miete-Verhältnis unter 20 als günstig. In Trend­vierteln von Metro­polen müssen Käufer aber höhere Werte akzeptieren. Das zeigen auch zwei Wohnungs­angebote, für die Finanztest anhand von Beispiel­rechnungen erklärt, wie Interes­senten die monatliche Gesamt­belastung und das Kauf­preis-Miete-Verhältnis selbst errechnen können. Fazit: Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, sollte auch in der zweiten Reihe suchen. In den Metro­polen sind die Preise zwar davon­gezogen. Die nied­rigen Zinsen machen einen Kauf für viele aber trotz der gestiegenen Preise erschwing­licher als noch vor einigen Jahren.

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