Hauswärme Meldung

Immer mehr Wohnungsgesellschaften engagieren fremde Firmen, die Heizungs- und Warmwasseranlagen von Mietshäusern bewirtschaften. Das kann Mieter teuer kommen.

Millionen von Heizkesseln und Brenneranlagen geht im Laufe der nächsten Jahre das Feuer aus. Denn nach der neuen Energieeinsparverordnung EnEV müssen alte Heizanlagen, die vor dem 1. Oktober 1978 installiert wurden, Energie schonenden Anlagen weichen. Nach Schätzungen des Bundesverbands des Schornsteinfegerhandwerks betrifft dies zwei Millionen Öl- und Gasanlagen. Auf Mehrkosten müssen sich nicht nur Eigenheimbesitzer, sondern auch Mieter einstellen.

Wird in einem Mietshaus die zentrale Heizanlage im Keller umgerüstet oder sogar komplett erneuert, legt der Vermieter Teile seiner Ausgaben als Modernisierungskosten auf die Hausbewohner um. Zahlreiche Vermieter scheuen die hohen Investitionen und werden nach Wegen suchen, ihre Kosten so gering wie möglich zu halten. Das so genannte Wärmecontracting bietet ihnen diese Möglichkeit.

Beim Wärmecontracting wird die Heizungs- und Warmwasseranlage nicht vom Eigentümer umgerüstet oder erneuert, sondern von einem externen Dienstleister, dem Contractor. Dieses Unternehmen pachtet entweder eine bestehende Wärmeanlage vom Vermieter oder finanziert, baut und betreibt eigenständig die Heizzentrale im Keller.

Beim Contracting gibt es zwei Vertragsmodelle. Entweder schließt der Vermieter mit dem Contractor einen Vertrag. Dann erhält der Mieter, wie vor der Umstellung auch, seine Betriebskostenabrechnung weiterhin vom Vermieter. Oder es kommt zu einem Direktvertrag zwischen Contractor und Mieter. In diesem Fall stellt der Wärmelieferant dem Mieter künftig die Rechnung.

Undurchsichtige Kosten

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Für Mieter kann eine Umstellung auf Wärmecontracting Nachteile und Mehrkosten bedeuten. Diese Erfahrung machte auch Heinz Meyer* aus Dortmund. Seine Betriebskostenabrechnung für eine

52-Quadratmeter-Wohnung stieg von 632 Mark auf 1.065 Mark im Jahr, nachdem der Vermieter von Eigenversorgung auf Fremdbetrieb umsattelte. Und das, obwohl sein Gasverbrauch nicht gestiegen war. Eine Modernisierung der Heizungsanlage fand nicht statt.

In der Betriebskostenabrechnung waren die Ursachen für den Preisanstieg schwer zu ermitteln, da der Contractor die Kosten für seine Dienstleistung in den Brennstoffpreis eingerechnet hatte. So kostete die Kilowattstunde Gas bis zur Umstellung im April 1999 5 Pfennig ­ und 13 Pfennig, nachdem der Contractor die Heizung im Mai 1999 übernommen hatte. Das ist ein Anstieg um 160 Prozent.

Diese Kostenexplosion war möglich, weil Wärmecontracting-Unternehmen ihre Preise frei kalkulieren können. Personal- und Reparaturkosten rechnen sie genauso ein wie einen unternehmerischen Gewinn. Das sind allesamt Kosten, die der Vermieter nach der Heizkostenverordnung nicht auf die Mieter abwälzen darf. Der Wärmepreis eines Contractors enthält also Kosten, die ein Vermieter normalerweise nicht in die Heizkosten mit einrechnen dürfte.

Dennoch muss es nicht automatisch zu Mehrkosten kommen. "Eine neue Heizanlage im Keller führt zu Energieeinsparungen. Über diese Einsparungen finanziert sich Wärmecontracting. Dieser Effekt tritt normalerweise erst bei Anlagen von mindestens 100 bis 150 Kilowatt ein", sagt Birgit Arnold vom Verband für Wärmelieferung. Solche Anlagen gibt es in größeren Mietshäusern mit mehreren Mietparteien.

Mietrechtliche Schwierigkeiten

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Ein Direktvertrag zwischen Contractor und Mieter bedarf im laufenden Mietverhältnis der Zustimmung der Mieter. Anders sieht die Situation aus, wenn der Vermieter den Wärmecontractor beauftragt. Grundsätzlich steht es ihm nämlich frei, wie er seiner Heizpflicht nachkommt.

Möchte er allerdings die höheren Kosten des Wärmedienstleisters auf seine Mieter umlegen, benötigt der Vermieter eine Klausel im Mietvertrag, die das festschreibt. Ohne passende Klausel kann der Vermieter nur Kosten abrechnen, die für den eigenen Betrieb einer Heizanlage auch anfallen würden. Das heißt, Ausgaben für Instandhaltung oder Reparaturen, die der Wärmedienstleister geltend macht, muss der Vermieter aus seiner Tasche bezahlen.

Viele Mietverträge verweisen bei der Abrechnung auf die Heizkostenverordnung. 1989 wurde sie erweitert: Seitdem ist eine "eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser" zulässig. Ob dieser Passus einen Vermieter berechtigt, den Wärmepreis des Contractors anstatt der Heizkosten zu berechnen, ist juristisch umstritten. Die Gerichte urteilen hierzu unterschiedlich.

* Name von der Redaktion geändert. 

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