Hypothekendarlehen Test

Medaillenspiegel: Finanztest hat von Dezember 1999 bis Mai 2000 die Effektivzinssätze für Baudarlehen überregionaler Anbieter verglichen. Im Test waren Kredite mit 5, 10 und 15 Jahren Zinsbindung, jeweils für verschiedene Darlehenssummen und Beleihungsgrenzen. Fast alle Spitzenplätze machten Vermittlungsgesellschaften unter sich aus.

Immer mehr Vermittler, Direktbanken und Internetmakler bieten Baugeld zu Discountzinsen.

Geld überweisen Bundesbürger zunehmend per Mausklick vom heimischen PC aus. Aktien und Fondsanteile kaufen sie beim Discountbroker viel billiger als in der Bankfiliale vor Ort. Wer Geld kurzfristig flüssig hat, parkt es auf einem gut verzinsten Abrufkonto einer Direktbank.

Mit Verzögerung hat der Trend jetzt auch die Baufinanzierung erreicht. Noch vor zwei Jahren waren auf Baudarlehen spezialisierte Direktvermittler wie der Mannheimer Hypotheken-Discount Exoten auf dem Markt. Inzwischen schießen die Discounter wie Pilze aus dem Boden. Unter Namen wie Baufi-direkt, Kredite-Direkt oder Hypothekenbörse vermitteln sie Baugeld ausschließlich via Telefon, Post und zunehmend übers Internet. Hypothekenbanken wie Eurohypo, Rheinboden und Rheinhyp haben eigene Direktableger gegründet. Und mit hohem Werbeaufwand drängen neue Internetmakler ins Geschäft, die versprechen, aus einem Pool von kooperierenden Banken den für den Kunden günstigsten Finanzierer herauszufischen.

Die Discounter verzichten auf ein kostspieliges Filialnetz, scheuen Finanzierungen mit hohem Bearbeitungsaufwand und wickeln die Kreditanträge weitgehend automatisiert ab. Das bringt entscheidende Kostenvorteile. Da kann die Bankfiliale um die Ecke kaum noch mithalten. Und unter den Vermittlern ist ein heißer Kampf um die Anteile am rasant steigenden Direktgeschäft entbrannt, der zusätzlich auf die Zinsen drückt.

Diese Entwicklung spiegelt sich im aktuellen Dauertest von Finanztest. Ein halbes Jahr lang ­ von Anfang Dezember 1999 bis Mitte Mai 2000 ­ haben wir jeweils im Zwei-Wochen-Rhythmus die Zinssätze überregionaler Anbieter für Kredite mit verschiedenen Zinsbindungen und Darlehenssummen verglichen. Auf den vorderen Plätzen landeten diesmal fast ausschließlich Kreditvermittler und Direktbanken. Deren Zinssätze liegen fast immer um 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte unter dem Branchenschnitt. Nimmt der Bauherr 300.000 Mark Kredit mit 15-jähriger Zinsbindung auf, spart er gegenüber einem durchschnittlichen Bankangebot 14.000 bis 34.000 Mark Zinsen.

Die Vermittler arbeiten in der Regel mit mehreren Kreditinstituten, meist Hypotheken- und Landesbanken zusammen, die ihnen für die erfolgreiche Vermittlung eine Provision von 0,5 bis 1,0 Prozent der Darlehenssumme zahlen. Dafür bekommen die Banken neue Kunden auf dem silbernen Tablett serviert: Die Vermittlungsgesellschaft leitet nur vollständige und vorgeprüfte Darlehensanträge weiter, die die Voraussetzungen für eine reibungslose Abwicklung erfüllen. Der eigene Aufwand der Banken reduziert sich auf ein Minimum. Deshalb können Vermittler mit der Bank trotz Provison Kreditkonditonen vereinbaren, die günstiger sind als im normalen Filialgeschäft.

Darüber hinaus kommen Kunden beim Discounter oft schneller ans Baugeld. Wer alle Unterlagen wie Grundbuchauszüge, Entwurf des Kaufvertrags und Baupläne parat hat, kann mitunter schon ein paar Tage nach der ersten Anfrage mit einem verbindlichen Kreditangebot rechnen. Den Kreditvertrag selbst schließen die Kunden dann nicht mit dem Vermittler, sondern direkt mit der finanzierenden Bank ab. Perfekt ist der Vertrag erst, wenn ihn der Kreditnehmer unterschrieben mit der Post zurückschickt.

Auf Mindestsummen achten

Hypothekendarlehen Test

Besonders niedrige Zinssätze gibt es jedoch häufig erst ab hohen Darlehenssummen. So vermittelt der Lübecker Hypothekenmakler Dr. Klein & Co Darlehen erst ab 200.000 Mark. Bei den Vermittlern Accedo, Baufi-direkt und Geld & Plan gelten die günstigen Standardkonditionen sogar erst ab 250.000 Mark. Wer weniger Geld benötigt, muss einen Zinsaufschlag zahlen. Bei Geld & Plan beispielsweise verteuert sich der Kredit gleich um zwei zehntel Prozentpunkte, wenn der Kunde mit einem Darlehen unter 150.000 Mark auskommt.

Zinszuschläge

Hypothekendarlehen Test

Die Standardkonditionen der Direktanbieter gelten außerdem nur für Hypothekendarlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie. Das ist der Wert, den das Haus samt Grundstück nach Schätzung der finanzierenden Bank hat meist vermindert um einen 10- bis 20-prozentigen Sicherheitsabschlag.

Mit einem Darlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts lässt sich daher in der Regel nicht einmal die Hälfte der Gesamtkosten eines Hauses finanzieren. Wer mehr Geld zum Bauen benötigt, zahlt je nach Anbieter einen Zinsaufschlag von einem bis zu drei zehntel Prozentpunkten.

Die Rangfolge in den Tabellen ab Seite 28 verschiebt sich daher zu Gunsten von Banken und Vermittlungsgesellschaften, die nur geringe Zinszuschläge verlangen oder komplett darauf verzichten, wie die DG Hyp und die Münchner Hypothekenbank. Institute mit hohen Zinsaufschlägen wie die DiBa (Allgemeine Deutsche Direktbank) fallen bei 80-Prozent-Finanzierungen dagegen weit zurück.

Nur Standardfinanzierungen

Die standardisierten Kreditangebote der Discounter sind längst nicht für jeden geeignet. Bauherren beispielsweise, die mehr als 80 Prozent des Immobilienwerts finanzieren müssen, kommen bei einigen Gesellschaften auch bei ausreichendem Einkommen nicht zum Zug. Viele Anbieter passen auch bei schwer zu bewertenden Immobilien wie Baudenkmälern oder Sanierungsobjekten.

Bei den meisten Vermittlern müssen Kreditnehmer auf Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau verzichten. Die Zwischenfinanzierung bestehender Bausparverträge ist oft nicht oder erst ab Bausparsummen von mindestens 100.000 Mark möglich.

Keine ausführliche Beratung

Das größte Handicap der Direktanbieter: Der Kreditnehmer erhält keine oder nur eine eingeschränkte Beratung zu seiner Finanzierung. So kann er nicht damit rechnen, dass ihm der Vermittler am Telefon die Vor- und Nachteile verschiedener Finanzierungsformen erklärt oder prüft, ob der Kunde in seinem Bundesland öffentliche Fördermittel beantragen kann. Die optimale Höhe des Tilgungssatzes, Möglichkeiten zur Einbindung der Eigenheimzulage oder Tipps zur steuerlichen Gestaltung der Finanzierung bei vermieteten Immobilien ­ für eine ausführliche Beratung bleibt im schnellen Direktgeschäft keine Zeit.

Bei der Entscheidung lassen die Direktanbieter den Kunden allerdings nicht völlig allein. Per Telefon oder E-Mail kann er sich mit dem Vermittler in Verbindung setzen und offene Fragen klären. Und die meisten bieten einen breiten Infoservice übers Internet ­ vom Finanzierungslexikon bis hin zur Online-Kreditberechnung.

An die Direktfinanzierung sollten sich dennoch nur gut informierte Bauherren wagen. Der ideale Kunde eines Discounters weiß bereits genau, was er will. Im Idealfall hat er sich schon von einer Verbraucherzentrale beraten lassen und verfügt bereits über das passende Finanzierungskonzept. Ihm kommt es nur noch darauf an, ein möglichst günstiges Darlehen zu bekommen ­ und da ist er bei den Discountern an der richtigen Adresse.

Neue Internetanbieter

Noch nicht im Dauertest von Finanztest vertreten sind die neuen Internetmakler, die erst seit wenigen Monaten im Baufinanzierungsgeschäft mitmischen. Ob interhyp, E-Loan,e-rate, creditweb oder Finanzscout24: Vor allem die Kooperation mit einer großen Zahl von Bank- und Versicherungspartnern soll gewährleisten, dass der Kunde auch wirklich Baugeld zu den günstigsten Konditionen erhält.

Das beste Profil zeigt bislang interhyp, die bereits im Januar an den Start ging. Kern ihres Internetauftritts ist eine Datenbank mit den aktuellen Konditionen von mehr als 20 Kreditinstituten. Darin sind nicht nur Standardkonditionen, sondern beispielsweise auch die Zinssätze für unterschiedliche Beleihungsgrenzen, Darlehenssummen und Tilgungssätze gespeichert. Schon bei der ersten anonymen Darlehensanfrage pickt die Suchmaschine aus dem Datenpool nur solche Angebote heraus, die auf den konkreten Kreditbedarf zugeschnitten sind. Wer will, kann sich per E-Mail ständig über den neuesten Zinsstand für seinen Darlehenswunsch informieren lassen.

So bestechend die Idee vom Internet als virtuellem Markplatz für Baugeld ist: Derzeit deckt kein Anbieter auch nur annähernd den gesamten Markt für Baufinanzierungen ab. Wer Zinsen sparen will, kommt deshalb auch im Internetzeitalter nicht um einen eigenen Vergleich herum.

Den Beweis liefert schon ein kleiner Versuch. Bei E-Loan führte die Suche nach dem günstigsten Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung für den Kauf einer Wohnung zu einem Angebot mit einem Effektivzins von 7,23 Prozent (Stand: 24. Mai 2000). Weiter surfen kann sich lohnen: Innerhalb von fünf Minuten ließen sich via Internet mehr als ein halbes Dutzend Angebote ausfindig machen, die mindestens um einen halben Prozentpunkt günstiger waren.

Viel billiger als über E-Loan gab es das gewünschte Darlehen zum Beispiel von der Münchener Hypothekenbank. Die verlangte für den gleichen Kredit nur einen Effektivzins von 6,74 Prozent ­ erhältlich bei allen Volks- und Raiffeisenbanken, ganz traditionell in der Filiale.

Dieser Artikel ist hilfreich. 708 Nutzer finden das hilfreich.