Heizungsausfall Miete kürzen erlaubt

22.11.2011

Wenns draußen kalt wird, soll es wenigstens drinnen warm und gemütlich sein – eigentlich eine Selbstverständlichkeit. Dennoch müssen manche Mieter frösteln, weil die Heizung nicht richtig läuft oder ständig repariert werden muss. Oft ist das ein Grund, die Miete zu mindern. Das gilt auch, wenn das Wasser nicht heiß, sondern nur lauwarm aus dem Hahn tröpfelt.

20 Grad müssen sein

Die Heizperiode, also die Zeit, in der die Heizung laufen muss, reicht üblicherweise von Oktober bis Ende März. In dieser Zeit muss es möglich sein, die Wohnung auf 20 bis 22 Grad zu heizen. Das gilt aber nur tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr. Nachts darf der Vermieter die Zentralheizung herunter fahren. Aber auch dann müssen 17 bis 18 Grad Mindesttemperatur noch möglich sein (Landgericht Berlin, Az. 64 S 266/97). Diese Grundsätze sind durch herrschende Rechtsprechung vielfach belegt. Einige Vermieter kommen deshalb auf die Idee, einfach niedrigere Temperaturen im Mietvertrag festzulegen, nach dem Motto: Wenn sich beide Parteien darauf geeinigt und es unterschrieben haben, gilt das auch. Doch so einfach geht es nicht: So eine Klausel könnte allenfalls greifen, wenn es sich um einen individuell ausgehandelten Vertrag handelt. Im echten Leben kommt das aber so gut wie nie vor. Da handelt es sich fast ausschließlich um ein Mietvertragsformular. Und dann sind solche Klauseln unwirksam, davon ging zum Beispiel das Landgericht Heidelberg in einem Fall aus, in dem der Mietvertrag 18 Grad zwischen 8 und 21 Uhr als ausreichend bezeichnete (Az. 5 S 80/81). Das gilt auch, wenn im Vertrag kürzere Zeiten stehen, zum Beispiel Beheizung nur bis 22 Uhr (OLG Frankfurt, Az. 6 U 108/90).

Meist 20 bis 50 Prozent Mietminderung

Auch wenn im Mietvertrag die Formularklausel steht, dass Wartung und Reinigung der Etagenheizung Sache des Mieters sind, ist dies unwirksam (Landgericht Berlin, Az. 64 S 291/91). Reicht die Heizung nicht aus, billigen Gerichte den Mietern meist eine Minderung von 20 bis 50 Prozent zu, abhängig davon, wie kalt es draußen ist. Fällt die Heizung komplett aus, sind deutlich höhere Minderungsquoten zulässig, je nachdem wie die Außentemperaturen sind. Ist die Wohnung im Extremfall praktisch nicht mehr nutzbar, kann die Miete sogar in voller Höhe gekürzt werden.

Mieter muss lüften

Der Mieter muss aber nicht die Heizung voll aufdrehen. Er darf die Wohnung auch kühl lassen. Mieter sollten aber aufpassen, dass die Wasserleitungen nicht einfrieren und mindestens so heizen, dass kein Schimmel entsteht. Außerdem sollten sie mehrfach täglich für 5 bis 10 Minuten Stoßlüften – zumindest einmal morgens und abends, wenn sie tagsüber nicht in der Wohnung sind. Dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg reichen zwei bis drei Mal tägliches Lüften für jeweils etwa zehn Minuten (Az. 16 C 242/97). Wenn die Scheiben beschlagen, muss zusätzlich gelüftet werden (Landgericht Hamburg, Az. 11 S 347/88). Dem Mieter ist aber nicht zumutbar, mehrmals am Tag im Abstand von wenigen Stunden zu lüften oder alle Räume ständig auf 20 Grad zu beheizen (LG Lüneburg, Az. 6 S 70/00).

Reparatur erlaubt

Zwar haben Mieter Anspruch auf eine warme Wohnung. Doch geringfügige, manchmal unvermeidliche technische Störungen müssen sie hinnehmen. Ein kurzfristiger Heizungsausfall an einzelnen Tagen reicht nicht für eine Mietminderung, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (Az. 3 U 10/07). Im konkreten Fall war die Heizung an sechs Tagen von Februar bis April ausgefallen. Fällt mitten im Winter plötzlich die Heizung aus und der Vermieter ist nicht erreichbar, darf der Mieter einen Notdienst auf Kosten des Vermieters bestellen. Es muss sich dann aber um einen Notfall handeln, der eine schnelle Reparatur erfordert und keinen Aufschub duldet. Bei einer im Winter bei Minusgraden nicht mehr laufenden Heizung wird das in der Regel der Fall sein. Jedenfalls sahen dies das Landgericht Rottweil und das Amtsgericht Münster so (Az. 1 S 211/88 und 4 C 2725/09). Im vorliegenden Fall lagen die nächtlichen Tiefsttemperaturen knapp unter null Grad. Der Mieter darf aber nur die absolut notwendigen Arbeiten in Auftrag geben, mit denen die Heizung provisorisch wieder instand gesetzt wird.

Bei Problemen sofort Bescheid geben

Bei Heizungsproblemen sind Mieter verpflichtet, dem Vermieter sofort Bescheid zu geben. Schließlich könnte es Folgeschäden geben, zum Beispiel durch einfrierende Leitungen. Das gilt auch bei feuchten Wänden oder wenn Wasser eintritt – also noch bevor sich Schimmel bildet. Der Vermieter muss die Möglichkeit bekommen, schnellstmöglich Abhilfe zu schaffen. Wird ein Schaden verschleppt und dadurch teurer, kann der Vermieter sonst Schadenersatz vom Mieter fordern.

Wohnung zu warm

Probleme gibt es aber auch manchmal mit dem Gegenteil: wenn es in der Wohnung zu warm wird, weil sich die Heizkörper nicht regulieren lassen. Auch das gilt als Mangel, den Mieter nicht hinnehmen müssen. So durften Mieter einer Wohnung ihre Mietzahlungen ganzjährig um 10 Prozent kürzen, weil es in der Wohnung wegen eines schlecht isolierten Heizungskellers darunter ständig zu warm war (Landgericht Hamburg Az. 307 S 130/08). Und weil auch das Anspringen der Fernwärme-Pumpen im Heizungsraum nachts zu hören war, kamen weitere 10 Prozent hinzu.

Warmwasser: mindestens 40 Grad

Für Warmwasser sehen die Gerichte eine Mindesttemperatur von 40 bis 50 Grad – und dies das ganze Jahr über rund um die Uhr, also 24 Stunden am Tag. Auch ein Schichtarbeiter, der erst in der Nacht duschen kann, hat Anspruch auf 40 bis 50 Grad. Diese Temperatur muss spätestens nach zehn Sekunden und höchstens fünf Liter Wasserverbrauch erreicht werden. Falls nicht, entscheiden Gerichte meist auf eine Mietminderung von 5 bis 10 Prozent. Das Landgericht Berlin meinte sogar, dass wenigstens für kurze Zeit auch 55 Grad drin sein müssen – und das spätestens nach Ablaufen von drei Litern. Braucht es stattdessen 15 Liter, ist eine Mietminderung von 3,5 Prozent gerechtfertigt (Az. 67 S 26/07).

Juristischen Rat einholen

Spätestens wenn sich der Gesamt betrag der Mietminderung einer Monatsmiete nähert, sollten Mieter einen Anwalt aufsuchen oder sich an einen Mieterverein wenden, um keine Wohnungskündigung zu riskieren. Mehr dazu finden Sie im Gewusst wie: Miete mindern.

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