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Das Familienhaus sollen die Kinder oder der Ehepartner steuerfrei erben können, so das Ziel der Erbschaftsteuerreform von 2009. Doch in der Praxis scheitert das oft an den strengen Voraussetzungen. Ein Haus zu Lebzeiten auf die zukünftigen Erben zu übertragen, kann Steuern sparen und Familienzwist vermeiden. Die Steuerexperten der Stiftung Warentest zeigen vier Wege auf, wie der Besitz in der Familie bleiben kann.
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Familien können Steuerfallen vermeiden
Immobilien und Erbschaft – dieses Thema wirft immer noch Rechtsfragen auf, die auch den Bundesfinanzhof (BFH) beschäftigen. So entschied der BFH kürzlich: Ein Sohn muss rückwirkend Erbschaftsteuer für das Elternhaus zahlen, weil er nicht innerhalb von sechs Monaten eingezogen war und seinen Freibetrag ausgeschöpft hatte. Solche Steuerfallen können Familien vermeiden, wenn Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen. Das kann nicht nur Steuern sparen, sondern vermeidet auch Streit unter den Erben. Die Lösungen können ganz unterschiedlich sein.
Immobilie steuerfrei vererben – das bietet unser Special
Tipps und Hintergrund. Wir sagen, wann Kinder, Enkel, Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner das Familienhaus steuerfrei erben können, und auf welche Steuerfallen Sie achten müssen.
Rechenbeispiele. Wir zeigen vier Lösungsmöglichkeiten auf, wie Sie Ihre Immobilie steuerfrei an Ihre Familie übertragen können.
Tabellen. Wir fassen zusammen, welche Steuersätze je nach Immobilienwert und Steuerklasse für verschenkte oder vererbte Immobilien gelten und welche Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad anzusetzen sind.
Heftartikel. Wenn Sie das Thema freischalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF zum Artikel aus Finanztest 11/2019.
Buch. Sie wollen es ganz genau wissen und sich richtig ins Thema vertiefen? Dann empfehlen wir Ihnen unser Buch Immobilien verschenken oder vererben (19,90 Euro).
Sich selbst und den Partner absichern
An erster Stelle sollte natürlich die eigene und die Absicherung des Ehepartners oder Lebensgefährten stehen. So kann ein Ehepartner oder gesetzlicher Lebenspartner die selbst genutzte Immobilie seinem Mann oder seiner Frau steuerfrei schenken. Darüber hinaus kann er ihr bis zu 500 000 Euro alle zehn Jahre geben, ohne dass Schenkungsteuer fällig wird. Der Partner könnte zwar das Haus steuerfrei – unabhängig vom Freibetrag –, erben, aber nur wenn er dort mindestens zehn Jahre lang wohnt. Nur wenn er in ein Heim umziehen muss, wäre ein früherer Auszug steuerlich kein Nachteil.
Dürftige Freibeträge für Paare ohne Trauschein
Wesentlich dürftiger sind die Vorteile für Paare ohne Trauschein. Maximal kann ein Lebensgefährte alle zehn Jahre Werte bis zu 20 000 Euro steuerfrei erhalten. Sind die Freibeträge ausgeschöpft, kassiert das Finanzamt auf den Rest bis zu 50 Prozent Steuern. Wie viel es verlangt, hängt vom Wert der Immobilie ab. Den Wert von vermieteten Immobilien müssen die Beamten vorher um 10 Prozent kürzen. Beim Eigenheim zählt immer der volle Wert.
Elternhaus auf Kinder steuerfrei übertragen
Ist der Partner abgesichert, kommen die erwachsenen Kinder ins Spiel. So könnte zum Beispiel der Sohn das Haus erhalten und die Eltern weiter darin wohnen. Das hätte den Vorteil, dass der Sohn für Sanierungen aufkommt und die Eltern dadurch entlastet. Beim Kind wird – anders als beim Ehepartner – die geschenkte Immobilie auf den Freibetrag angerechnet. Es kann jedoch Werte bis zu 400 000 Euro von jedem Elternteil alle zehn Jahre steuerfrei erhalten. Liegt aktuell der Verkehrswert des Hauses unter dem Freibetrag, darf das Amt keine Steuern verlangen.
Steuerturbo für neuen Hausbesitzer
Erhält im Beispielfall der Sohn das Haus, kann er seine Steuerersparnis noch optimieren, wenn er das geschenkte Haus an seine Eltern vermietet. Zwar müssen dann die Eltern wenigstens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete zahlen. Doch der Sohn kann als Vermieter neben der Gebäudeabschreibung alle Ausgaben als Werbungskosten absetzen, etwa für Grundsteuern, Versicherungen und Betriebskosten, Sanierung und Modernisierung. Damit die Vermietung zählt, muss der Sohn einen Mietvertrag mit seinen Eltern wie unter Fremden üblich vereinbaren.
Wertausgleich für die Geschwister
Gibt es Geschwister, könnten die Eltern ihnen als Ausgleich zum Beispiel Vermögen in Form von Wertpapieren übertragen, ohne dass Steuern fällig werden. Wenn Eltern Wertpapiere auf ein Depot ihres Kindes übertragen, müssen sie der Bank die Schenkungsabsicht offenlegen – sonst nimmt diese einen Wertpapierverkauf an und erhebt eventuell Abgeltungsteuern. Die Bank informiert zwar das Finanzamt über die Schenkung – das bleibt aber innerhalb der Schenkungsfreibeträge ohne Folgen.
Immobilie übertragen – die wichtigsten Tipps
Bedingungen. Verschenken Sie nicht Ihr Vermögen, nur um Steuern zu sparen. Zurückfordern können Sie nur schwer etwas.Schenken Sie Ihrem Ehepartner die selbst genutzte Immobilie zu Lebzeiten. Das ist steuerfrei – im Erbfall nur unter strengen Bedingungen.
Freibeträge. Wollen Sie größere Vermögen übertragen, sollten Sie die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre neu ausschöpfen. Ein Kind kann von jedem Elternteil bis zu 400 000 Euro steuerfrei erhalten.
Steuerfrei übertragen. Eltern oder Großeltern können Grundbesitz auf ihre Nachkommen übertragen, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt. Das gilt auch für Ehe- und gesetzliche Lebenspartner.
Pflegekosten. Nutzen Sie die Freibeträge alle zehn Jahre neu, können über die Jahrzehnte hinweg große Vermögen übertragen. Aber das Sozialamt kann Schenkungen aus den letzten zehn Jahren zurückfordern, wenn es Pflegekosten für einen Angehörigen vorgestreckt hat.
Beratung. Um sich abzusichern, können Sie Ihr Wohnhaus unter Auflagen verschenken – etwa, dass Sie dort weiter wohnen und es später noch vermieten können. Lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Erbrecht, Steuerberater oder Notar beraten.
Alle Details. Wie Sie alles rechtssicher auf Ihre Nachkommen übertragen, lesen Sie in unserem Spezial Immobilien verschenken oder vererben. Sämtliche Details zum Thema bietet unser Buch zum Thema Immobilien vererben (19,90 Euro).
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