Hausmodernisierung Test

Bei vielen älteren Häusern ist die Zeit reif für den Austausch der Heizung, ein neues Bad oder eine Vollsanierung. Die günstigste Finanzierung bietet meist die KfW.

Um Haus oder Wohnung zu heizen, müssen Verbraucher in diesem Winter tiefer als sonst in die Tasche greifen. Für Gas zahlen sie laut Statistischem Bundesamt durchschnittlich 15 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Preise für leichtes Heizöl schossen sogar um 23 Prozent in die Höhe.

Der Blick auf die Heizkostenabrechnung dürfte vor allem Eigentümer älterer Häuser anspornen, jetzt in Energie spa­rende Maßnahmen zu investieren. Wer die ­alte Heizung durch einen modernen Brennwertkessel ersetzt, zugige Fenster ­gegen Isolierglasfenster austauscht oder Dach und Außenwände dämmt, spart auf Dauer enorme Heizkosten.

Eine gute Investition in die Zukunft sind auch klassische Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten. Ob die Reparatur des Dachs, der Einbau eines neuen ­Bades, neue Fußböden oder Elektroinstallationen: Eigentümer, die ihr Haus in Schuss bringen, erhöhen nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den Wer­t ­ihrer Immobilie.

Eine geplante Modernisierung sollte man nicht auf die lange Bank schieben. Gerade jetzt ist die Finanzierung günstig. Die Zinsen der Banken liegen trotz leichtem Anstieg in den letzten beiden Monaten noch in einem historischen Tief. Und fast immer können Modernisierer die besonders billigen staatlichen Förderquellen anzapfen.

KfW-Kredite sind erste Wahl

Erste Adresse ist die bundeseigene KfW-Förderbank. Ihr erst im Januar 2005 neu aufgelegtes Programm Wohnraum Modernisieren deckt fast alle gängigen Maßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung ab. Bis zu einer Summe von 100 000 Euro pro Wohnung ist die KfW bereit, die gesamten Investitionskosten zu finanzieren.

Das Programm unterscheidet zwei Arten von Modernisierungen: Standard sind zum Beispiel Reparaturen an Dach oder Fassade, der Einbau eines neuen Bades oder ein besserer Wohnungszuschnitt. Zu den Ökoplus-Maßnahmen gehören Baumaßnahmen zur Wärmedämmung und eine besonders umweltfreundliche Erneuerung der Heizanlage (siehe Tabelle „Günstig modernisieren mit der KfW“).

Je höher der Anteil der Ökoplus-Maßnahmen an den Gesamtkosten, desto niedriger ist der Zinssatz. So kostet ein Kredit mit zehnjähriger Laufzeit und Zinsbindung je nach Ökoplus-Anteil 2,93, 3,31 oder 3,52 Prozent (Stand: 1. Dezember).

Energiesparkredite zum Niedrigzins

Noch deutlich günstiger sind die KfW-Kredite im CO2-Gebäudesanisierungsprogramm. Eigentümer von vor 1979 fertig gestellten Häusern erhalten einen Kredit von bis zu 250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wenn sie Energieverschwendung mit einem kompletten Maßnahmepaket bekämpfen, zum Beispiel Heizung und Fenster erneuern und zugleich Dach und Kellerdecke dämmen.

Für den Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung zahlen sie zurzeit nur einen Effektivzins von 1,96 bis 2,17 Prozent. Außerdem erlässt ihnen die KfW 15 Prozent der Schulden, wenn das Haus nach der Sanierung die für Neubauten geltenden Werte der Energieeinsparverordnung einhält.

Gefördert wird im Gebäudesanierungsprogramm auch der Austausch von Einzelöfen und alten Heizkesseln durch den ­Einbau umweltfreundlicher Heiztechnik. Dafür gibt es Kredite von bis zu 80 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Mehr Geld für Gebäudesanierung

Eigentümer, die umfangreiche Energiesparmaßnahmen planen, sollten allerdings noch ein wenig abwarten. Die Regierungsparteien haben sich im Koalitionsvertrag darauf verständigt, die Mittel für das Gebäudesanierungsprogramm von jährlich 360 Millionen auf mindestens 1,5 Milliarden Euro aufzustocken. Viele Eigentümer können daher auf eine künftig noch bessere Förderung hoffen. Details und Zeitplan sind aber noch völlig offen – selbst die KfW tappte bei Redaktionsschluss noch im Dunkeln.

Hausbank als Vermittler

Die KfW-Kredite können Haus- und Wohnungseigentümer nicht direkt bei der Förderbank, sondern nur über eine Bank ihrer Wahl beantragen. Die meisten der von uns regelmäßig befragten Institute ­bieten die Förderdarlehen Interessenten zumindest auf Nachfrage an.

Zur Vermittlung verpflichtet sind die Kreditinstitute aber nicht. Und da sie gegenüber der KfW für die Rückzahlung des Kredits haften, prüfen sie die Bonität des Kunden und den Wert der als Sicherheit dienenden Immobilie mit den gleichen Maßstäben wie für eigene Kredite. Übersteigt der KfW-Kredit zusammen mit den noch auf dem Haus lastenden Schulden 80 Prozent des Immobilienwerts, ist es daher oft schwierig, ein Institut zu finden, das den Förderkredit vermittelt.

Bankdarlehen meist teurer

Geld für die Modernisierung verleihen Banken natürlich auch aus den eigenen Mitteln. Ihre Kredite sind aber fast immer teurer als ein vergleichbarer KfW-Kredit. Und die günstigen Direktbanken und Internetvermittler halten sich aus dem Geschäft mit „Kleindarlehen“ unter 50 000 Euro meist heraus.

Mit dem Kredit einer Bank können Hauseigentümer allerdings auch Vorhaben finanzieren, bei denen die KfW abwinkt. Für den Einbau einer Sauna oder eines offenen Kamins, den Bau einer Garage oder für die neue Wohnzimmereinrichtung ­beispielsweise macht die Förderbank kein Geld locker. Andere Banken finanzieren solche Wünsche meist problemlos mit, ­solange die auf dem Haus lastenden Schulden 60 bis 80 Prozent des geschätzten ­Immobilienwerts nicht übersteigen.

Bei den günstigsten Banken müssen Kreditnehmer zudem kaum tiefer in die Tasche greifen als bei der KfW – zumindest wenn es um konventionelle Modernisierungen geht. Die PSD Bank Nord und die Südwestbank boten Mitte November Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und 3 Prozent Tilgung sogar günstiger an als die KfW in ihrem Standardprogramm zur Modernisierung (siehe Tabelle „Modernisieren“).

Mitunter können auch die Angebote der Bausparkassen eine Alternative zur KfW sein. Ihr Pluspunkt: Durch die Kombination eines Darlehens mit einem Bauspar­vertrag können sich Kreditnehmer feste Zinsen und Raten auch für eine sehr lange Kreditlaufzeit von zum Beispiel 20 Jahren sichern.

Die hohe Sicherheit bezahlen Bausparer allerdings bei vielen Kassen mit einem happigen Zinsaufschlag. Wirklich günstige Angebote wie der Modernisierungskredit der LBS Bayern mit 20-jähriger Laufzeit (siehe Tabelle) sind bei solchen Kombikrediten eher die Ausnahme.

Wer mit einem Bausparkredit liebäugelt, muss aber aufpassen: Die meisten Bausparkassen werben mit irreführenden Zinsangaben (siehe Eigenheimfinanzierung). Nur wenn die Kasse den Gesamteffektivzins der Finanzierung angibt und dabei Gebühren und Sparraten für den Bausparvertrag berücksichtigt, ist der Vergleich mit einem Bankdarlehen möglich.

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