Hypothekendarlehen Meldung

Optimale Zeiten für Immobilienkäufer: Zinsen und Preise sind immer noch niedrig. Doch die guten Konditionen können zur Falle werden.

Die Immobilienpreise haben in den vergangenen zwölf Monaten durchgehend nachgegeben“, stellt der Ring deutscher Makler (RDM) fest. Selbst in Großstädten mit über einer halben Million Einwohnern sackten sie im Durchschnitt um 3,2 Prozent. So kostet ein Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert heute rund 10 000 Euro weniger als vor einem Jahr. Und bei Eigentumswohnungen drohen weitere Rückschläge, fürchtet der RDM.

Grund ist nicht nur die schwache Konjunktur. Auch der geplante Wegfall der Eigenheimzulage kann dazu führen, dass die Immobiliennachfrage weiter sinkt, und damit auch die Preise.

Ähnlich sieht es beim Baugeld aus. Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung gibt es schon für weniger als 5 Prozent. Die Unterschiede bei den Banken sind allerdings beträchtlich. Teure Angebote können auch 5,50 Prozent kosten. Die Zehntelprozentpunkte machen am Ende viel Geld aus: Bei 500 Euro Monatsrate bleiben von einem 100 000-Euro-Darlehen zu 5,00 Prozent Effektivzins 85 708 Euro Restschuld nach zehn Jahren. Bei 5,50 Prozent Zins und gleicher Rate sind es 91 649 Euro, also fast 6 000 Euro mehr. Welche Anbieter günstig sind, finden Sie am einfachsten mit unserem Computerservice heraus, Kupon rechts.

Doch Vorsicht, die Traumzinsen können auch zur Falle werden.

Problem Nummer eins: Je niedriger sie sind, desto länger dauert die Finanzierung. Das liegt daran, dass sich die Monatsrate beim klassischen Annuitätendarlehen aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Die Höhe der Raten bleibt konstant, nicht aber ihre Zusammensetzung: Mit jedem Monat verringert sich laufend der Schuldenstand, sodass im nächsten Monat dafür insgesamt etwas weniger Zinsen anfallen. Die ersparten Zinsen kommen dem Tilgungsanteil zugute. Der Zinsanteil in der Rate sinkt, der Tilgungsanteil wächst. Diese Zinsersparnis fällt bei hohen Zinsen deutlicher aus als bei niedrigen. Beispiel: Bei 4,5 Prozent Zins dauert es 38 Jahre, bis das Darlehen abgezahlt ist. Bei 7,0 Prozent Zins sind es nur 29 Jahre und 10 Monate – jeweils 1 Prozent Anfangstilgung unterstellt. Der Unterschied bedeutet aber auch: Im ersten Fall beträgt die Rate für ein 100 000-Euro-Darlehen monatlich 458 Euro, im zweiten Fall 667 Euro.

Deshalb sollten Baufinanzierer die niedrigen Zinsen nutzen und das Geld, das sie hier sparen, in eine möglichst hohe Tilgung stecken. Wer bei einem 4,50-­Prozent-Darlehen mit 3 Prozent Tilgung einsteigt, zahlt zwar 625 Euro Monatsrate, verkürzt damit aber die Laufzeit auf nur noch 20 Jahre und 5 Monate.

Problem Nummer zwei ist die Anschlussfinanzierung. Wer langfristig mit niedrigen Raten kalkuliert, kann nach Ablauf der Zinsbindung ein böses Erwachen erleben. Im langfristigen Mittel kosten Darlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung etwa 8 Prozent Effektivzins. Niemand weiß, ob es in zehn Jahren wieder so viel ist oder gar mehr. Die Monatsrate kann dann plötzlich um einige Hundert Euro klettern – dann könnte die Zwangsversteigerung drohen.

Der Kunde, der ein 100 000-Euro-Darlehen zu 4,50 Prozent mit 1 Prozent Anfangstilgung bedient, sitzt nach zehn Jahren auf 87 400 Euro Restschuld. Bei 3 Prozent Anfangstilgung wären es nur 62 200 Euro – da bleibt genug Spielraum, um spätere Zinssteigerungen durch Herabsetzen der Tilgung auszugleichen.

Vorsicht: Windige Finanzberater überreden Familien zum Bau oder Kauf, indem sie günstige Monatsraten ausrechnen – zum Beispiel durch eine zu kurze Zinsbindung oder eine niedrige Tilgung. Halten Sie dagegen, verlangen Sie für jede Finanzierung einen Risikocheck: Wie lange dauert es bis zur endgültigen Abzahlung? Welche Rate wird nach Ablauf der ersten Zinsbindung mindestens fällig, wenn Sie trotz einer Zinserhöhung auf 8 Prozent für den Anschlusskredit mit der Rückzahlung innerhalb dieser Frist bleiben wollen? Riskieren Sie keine Finanzierung, die an einem Anschlusszins von 8 Prozent scheitern würde.

Tipps für Baufinanzierer

Weitere Tipps für die Finanzierung der eigenen vier Wände:

Eigenkapital: Wer sich fürs Eigenheim entscheidet, sollte ausreichend Eigenkapital mitbringen. Es sollte 20 Prozent der Baukosten inklusive Nebenkosten wie Makler, Notar und Grunderwerbsteuer abdecken. Es ist sinnvoll, sämtliche verfügbaren Mittel ins Eigenheim zu stecken und nur etwa drei Nettomonatsgehälter als Reserve zu behalten.

Variabler Zins: Darlehen mit variablem Zins sind meist etwas günstiger als Festzinskredite. Weiterer Vorteil ist die Flexibilität. Der Kunde kann jederzeit Sondertilgungen leisten oder das Darlehen jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dem steht jedoch der Nachteil gegenüber, dass sich der Kredit schnell verteuert, wenn das Zinsniveau am Kapitalmarkt steigt. Deshalb sollte nur ein Teil der gesamten Finanzierungssumme variabel aufgenommen werden. Achten Sie darauf, dass die Zinsanpassung im Vertrag klar geregelt wird – zum Beispiel so: Der Zinssatz für das Darlehen liegt 1,50 Prozentpunkte über dem Euribor für Dreimonatsgeld und die Bank muss den Vertragszins jedes Vierteljahr anpassen.

Tilgung: Jeder Euro, der schon jetzt in die Tilgung fließt, spart spätere Kreditzinsen und mindert das Risiko der Anschlussfinanzierung. Wer schnell zurückzahlt, wird von einigen Banken sogar mit einem Zinsabschlag belohnt.

Sondertilgung: Einige Banken räumen Kunden kostenlos das Recht zu Sondertilgungen während der Zinsbindung ein, zum Beispiel jährlich 5 Prozent der Kreditsumme. Andere nehmen dafür einen Zinsaufschlag.

Geld vom Staat: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt günstige Darlehen für den Bau oder Kauf selbst genutzter Eigenheime, ebenso für Modernisierungen und Energiesparmaßnahmen. Sie können meist über die Hausbank beantragt werden. Infos unter Tel. 0 180 1/33 55 77 oder www.kfw.de.

Dieser Artikel ist hilfreich. 708 Nutzer finden das hilfreich.