Immobilie verkaufen Special

Erbstück. Viele Häuser wechseln derzeit zum Rekord­preis den Eigentümer.

Aktuell lassen sich Häuser und Wohnungen zu Spitzen­preisen verkaufen – wenn die Taktik stimmt. Dank anhaltend nied­riger Zinsen sind Immobilien begehrt wie lange nicht. Wer etwa aus dem zu großen Eigenheim in eine alters­gerechte Wohnung ziehen oder das geerbte Eltern­haus zu Geld machen will, dem bietet sich jetzt eine gute Gelegenheit. Bei aller Gold­gräber­stimmung sollten Interes­sierte die finanziellen Risiken eines Verkaufs aber nicht unterschätzen.

Das Umfeld ist hervorragend

Eine Bausparkasse teilt einer Haus­eigentümerin ihre neue Adresse mit – und preist dabei gleich ihre Dienste beim Immobilien­verkauf an. Makler verteilen groß­flächig Hauswurfsendungen und lassen wissen: „In Ihrer Nähe haben wir gerade ein Haus zum Spitzen­preis verkauft!“ Viele wollen Eigentümern derzeit eine Veräußerung schmack­haft machen – denn das Umfeld ist hervorragend. Dank anhaltend nied­riger Zinsen sind Immobilien begehrt wie lange nicht. Wer etwa aus dem zu großen Eigenheim in eine alters­gerechte Wohnung ziehen oder das geerbte Eltern­haus versilbern will, dem bietet sich jetzt eine gute Gelegenheit. Bei aller Gold­gräber­stimmung sollten Interes­sierte die finanziellen Risiken eines Verkaufs nicht unterschätzen. Hohe Steuern oder Strafzah­lungen für einen vorzeitigen Kredit­ausstieg können den Erlös deutlich schmälern. Auch der Zeit­aufwand ist erheblich, egal ob mit oder ohne Makler. Mehrere Monate dauert es mindestens, bis das Geld auf dem Konto eingeht. Dennoch gilt: Wer voraus­schauend agiert und den Verkauf akribisch vorbereitet, hat beste Chancen auf gute Gewinne.

Ratgeber der Stiftung Warentest

Detaillierte Infos in Buch­form: Von der Vorbereitung und Zusammen­stellung der notwendigen Unterlagen über die Präsentation der Immobilie bis zum erfolg­reichen Vertrags­abschluss – unser Ratgeber Meine Immobilie erfolgreich verkaufen (176 Seiten, 19,90 Euro) erklärt detailliert, wie Sie Haus, Wohnung oder Grund­stück erfolg­reich verkaufen und welche Vor- und Nachteile es bietet, wenn der Verkauf privat oder über einen Makler abge­wickelt wird. Sie erfahren im Detail, wie Sie Ihre Immobilie optimal in Szene setzen und welche Rolle es spielt, ob der Käufer Selbst­nutzer oder Kapital­anleger ist.

Chancen: Hohe Preise, viele Käufer

Der Markt brummt, jedenfalls in vielen Gegenden. Die Bundes­bank hält Wohn­immobilien in deutschen Städten, für „über­aus hoch bewertet“, gemessen an wirt­schaftlichen Faktoren wie den erziel­baren Mieten. 10 bis 20 Prozent zu hoch waren die Preise 2015, schätzten die Banker vergangenes Jahr. Das freut Verkäufer: Für ein Objekt, das objektiv 200 000 Euro wert ist, können sie 220 000 oder 240 000 Euro fordern. Vor allem in den traditionell hoch­preisigen Ballungs­räumen wie München und Berlin, aber auch in berühmten Universitäts­städten können Verkäufer derzeit exorbitante Preise durch­setzen. In weniger begehrten Lagen sind die Summen ebenfalls gestiegen, wenn auch moderater. Für manche Gegenden, denen Experten sinkende Preise prophezeiten, blieben diese immerhin stabil.

Grafik: So entwickelt sich der Index

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Chancen: Hoher Zuwachs, wenig Rück­gang. Die Entwick­lung des Preis­indexes für Eigentums­wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser seit 2007 in drei Städten.

Gute Argumente für einen zeit­nahen Verkauf gibt es also in allen Regionen und Lagen: In Städten mit viel Leerstand finden sich jetzt eher Interes­senten, in teuren Lagen lassen sich hohe Gewinne erzielen. Wer an Renditejäger verkauft, sollte aber intensive Verhand­lungen erwarten. Denn die Kauf­preise sind stärker gestiegen als die Mieten. Zudem gelten in vielen Orten Ober­grenzen für Mieten (Themenseite Mietpreisbremse). Das deckelt die Ertrags­aussichten für Käufer, die vermieten wollen. Fraglich ist, ob sie auf Dauer hohe Preise akzeptieren. Dass sie es im Moment (noch) tun, liegt an den extrem nied­rigen Zinsen. Viele sichere Geld­anlagen bringen derzeit kaum Erträge. Kauf­interes­senten halten Immobilien deshalb, trotz gestiegener Preise, für eine interes­sante Anlage. Dank güns­tiger Baukredite können es sich auch weniger Begüterte leisten, ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren. Derzeit kommt es immer wieder vor, dass die Kreditrate samt Tilgung und Neben­kosten die vergleich­bare Monats­miete unter­schreitet. Kaufen ist dann von Anfang an billiger als Mieten.

Tipp: Einen geplanten Verkauf hinaus­zuzögern, um den Preis weiter nach oben zu treiben, ist riskant. Niemand weiß, wie lange der Boom noch dauert. Steigen die Zinsen, dürfte es zwar zunächst eine zusätzliche Nach­frage nach Immobilien geben. Lang­fristig aber werden viele Anleger Alternativen suchen. Andere können sich ihren Wohn­traum dann nicht mehr leisten und kommen ebenfalls nicht mehr als Interes­senten infrage.

Hürden: Hohe Steuern, teure Kredite

Der Verkauf einer Immobilie ist oft mit Risiken und Neben­wirkungen verbunden – zum Beispiel bei der Steuer. Wer ein vermietetes Haus oder eine Miet­wohnung weniger als zehn Jahre nach dem Ankauf wieder losschlägt, versteuert die Differenz aus Verkaufs­erlös und Anschaffungs­kosten. Sind mehr als zehn Jahre vergangen, fällt die Steuer nicht an.

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Hürden: Spekulations­steuer. Vermietern, die zu früh verkaufen, drohen erhebliche Steuer­nachteile.

  • Für Selbst­nutzer ist der Verkauf stets steuerfrei, egal ob Eigenheim, Ferien- oder Zweit­wohnung. Die Eigentümer oder Kinder, für die sie Kinder­geld beziehen, müssen das Objekt seit der Anschaffung oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt haben.
  • Selbst­nutzer haben auch Vorteile, wenn der Fiskus prüft, ob sie „gewerb­lichen Grundstücks­handel“ betreiben. Der kann vorliegen, wenn jemand mehr als drei Immobilien inner­halb von fünf Jahren verkauft. Dann fällt Gewerbe­steuer an – oft schneller als gedacht: Oft zählen auch Objekte mit, die Verkäufer über unternehmerische Beteiligungen, einen geschlossenen Fonds etwa, gehalten haben. Seit mindestens fünf Jahren selbst genutzte Immobilien bleiben bei der Bewertung außen vor.

Vorzeitiger Ausstieg aus der Finanzierung kostet

Probleme machen oft auch die Banken. Eigentümer mit Baukrediten müssen eine Vorfälligkeits­entschädigung für die verfrühte Rück­zahlung einkalkulieren, wenn ihrer Bank dadurch Verluste entstehen. Das ist bei den aktuellen Spitzen­konditionen fast immer der Fall. Je länger der Zins noch fest­geschrieben und je höher die Differenz zum aktuellen Zins­niveau ist, desto teurer ist der vorzeitige Ausstieg. Einen Anhalts­punkt liefert der Rechner Ablösung Baukredit.

  • Kunden dürfen Kredite mit mehr als zehn Jahren Zins­bindungs­frist, die vor mehr als zehn Jahren ausgezahlt wurden, mit sechs Monaten Frist kündigen –ohne Vorfälligkeits­entschädigung. Die Rest­schuld zahlen sie aus dem Verkaufs­erlös.
  • Auch Kredite mit varia­blen Zinsen und/oder Sondertilgungs­recht bieten (Teil-)Rück­zahlungs­rechte. Die Bank muss sie bei der Vorfälligkeits­entschädigung einrechnen.
  • Voll­ständig umgehen lässt sich die Strafzahlung, wenn der Käufer das Darlehen über­nimmt und weiter bedient. Die Bank muss ihn dafür aber als kreditwürdig einstufen. Zudem kann es sein, dass der Käufer für den Einstieg in den Vertrag einen Preis­nach­lass fordert.
  • Wer eine weitere, mindestens gleich­wertige Immobilie besitzt oder kaufen will, kann einen Pfand­austausch beantragen. Stimmt die Bank zu, kann der Verkäufer sein Darlehen behalten. Die Bank nutzt statt des verkauften das andere Objekt als Sicherheit. Vorfälligkeits­entschädigung fällt nicht an.

Vorgehen: Gute Fotos, richtiger Preis

Nichts spricht mehr gegen einen Verkauf? Dann geht es los. Je besser das Angebot aufbereitet ist, desto höher ist die Chance auf einen zügigen Abschluss.

Schritt eins – die Unterlagen

Stellen Sie alle Unterlagen zusammen, die Interes­senten oder Makler brauchen. Dazu gehören auch Angaben zum Energieverbrauch. Sie sind in Immobilien­anzeigen Pflicht. Ausnahmen sind selten, etwa bei denkmal­geschützten Gebäuden. Haben Sie keinen Energie­ausweis, müssen Sie sich einen ausstellen lassen. Ansprech­partner sind unter anderem Architekten, Ingenieure oder Energieberater.

Tipp: In Eigentümer­gemeinschaften verwahren meist die Haus­verwaltungen Energie­ausweise, Teilungs­erklärungen und andere wichtige Dokumente. Informationen zum Gebäude finden Sie auch in der Bauakte im Bauamt.

Schritt zwei – der Preis

Legen Sie fest, welchen Preis Sie verlangen wollen. Das ist nicht immer einfach. Viele Eigentümer über­schätzen den Markt­wert ihrer Immobilie, bleiben deshalb lange darauf sitzen und müssen später hohe Abschläge hinnehmen. Mehr erzielen meist jene, die mit realistischen Preisen einsteigen und schnell verkaufen. Sammeln Sie für die Bewertung möglichst viele Daten. Durch­schnitts­werte aus Markt­berichten und Daten­banken lassen sich nicht ohne Weiteres auf den konkreten Fall über­tragen. Für Wohnungen ohne Balkon oder im Erdgeschoss fallen Abschläge an. Extras wie Stuck­decken oder ein unver­baubarer Blick treiben die Preise nach oben.

Tipp: Unver­mietete Wohnungen sind meist besser zu verkaufen als vermietete. Es kann sich lohnen, den Mietern eine Abfindung für einen Auszug zu bieten.

Schritt drei – Aufgaben delegieren

Delegieren Sie Aufgaben. Wer auf eigene Faust verkaufen will, aber etwas Hilfe braucht, kann einen Dienst­leister das Exposé erstellen oder die Bewertung vornehmen lassen. Noch bequemer, aber auch teurer ist es, die Immobilie per Makler zu vermarkten. Jenach Bundes­land erhält er bis zu 7,14 Prozent des Kauf­preises als Provision, zum Teil vom Käufer, zum Teil aufgeteilt zwischen Verkäufer und Käufer.

Tipp: Ob die Dienste eines Maklers den hohen Preis recht­fertigen, lässt sich nicht pauschal beant­worten. In Boom­städten können Käufer oft selbst Interes­senten finden. Vielfach reicht ein Anruf beim eigenen Mieter oder den Miteigentümern.

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