Hausbau Meldung

Geht eine Baufirma Pleite, steht ihre Kundschaft oft mit einem halbfertigen Haus allein da. Das bedeutet Stress und Ärger. Doch zumindest der ­finanzielle Ruin lässt sich vermeiden.

Die anhaltende Baukrise in Deutschland fordert Jahr für Jahr ihre Opfer: Im Jahr 2003 meldete das Statistische Bundesamt 8 697 Insolvenzen im Baugewerbe, im Jahr 2002 waren es 9 160.

Die Krise am Bau hat auch Familie Bauer* aus Berlin erwischt. Ihr Haus war zu 75 Prozent fertig gestellt, als der Bauträger plötzlich Konkurs anmeldete. Angeblich musste das Bauunternehmen hohe Steuernachzahlungen leisten, mit denen die Firma nicht gerechnet hatte.

Familie Bauer hatte den gesamten Hauspreis vorab gezahlt und schon eine Menge Eigenleistung auf der Baustelle erbracht. Jetzt stand sie plötzlich mit leeren Händen da: Ohne Haus und ohne Geld. Statt Weihnachten im Eigenheim zu feiern, hieß es nun Baustopp, Mietvertrag verlängern, Rechtsanwalt einschalten.

Die Bauers sind beileibe kein Einzelfall. Nach einer Untersuchung des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) aus dem Jahr 2000 waren damals 4 Prozent der Bauherren in den alten Bundesländern und sogar 8 Prozent in den neuen Bundesländern von Insolvenzen betroffen. Eine Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes (BSB) aus dem Jahr 2003 kommt sogar auf 18,5 Prozent.

Bürgschaften geben Sicherheit

Hausbau Meldung

Unsere Karte zeigt, wie groß die Insolvenzgefahr in der Baubranche ist: In mehr als der Hälfte aller Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland besteht nach Einschätzung der Creditreform Rating ein hohes oder sehr hohes Ausfallrisiko: Mehr als 3 Prozent aller Bauunternehmen in diesen Regionen mussten im Jahr 2003 Konkurs anmelden.

Unsere Karte zeigt, wie groß die Insolvenzgefahr in der Baubranche ist: In mehr als der Hälfte aller Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland besteht nach Einschätzung der Creditreform Rating ein hohes oder sehr hohes Ausfallrisiko: Mehr als 3 Prozent aller Bauunternehmen in diesen Regionen mussten im Jahr 2003 Konkurs anmelden.

Bauherren haben daher allen Grund, sich gegen die Folgen einer Baupleite abzusichern. Erste Wahl ist eine Bürgschaft durch die Bank der Baufirma, mit der sie die Fertigstellung des Hauses absichert. Im Falle der Insolvenz muss dann die Bank dafür aufkommen, das Haus fertig zu bauen.

Im Idealfall sollte die Bankbürgschaft den Bauherren nicht nur davor schützen, dass sein Bauvorhaben stecken bleibt. Sie sollte auch sicherstellen, dass er seine Ansprüche geltend machen kann, wenn nach der Fertigstellung Baumängel auftreten.

Baumängel sind bei zahlungsunfähigen Baufirmen an der Tagesordnung, berichtet Rainer Huhle, Geschäftsführer des Bauherrren-Schutzbunds: „Die meisten Bauten, die von einer Insolvenz betroffen sind, sind mängelbehaftet. Nach unseren Untersuchungen entsteht den Bauherren dadurch ein finanzieller Schaden von durchschnittlich 15 000 bis 20 000 Euro, die Mehrkosten für Gutachter und Anwalt nicht mitgerechnet.“

„Allerdings ist es in der Praxis oft schwierig, eine Bankbürgschaft zu erhalten“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbraucherschutzvereins „wohnen im eigentum“. „Sie schränkt die Liquidität des Unternehmens ein und ist teuer. Deshalb verlangen die Unternehmen häufig, dass die Bauherren die Kosten übernehmen.“

Erst bauen, dann zahlen

Will die Baufirma partout keine Bankbürgschaft bringen, sollten Bauherren um so stärker darauf achten, dass ihr Risiko im Fall einer Pleite auf andere Weise begrenzt ist. Regel Nummer eins ist ein genauer und schriftlicher Zahlungsplan, getreu dem Motto: Der Kunde zahlt erst, wenn die Baufirma eine Leistung mängelfrei erbracht hat.

Das sollte eigentlich selbstverständlich sein. Doch viele Bauanbieter schwatzen ihren Kunden Zahlungspläne mit versteckten Vorauszahlungen auf.

„Das Grundprinzip der meisten Zahlungspläne lautet: Vorn möglichst viel, hinten nichts mehr“, heißt es dazu in einem Positionspapier des vzbv. „So entstehen Zahlungspläne, bei denen Verbraucher bis zum Richtfest 60 bis 70 Prozent des Baupreises aus der Tasche gezogen werden sollen, obwohl rund 40 Prozent angemessen sind.“

Geht das Bauunternehmen dann Pleite, bringen die vorab geleisteten Zahlungen den Bauherrn in finanzielle Schwierigkeiten. Denn sein im Voraus gezahltes Geld bekommt er selten zurück, und um das Haus weiterbauen zu können, muss er zusätzlich Bares lockermachen.

Relativ sicher fahren Bauherren mit einem Ratenzahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Er sieht eine Zahlung Zug um Zug nach einzelnen klar definierten Bauabschnitten vor, zum Beispiel nach Fertigstellung des Rohbaus, der Dacheindeckung und des Innenausbaus.

Die Zuverlässigkeit der Firma prüfen

Der Bau eines Einfamilienhauses kostet in der Regel weit mehr als 100 000 Euro. Bei Geschäften in dieser Größenordnung sollte es selbstverständlich sein, vor Vertragsabschluss zu prüfen, wie zuverlässig der Vertragspartner die vereinbarten Leistungen erbringen kann.

Allerdings sind die Möglichkeiten für private Verbraucher eingeschränkt. Denn große Wirtschaftsauskunfteien wie Creditreform stehen in der Regel nur Mitgliedern und Firmenkunden offen.

Wer allerdings Mitglied im Bauherren-Schutzbund oder im Verein „wohnen im eigentum“ ist, kann dort für rund 50 Euro eine Wirtschaftsauskunft über seinen Baupartner einholen. Dafür bekommt der Kunde unter anderem Informationen über Bankverbindungen, Geschäftszahlen und Zahlungsverhalten. Besonders wichtig ist die Auskunft über „Negativmerkmale“ wie laufende Insolvenzverfahren des Firmeninhabers oder im Firmenumfeld.

Außerdem enthält die Wirtschaftsauskunft eine Einschätzung über die Wahrscheinlichkeit einer Pleite des Unternehmens, ähnlich einer Schulnote mit Risikopunkten von 100 bis 600.

Billiger und einfacher bekommen Bauherren über das Onlineportal Baunetz (www.baunetz.de) eine Bonitätsauskunft. In Zusammenarbeit mit Bürgel Wirtschaftsinformationen bietet Baunetz privaten Bauherren ab 17,40 Euro eine verkürzte Bonitätsprüfung ihrer Baufirma an.

Wer mehr Informationen möchte, kann eine Vollauskunft für 29 Euro anfordern. Handelt es sich bei der Firma nicht um eine juristische Person wie eine GmbH, sondern einen Einzelunternehmer, bietet Baunetz auch eine Personenauskunft an. Sie enthält für 5,80 Euro Informationen über ihre Zahlungsfähigkeit und eventuelle Negativmerkmale.

Garantieversicherung noch selten

Einen gewissen Schutz für Bauherren bietet die Baugarantieversicherung, auch Fertigstellungsgarantie genannt. Diese Versicherung muss in der Regel der Bauunternehmer abschließen. Sie garantiert dem Bauherrn im Falle der Insolvenz des Unternehmens den Weiterbau des Hauses zum vereinbarten Festpreis.

Häufig wird die Fertigstellungsgarantie in Kombination mit einer Gewährleistungsgarantie für die Beseitigung von Baumängeln angeboten.

Während die Baugarantieversicherung in Frankreich Pflicht und in den Niederlanden weit verbreitet ist, ist die Nachfrage deutscher Baufirmen bislang gering. Der französische Versicherer CEGI hat sich deshalb schon nach wenigen Jahren wieder vom deutschen Markt zurückgezogen. Und die deutsche Tochter der niederländischen Versicherung SGWN kann nicht mehr vor Pleiten schützen, weil sie selbst Konkurs anmelden musste.

„Wir versuchen seit zwei, drei Jahren, die Fertigstellungsgarantieversicherung am deutschen Markt durchzusetzen“, sagt Frits Horvers von der SVM GmbH, die in Zusammenarbeit mit der niederländischen Niederlassung des Gerling Konzerns in Deutschland eine Baufertigstellungsgarantie und eine Gewährleistungsgarantie anbietet. „Aber so lange es kein Gesetz gibt, müssen die Bauunternehmer selbst die Initiative ergreifen. Doch die meisten Anbieter halten es hierzulande nicht für notwendig, ihren Kunden einen Risikoschutz anzubieten. Sie sind eher daran interessiert, sich selber gegen Haftungsansprüche ausreichend zu versichern.“

Ein Unternehmen, bei dem der Hauspreis eine Fertigstellungsversicherung enthält, ist der Massivhaushersteller viebrockhaus. Wer mit einem der 18 Franchisenehmer des Unternehmens baut, bekommt eine von der VHV Vereinigte Hannoversche Versicherung ausgestellte Urkunde, welche die Fertigstellung absichert.

Die VHV testet nach eigenen Angaben zurzeit mit ausgewählten Kunden das Angebot einer Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung. Mit den Erfahrungen aus dieser Testphase will die VHV dann ein endgültiges Produkt auf den Markt bringen.

„Bei der Garantieversicherung gilt aber wie bei anderen Versicherungen auch: Gucken Sie sich die Bedingungen genau an“, warnt Gabriele Heinrich von „wohnen im eigentum“. „Wann greift sie, wann ist die Leistung ausgeschlossen? Gibt es eine Selbstbeteiligung?“

Denn nicht immer heißt Fertigstellungsgarantie auch das, was der Kunde davon erwartet. „Mit der Versicherung sichern sich die Unternehmen auch gegen scheinbar unberechtigte Mängelrügen ab sowie gegen Kunden, die die letzte Rate zurückhalten wollen“, erläutert Heinrich.

So versteckt sich bei einigen Anbietern hinter dem Wort Fertigstellungsgarantie nur ein Treuhandkonto, auf das der Kunde vor Abnahme des Baus die letzte Rate überweisen soll. Die Fertigstellung des Hauses während der Bauphase ist durch dieses Treuhandkonto jedoch genauso wenig gesichert wie die Gewährleistungsansprüche nach Fertigstellung.

Wenn es doch passiert

Muss die Baufirma Konkurs anmelden, heißt es für den Bauherrn Schaden begrenzen. „Der Status der Baustelle muss möglichst schnell durch einen Sachverständigen festgehalten werden“, rät Rainer Huhle vom BSB. „Dann kann geklärt werden: Muss der Bauherr noch Forderungen geltend machen oder muss er im Gegenteil noch Zahlungen leisten?“ Ohne diese Prüfung sollte der Bauherr nichts mehr an die Baufirma zahlen.

Auch Familie Bauer hatte nach dem Insolvenzantrag ihres Bauträgers zunächst durch einen Sachverständigen den Stand des Baus feststellen lassen. Zum Glück hatte Markus Bauer bei Abschluss des Bauvertrags auf einer Bankbürgschaft bestanden. So ist die Familie zumindest vor dem gröbsten finanziellen Schaden geschützt.

Mit der Bank haben sich die Bauers aber noch nicht über den Wert der bereits erbrachten Bauleistungen einigen können. Und die verlorene Zeit wird ihnen keiner ersetzen, ebenso wenig wie die Folgekosten, etwa für den Anwalt, den Sachverständigen und die zusätzliche Miete.

* Name von der Redaktion geändert.

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