Immobilie verkaufen So erzielen Sie einen Top-Preis

Grafik: So entwickelt sich der Index

Gute Argumente für einen zeit­nahen Verkauf gibt es also in allen Regionen und Lagen: In Städten mit viel Leerstand finden sich jetzt eher Interes­senten, in teuren Lagen lassen sich hohe Gewinne erzielen. Wer an Renditejäger verkauft, sollte aber intensive Verhand­lungen erwarten. Denn die Kauf­preise sind stärker gestiegen als die Mieten. Zudem gelten in vielen Orten Ober­grenzen für Mieten (Themenseite Mietpreisbremse). Das deckelt die Ertrags­aussichten für Käufer, die vermieten wollen. Fraglich ist, ob sie auf Dauer hohe Preise akzeptieren. Dass sie es im Moment (noch) tun, liegt an den extrem nied­rigen Zinsen. Viele sichere Geld­anlagen bringen derzeit kaum Erträge. Kauf­interes­senten halten Immobilien deshalb, trotz gestiegener Preise, für eine interes­sante Anlage. Dank güns­tiger Baukredite können es sich auch weniger Begüterte leisten, ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren. Derzeit kommt es immer wieder vor, dass die Kreditrate samt Tilgung und Neben­kosten die vergleich­bare Monats­miete unter­schreitet. Kaufen ist dann von Anfang an billiger als Mieten.

Tipp: Einen geplanten Verkauf hinaus­zuzögern, um den Preis weiter nach oben zu treiben, ist riskant. Niemand weiß, wie lange der Boom noch dauert. Steigen die Zinsen, dürfte es zwar zunächst eine zusätzliche Nach­frage nach Immobilien geben. Lang­fristig aber werden viele Anleger Alternativen suchen. Andere können sich ihren Wohn­traum dann nicht mehr leisten und kommen ebenfalls nicht mehr als Interes­senten infrage.

Hürden: Hohe Steuern, teure Kredite

Der Verkauf einer Immobilie ist oft mit Risiken und Neben­wirkungen verbunden – zum Beispiel bei der Steuer. Wer ein vermietetes Haus oder eine Miet­wohnung weniger als zehn Jahre nach dem Ankauf wieder losschlägt, versteuert die Differenz aus Verkaufs­erlös und Anschaffungs­kosten. Sind mehr als zehn Jahre vergangen, fällt die Steuer nicht an.

• Für Selbst­nutzer ist der Verkauf stets steuerfrei, egal ob Eigenheim, Ferien- oder Zweit­wohnung. Die Eigentümer oder Kinder, für die sie Kinder­geld beziehen, müssen das Objekt seit der Anschaffung oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt haben.
• Selbst­nutzer haben auch Vorteile, wenn der Fiskus prüft, ob sie „gewerb­lichen Grundstücks­handel“ betreiben. Der kann vorliegen, wenn jemand mehr als drei Immobilien inner­halb von fünf Jahren verkauft. Dann fällt Gewerbe­steuer an – oft schneller als gedacht: Oft zählen auch Objekte mit, die Verkäufer über unternehmerische Beteiligungen, einen geschlossenen Fonds etwa, gehalten haben. Seit mindestens fünf Jahren selbst genutzte Immobilien bleiben bei der Bewertung außen vor.

Vorzeitiger Ausstieg aus der Finanzierung kostet

Probleme machen oft auch die Banken. Eigentümer mit Baukrediten müssen eine Vorfälligkeits­entschädigung für die verfrühte Rück­zahlung einkalkulieren, wenn ihrer Bank dadurch Verluste entstehen. Das ist bei den aktuellen Spitzen­konditionen fast immer der Fall. Je länger der Zins noch fest­geschrieben und je höher die Differenz zum aktuellen Zins­niveau ist, desto teurer ist der vorzeitige Ausstieg. Einen Anhalts­punkt liefert der Rechner Ablösung Baukredit.

• Kunden dürfen Kredite mit mehr als zehn Jahren Zins­bindungs­frist, die vor mehr als zehn Jahren ausgezahlt wurden, mit sechs Monaten Frist kündigen –ohne Vorfälligkeits­entschädigung. Die Rest­schuld zahlen sie aus dem Verkaufs­erlös.
• Auch Kredite mit varia­blen Zinsen und/oder Sondertilgungs­recht bieten (Teil-)Rück­zahlungs­rechte. Die Bank muss sie bei der Vorfälligkeits­entschädigung einrechnen.
• Voll­ständig umgehen lässt sich die Strafzahlung, wenn der Käufer das Darlehen über­nimmt und weiter bedient. Die Bank muss ihn dafür aber als kreditwürdig einstufen. Zudem kann es sein, dass der Käufer für den Einstieg in den Vertrag einen Preis­nach­lass fordert.
• Wer eine weitere, mindestens gleich­wertige Immobilie besitzt oder kaufen will, kann einen Pfand­austausch beantragen. Stimmt die Bank zu, kann der Verkäufer sein Darlehen behalten. Die Bank nutzt statt des verkauften das andere Objekt als Sicherheit. Vorfälligkeits­entschädigung fällt nicht an.

Vorgehen: Gute Fotos, richtiger Preis

Nichts spricht mehr gegen einen Verkauf? Dann geht es los. Je besser das Angebot aufbereitet ist, desto höher ist die Chance auf einen zügigen Abschluss.

Schritt eins – die Unterlagen

Stellen Sie alle Unterlagen zusammen, die Interes­senten oder Makler brauchen. Dazu gehören auch Angaben zum Energieverbrauch. Sie sind in Immobilien­anzeigen Pflicht. Ausnahmen sind selten, etwa bei denkmal­geschützten Gebäuden. Haben Sie keinen Energie­ausweis, müssen Sie sich einen ausstellen lassen. Ansprech­partner sind unter anderem Architekten, Ingenieure oder Energieberater.

Tipp: In Eigentümer­gemeinschaften verwahren meist die Haus­verwaltungen Energie­ausweise, Teilungs­erklärungen und andere wichtige Dokumente. Informationen zum Gebäude finden Sie auch in der Bauakte im Bauamt.

Schritt zwei – der Preis

Legen Sie fest, welchen Preis Sie verlangen wollen. Das ist nicht immer einfach. Viele Eigentümer über­schätzen den Markt­wert ihrer Immobilie, bleiben deshalb lange darauf sitzen und müssen später hohe Abschläge hinnehmen. Mehr erzielen meist jene, die mit realistischen Preisen einsteigen und schnell verkaufen. Sammeln Sie für die Bewertung möglichst viele Daten. Durch­schnitts­werte aus Markt­berichten und Daten­banken lassen sich nicht ohne Weiteres auf den konkreten Fall über­tragen. Für Wohnungen ohne Balkon oder im Erdgeschoss fallen Abschläge an. Extras wie Stuck­decken oder ein unver­baubarer Blick treiben die Preise nach oben.

Tipp: Unver­mietete Wohnungen sind meist besser zu verkaufen als vermietete. Es kann sich lohnen, den Mietern eine Abfindung für einen Auszug zu bieten.

Schritt drei – Aufgaben delegieren

Delegieren Sie Aufgaben. Wer auf eigene Faust verkaufen will, aber etwas Hilfe braucht, kann einen Dienst­leister das Exposé erstellen oder die Bewertung vornehmen lassen. Noch bequemer, aber auch teurer ist es, die Immobilie per Makler zu vermarkten. Jenach Bundes­land erhält er bis zu 7,14 Prozent des Kauf­preises als Provision, zum Teil vom Käufer, zum Teil aufgeteilt zwischen Verkäufer und Käufer.

Tipp: Ob die Dienste eines Maklers den hohen Preis recht­fertigen, lässt sich nicht pauschal beant­worten. In Boom­städten können Käufer oft selbst Interes­senten finden. Vielfach reicht ein Anruf beim eigenen Mieter oder den Miteigentümern.