Das Familien­haus sollen die Kinder oder der Ehepartner steuerfrei erben können, so das Ziel der Erbschaft­steuerreform von 2009. Doch in der Praxis scheitert das oft an den strengen Voraus­setzungen. Ein Haus zu Lebzeiten auf die zukünftigen Erben zu über­tragen, kann Steuern sparen und Familien­zwist vermeiden. Die Steuer­experten der Stiftung Warentest zeigen vier Wege auf, wie der Besitz in der Familie bleiben kann.

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SpecialImmobilie steuerfrei schenkenFinanztest 11/2019
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Familien können Steuerfallen vermeiden

Immobilien und Erbschaft – dieses Thema wirft immer noch Rechts­fragen auf, die auch den Bundes­finanzhof (BFH) beschäftigen. So entschied der BFH kürzlich: Ein Sohn muss rück­wirkend Erbschaft­steuer für das Eltern­haus zahlen, weil er nicht inner­halb von sechs Monaten einge­zogen war und seinen Frei­betrag ausgeschöpft hatte. Solche Steuerfallen können Familien vermeiden, wenn Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten auf ihre Kinder über­tragen. Das kann nicht nur Steuern sparen, sondern vermeidet auch Streit unter den Erben. Die Lösungen können ganz unterschiedlich sein.

Immobilie steuerfrei vererben – das bietet unser Special

Tipps und Hintergrund. Wir sagen, wann Kinder, Enkel, Ehepartner oder einge­tragene Lebens­partner das Familien­haus steuerfrei erben können, und auf welche Steuerfallen Sie achten müssen.

Rechenbei­spiele. Wir zeigen vier Lösungs­möglich­keiten auf, wie Sie Ihre Immobilie steuerfrei an Ihre Familie über­tragen können.

Tabellen. Wir fassen zusammen, welche Steuersätze je nach Immobilien­wert und Steuerklasse für verschenkte oder vererbte Immobilien gelten und welche Frei­beträge je nach Verwandt­schafts­grad anzu­setzen sind.

Heft­artikel. Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF zum Artikel aus Finanztest 11/2019.

Buch. Sie wollen es ganz genau wissen und sich richtig ins Thema vertiefen? Dann empfehlen wir Ihnen unser Buch Immobilien verschenken oder vererben (19,90 Euro).

Sich selbst und den Partner absichern

An erster Stelle sollte natürlich die eigene und die Absicherung des Ehepart­ners oder Lebens­gefährten stehen. So kann ein Ehepartner oder gesetzlicher Lebens­partner die selbst genutzte Immobilie seinem Mann oder seiner Frau steuerfrei schenken. Darüber hinaus kann er ihr bis zu 500 000 Euro alle zehn Jahre geben, ohne dass Schenkung­steuer fällig wird. Der Partner könnte zwar das Haus steuerfrei – unabhängig vom Frei­betrag –, erben, aber nur wenn er dort mindestens zehn Jahre lang wohnt. Nur wenn er in ein Heim umziehen muss, wäre ein früherer Auszug steuerlich kein Nachteil.

Dürftige Frei­beträge für Paare ohne Trau­schein

Wesentlich dürftiger sind die Vorteile für Paare ohne Trau­schein. Maximal kann ein Lebens­gefährte alle zehn Jahre Werte bis zu 20 000 Euro steuerfrei erhalten. Sind die Frei­beträge ausgeschöpft, kassiert das Finanz­amt auf den Rest bis zu 50 Prozent Steuern. Wie viel es verlangt, hängt vom Wert der Immobilie ab. Den Wert von vermieteten Immobilien müssen die Beamten vorher um 10 Prozent kürzen. Beim Eigenheim zählt immer der volle Wert.

Eltern­haus auf Kinder steuerfrei über­tragen

Ist der Partner abge­sichert, kommen die erwachsenen Kinder ins Spiel. So könnte zum Beispiel der Sohn das Haus erhalten und die Eltern weiter darin wohnen. Das hätte den Vorteil, dass der Sohn für Sanierungen aufkommt und die Eltern dadurch entlastet. Beim Kind wird – anders als beim Ehepartner – die geschenkte Immobilie auf den Frei­betrag ange­rechnet. Es kann jedoch Werte bis zu 400 000 Euro von jedem Eltern­teil alle zehn Jahre steuerfrei erhalten. Liegt aktuell der Verkehrs­wert des Hauses unter dem Frei­betrag, darf das Amt keine Steuern verlangen.

Steuerturbo für neuen Haus­besitzer

Erhält im Beispielfall der Sohn das Haus, kann er seine Steuerersparnis noch optimieren, wenn er das geschenkte Haus an seine Eltern vermietet. Zwar müssen dann die Eltern wenigs­tens 66 Prozent der orts­üblichen Warmmiete zahlen. Doch der Sohn kann als Vermieter neben der Gebäude­abschreibung alle Ausgaben als Werbungs­kosten absetzen, etwa für Grund­steuern, Versicherungen und ­Betriebs­kosten, Sanierung und Modernisierung. Damit die Vermietung zählt, muss der Sohn einen Miet­vertrag mit seinen Eltern wie unter Fremden üblich vereinbaren.

Wert­ausgleich für die Geschwister

Gibt es Geschwister, könnten die Eltern ihnen als Ausgleich zum Beispiel Vermögen in Form von Wert­papieren über­tragen, ohne dass Steuern fällig werden. Wenn Eltern Wert­papiere auf ein Depot ihres Kindes über­tragen, müssen sie der Bank die Schenkungs­absicht offenlegen – sonst nimmt diese einen Wert­papier­verkauf an und erhebt eventuell Abgeltung­steuern. Die Bank informiert zwar das Finanz­amt über die Schenkung – das bleibt aber inner­halb der Schenkungs­frei­beträge ohne Folgen.

Immobilie über­tragen – die wichtigsten Tipps

Bedingungen. Verschenken Sie nicht Ihr Vermögen, nur um Steuern zu sparen. Zurück­fordern können Sie nur schwer etwas.Schenken Sie ­Ihrem Ehepartner die selbst genutzte Immobilie zu Lebzeiten. Das ist steuerfrei – im Erbfall nur unter strengen Bedingungen.

Frei­beträge. Wollen Sie größere Vermögen über­tragen, sollten Sie die Steuerfrei­beträge alle zehn Jahre neu ausschöpfen. Ein Kind kann von jedem Eltern­teil bis zu 400 000 Euro steuerfrei erhalten.

Steuerfrei über­tragen. Eltern oder Groß­eltern können Grund­besitz auf ihre Nach­kommen über­tragen, ohne dass Grund­erwerb­steuer anfällt. Das gilt auch für Ehe- und gesetzliche Lebens­partner.

Pflege­kosten. Nutzen Sie die Frei­beträge alle zehn Jahre neu, können über die Jahr­zehnte hinweg große Vermögen über­tragen. Aber das Sozial­amt kann Schenkungen aus den letzten zehn Jahren zurück­fordern, wenn es Pflege­kosten für einen Angehörigen vorgestreckt hat.

Beratung. Um sich abzu­sichern, können Sie Ihr Wohn­haus unter Auflagen verschenken – etwa, dass Sie dort weiter wohnen und es später noch vermieten können. Lassen Sie sich von einem Fach­anwalt für Erbrecht, Steuerberater oder Notar beraten.

Alle Details. Wie Sie alles rechts­sicher auf Ihre Nach­kommen über­tragen, lesen Sie in unserem Spezial Immobilien verschenken oder vererben. Sämtliche Details zum Thema bietet unser Buch zum Thema Immobilien vererben (19,90 Euro).

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