Heizungs­ausfall Meldung

Wenns draußen kalt wird, soll es wenigs­tens drinnen warm und gemütlich sein – eigentlich eine Selbst­verständlich­keit. Dennoch müssen manche Mieter frösteln, weil die Heizung nicht richtig läuft oder ständig repariert werden muss. Oft ist das ein Grund, die Miete zu mindern. Das gilt auch, wenn das Wasser nicht heiß, sondern nur lauwarm aus dem Hahn tröpfelt.

20 Grad müssen sein

Die Heiz­periode, also die Zeit, in der die Heizung laufen muss, reicht üblicher­weise von Oktober bis Ende März. In dieser Zeit muss es möglich sein, die Wohnung auf 20 bis 22 Grad zu heizen. Das gilt aber nur tags­über zwischen 6 und 24 Uhr. Nachts darf der Vermieter die Zentralhei­zung herunter fahren. Aber auch dann müssen 17 bis 18 Grad Mindest­temperatur noch möglich sein (Land­gericht Berlin, Az. 64 S 266/97). Diese Grund­sätze sind durch herr­schende Recht­sprechung vielfach belegt. Einige Vermieter kommen deshalb auf die Idee, einfach nied­rigere Temperaturen im Miet­vertrag fest­zulegen, nach dem Motto: Wenn sich beide Parteien darauf geeinigt und es unter­schrieben haben, gilt das auch. Doch so einfach geht es nicht: So eine Klausel könnte allenfalls greifen, wenn es sich um einen individuell ausgehandelten Vertrag handelt. Im echten Leben kommt das aber so gut wie nie vor. Da handelt es sich fast ausschließ­lich um ein Miet­vertrags­formular. Und dann sind solche Klauseln unwirk­sam, davon ging zum Beispiel das Land­gericht Heidel­berg in einem Fall aus, in dem der Miet­vertrag 18 Grad zwischen 8 und 21 Uhr als ausreichend bezeichnete (Az. 5 S 80/81). Das gilt auch, wenn im Vertrag kürzere Zeiten stehen, zum Beispiel Behei­zung nur bis 22 Uhr (OLG Frank­furt, Az. 6 U 108/90).

Meist 20 bis 50 Prozent Miet­minderung

Auch wenn im Miet­vertrag die Formularklausel steht, dass Wartung und Reinigung der Etagenhei­zung Sache des Mieters sind, ist dies unwirk­sam (Land­gericht Berlin, Az. 64 S 291/91). Reicht die Heizung nicht aus, billigen Gerichte den Mietern meist eine Minderung von 20 bis 50 Prozent zu, abhängig davon, wie kalt es draußen ist. Fällt die Heizung komplett aus, sind deutlich höhere Minderungs­quoten zulässig, je nachdem wie die Außen­temperaturen sind. Ist die Wohnung im Extremfall praktisch nicht mehr nutz­bar, kann die Miete sogar in voller Höhe gekürzt werden.

Mieter muss lüften

Der Mieter muss aber nicht die Heizung voll aufdrehen. Er darf die Wohnung auch kühl lassen. Mieter sollten aber aufpassen, dass die Wasser­leitungen nicht einfrieren und mindestens so heizen, dass kein Schimmel entsteht. Außerdem sollten sie mehr­fach täglich für 5 bis 10 Minuten Stoß­lüften – zumindest einmal morgens und abends, wenn sie tags­über nicht in der Wohnung sind. Dem Amts­gericht Berlin-Schöne­berg reichen zwei bis drei Mal tägliches Lüften für jeweils etwa zehn Minuten (Az. 16 C 242/97). Wenn die Scheiben beschlagen, muss zusätzlich gelüftet werden (Land­gericht Hamburg, Az. 11 S 347/88). Dem Mieter ist aber nicht zumut­bar, mehr­mals am Tag im Abstand von wenigen Stunden zu lüften oder alle Räume ständig auf 20 Grad zu beheizen (LG Lüneburg, Az. 6 S 70/00).

Reparatur erlaubt

Zwar haben Mieter Anspruch auf eine warme Wohnung. Doch gering­fügige, manchmal unver­meidliche tech­nische Störungen müssen sie hinnehmen. Ein kurz­fristiger Heizungs­ausfall an einzelnen Tagen reicht nicht für eine Miet­minderung, entschied das Ober­landes­gericht Brandenburg (Az. 3 U 10/07). Im konkreten Fall war die Heizung an sechs Tagen von Februar bis April ausgefallen. Fällt mitten im Winter plötzlich die Heizung aus und der Vermieter ist nicht erreich­bar, darf der Mieter einen Notdienst auf Kosten des Vermieters bestellen. Es muss sich dann aber um einen Notfall handeln, der eine schnelle Reparatur erfordert und keinen Aufschub duldet. Bei einer im Winter bei Minusgraden nicht mehr laufenden Heizung wird das in der Regel der Fall sein. Jedenfalls sahen dies das Land­gericht Rott­weil und das Amts­gericht Münster so (Az. 1 S 211/88 und 4 C 2725/09). Im vorliegenden Fall lagen die nächt­lichen Tiefst­temperaturen knapp unter null Grad. Der Mieter darf aber nur die absolut notwendigen Arbeiten in Auftrag geben, mit denen die Heizung provisorisch wieder instand gesetzt wird.

Bei Problemen sofort Bescheid geben

Bei Heizungs­problemen sind Mieter verpflichtet, dem Vermieter sofort Bescheid zu geben. Schließ­lich könnte es Folgeschäden geben, zum Beispiel durch einfrierende Leitungen. Das gilt auch bei feuchten Wänden oder wenn Wasser eintritt – also noch bevor sich Schimmel bildet. Der Vermieter muss die Möglich­keit bekommen, schnellst­möglich Abhilfe zu schaffen. Wird ein Schaden verschleppt und dadurch teurer, kann der Vermieter sonst Schaden­ersatz vom Mieter fordern.

Wohnung zu warm

Probleme gibt es aber auch manchmal mit dem Gegen­teil: wenn es in der Wohnung zu warm wird, weil sich die Heizkörper nicht regulieren lassen. Auch das gilt als Mangel, den Mieter nicht hinnehmen müssen. So durften Mieter einer Wohnung ihre Mietzah­lungen ganz­jährig um 10 Prozent kürzen, weil es in der Wohnung wegen eines schlecht isolierten Heizungs­kellers darunter ständig zu warm war (Land­gericht Hamburg Az. 307 S 130/08). Und weil auch das Anspringen der Fern­wärme-Pumpen im Heizungs­raum nachts zu hören war, kamen weitere 10 Prozent hinzu.

Warm­wasser: mindestens 40 Grad

Für Warm­wasser sehen die Gerichte eine Mindest­temperatur von 40 bis 50 Grad – und dies das ganze Jahr über rund um die Uhr, also 24 Stunden am Tag. Auch ein Schicht­arbeiter, der erst in der Nacht duschen kann, hat Anspruch auf 40 bis 50 Grad. Diese Temperatur muss spätestens nach zehn Sekunden und höchs­tens fünf Liter Wasser­verbrauch erreicht werden. Falls nicht, entscheiden Gerichte meist auf eine Miet­minderung von 5 bis 10 Prozent. Das Land­gericht Berlin meinte sogar, dass wenigs­tens für kurze Zeit auch 55 Grad drin sein müssen – und das spätestens nach Ablaufen von drei Litern. Braucht es statt­dessen 15 Liter, ist eine Miet­minderung von 3,5 Prozent gerecht­fertigt (Az. 67 S 26/07).

Juristischen Rat einholen

Spätestens wenn sich der Gesamt betrag der Miet­minderung einer Monats­miete nähert, sollten Mieter einen Anwalt aufsuchen oder sich an einen Mieter­ver­ein wenden, um keine Wohnungs­kündigung zu riskieren. Mehr dazu finden Sie im Gewusst wie: Miete mindern.

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