Haus- und Grund­besitzerhaft­pflicht im Vergleich Mit diesen Policen sind Sie gut versichert

Versicherung ist unver­zicht­bar

Die Fälle zeigen: Eine Haus- und Grund­besitzer-Haft­pflicht­versicherung ist für Vermieter unabding­bar. Denn als Eigentümer trifft sie eine Verkehrs­sicherungs­pflicht, so heißt es im Fach­deutsch. Sie müssen dafür sorgen, dass vom Haus und vom Grund­stück keine Gefahren ausgehen. Sie sind verpflichtet, das Objekt regel­mäßig zu kontrollieren – auch Keller, Garagen, Gärten und Zugänge wie Treppe oder Fahr­stuhl. Passiert doch etwas, müssen Besitzer für den Schaden zahlen. Haben sie eine Police, über­nimmt die Versicherung den Schaden. Wir haben Versicherer gefragt, welche Schäden typisch sind:

• Ein Sturm weht Dachziegel auf geparkte Autos, Bäume stürzen aufs Nach­barhaus.
• Nach starkem Schnee­fall fallen Dachlawinen auf geparkte Pkw.
• Versäumte Streu­pflicht im Winter: Passanten verletzen sich auf Glatt­eis. Zwar können Vermieter die Streu­pflicht auf Mieter abwälzen. Das nimmt ihnen aber nur die Arbeit ab, nicht die Haftung. Stürzt ein Passant, weil der Mieter nicht gestreut hat, kann er den Grund­stücks­eigentümer haft­bar machen.
• Mangelhafte Beleuchtung der Zugänge zum Haus, defekte Beleuchtung im Treppen­haus, Strom­schlag an defekten Licht­schaltern.
• Lose Stufen, wack­lige Geländer, keine Hand­läufe an Treppen, lose Gehwegplatten.
• Bei Reno­vierungen fehlende Sicherung der Baustelle, zum Beispiel wird ein Licht­schacht nicht abge­deckt, jemand stürzt hinein.

Wenn bei Unfällen Personen schwer verletzt werden, kann der Schaden in die Hundert­tausende gehen. Für Vermieter ist das ein existenz­gefähr­dendes Risiko. Daher ist die Versicherung unver­zicht­bar.

Privathaft­pflicht­police reicht mitunter

Aber nicht jeder braucht diesen Schutz. Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen, sind mit einer Privathaft­pflicht­versicherung ausreichend geschützt. Diese Police sollte ohnehin jeder haben. Sie greift auch für Haftungs­fälle rund ums selbst genutzte Eigenheim.

Dasselbe gilt häufig, wenn jemand eine Wohnung im eigenen Haus vermietet. Viele Privathaft­pflicht­tarife schließen dies ein – aber nicht alle. Vermieter sollten in der Police nach­sehen.

Wichtig für Eigentümer­gemeinschaft

Auch für Vermieter einer Eigentums­wohnung ist dieser Schutz wichtig. Meist schließt der Verwalter für die gesamte Eigentümer­gemeinschaft eine Haus- und Grund­besitzerhaft­pflicht ab. Dieser Vertrag gilt dann aber nur für Schäden, die im Zusammen­hang mit dem Gemein­schafts­eigentum entstehen, nicht für Schäden in Verbindung mit dem individuellen Sonder­eigentum an der vermieteten Wohnung.

Beispiel Stürzt ein Mieter im Treppen­haus über ein Loch im Teppich, greift die Police. Stürzt er aber auf einer defekten Treppen­stufe inner­halb der Wohnung, ist der Vermieter dran beziehungs­weise seine Haft­pflicht­versicherung (siehe „Unser Rat“ oben).

Schild „Betreten verboten“ hilft nicht

Auch für ein unbe­bautes Grund­stück ist die Haus- und Grund­besitzer-Haft­pflicht­versicherung nötig, auch wenn es nicht vermietet ist. Schilder wie „Betreten verboten“ oder „Eltern haften für ihre Kinder“ helfen nicht – der Eigentümer haftet trotzdem. Das ist besonders wichtig, wenn Kinder das Grund­stück als Abenteuer­spiel­platz betrachten, über den Zaun klettern und sich zum Beispiel in einer Baugrube oder an rostigem Müll verletzen. Und die Streu­pflicht im Winter gilt auch bei einem unbe­wohnten Grund­stück.

Große Preis­unterschiede

Der Schutz vor solchen Risiken ist nicht teuer, aber die Preis­unterschiede sind enorm. Einen Tarif für ein vermietetes Einfamilien­haus gibt es bei der WGV schon ab 25 Euro pro Jahr (Tabelle Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherungen). Bei Ergo und GVO hingegen kann es je nach Tarif auch 104 Euro kosten – mehr als das Vierfache.

Einige Versicherer bieten besonders güns­tige Tarife für Einfamilien­häuser. Die Tabelle zeigt außerdem die Jahres­beiträge für Mehr­familien­häuser sowie für unbe­baute Grund­stücke.

Die Betriebs­kosten­ver­ordnung erlaubt es, dass Vermieter die Versicherungs­beiträge als Neben­kosten auf die Mieter umlegen. Dafür muss der Posten aber ausdrück­lich im Miet­vertrag als Neben­kosten stehen.

Mindestens 10 Millionen Euro

Bei den Leistungen setzten wir inzwischen – wie bei der Privathaftpflichtpolice – mindestens 10 Millionen Euro Versicherungs­summe voraus. Schäden darüber sind extrem selten. Einige Versicherer bieten sogar Verträge mit 15, 20 oder gar 50 Millionen Euro, andere noch Tarife mit nur 5 Millionen Euro Versicherungs­summe an.

Mitversichert sein sollten kleinere Bauvorhaben, etwa ein Um- oder Ausbau. Die meisten Policen decken dies bis zu einer Bausumme von mindestens 50 000 Euro ab. Einige Tarife bieten das Doppelte. Wer Bauarbeiten plant, sollte auf ausreichenden Haft­pflicht­schutz achten, denn Unfälle auf Baustellen sind keineswegs selten. Über­steigt die Bausumme den versicherten Betrag, ist eine extra Bauherren-Haftpflichtversicherung sinn­voll.

Zur Bausumme zählen auch Eigen­leistungen. Deshalb zog ein Vermieter vor dem Ober­landes­gericht Bamberg den Kürzeren. Bei Umbauten war eine Leitung geplatzt. Die Versicherung wollte nicht für den Schaden aufkommen, weil die versicherte Bausumme über­schritten sei. Der Mann hatte 45 000 Euro für Material ausgegeben und alle Arbeiten selbst erledigt. Zusammen ergab das 130 000 Euro Bausumme (Az. 1 U 146/12). Er blieb auf 30 000 Euro Schaden sitzen.

Wie eine Rechts­schutz­police

In manchen Fällen wirkt die Police wie eine Rechtsschutzversicherung. Der Versicherer wehrt unbe­rechtigte Forderungen ab, wenn ein Geschädigter vor Gericht Ansprüche gegen den Vermieter durch­setzen will. Das kommt zum Beispiel vor, wenn jemand auf einer frisch gewischten Treppe stürzt. In Wuppertal verlangte ein 72-jähriger Mieter 12 000 Euro Schmerzens­geld. Er war im Treppen­haus hingefallen, nachdem die Stufen feucht gewischt wurden. Doch das Ober­landes­gericht Düssel­dorf lehnte seine Klage ab: Mieter können nicht einen jeder­zeit trockenen Fußboden erwarten. Im Treppen­haus müsse jeder mit Nässe rechnen. So könne etwa nach einem Regenguss ein anderer Besucher mit nassen Stiefeln Pfützen auf den Stufen hinterlassen haben (Az. I-24 U 155/14).

Folgeschäden mitversichert

Ein Vorteil für Eigentümer­gemeinschaften ist es, wenn Folgeschäden am Gemein­schafts­eigentum in der Police mitversichert sind. Die eigentlichen Schäden am Gemein­schafts­eigentum über­nimmt die Versicherung zwar nicht, zum Beispiel Pilzbefall an Deckenbalken. Wenn aber die Eigentümer einzelner Wohnungen für die Dauer der Sanierungs­arbeiten in Ausweichquartiere ziehen müssen, muss die ganze Gemeinschaft die Kosten dafür tragen. Einige Tarife sehen für solche Folgeschäden eine Kosten­über­nahme vor. Sie sind damit erste Wahl für Eigentümer­gemeinschaften.

Photovoltaik mitversichert

Viele Versicherer schließen auch Schäden aus einer Photovoltaikanlage ein. Das betrifft aber nur das Haft­pflich­trisiko, zum Beispiel wenn ein Sturm einzelne Module vom Dach weht, die ein vor dem Haus geparktes Auto treffen. Zusätzlich schließen viele Policen Schäden durch die Strom­einspeisung aus Photovoltaikanlagen ins Netz ein.

Der Schutz greift aber nicht für Schäden an der Anlage selbst. Dafür wäre eine spezielle Photovoltaikversicherung nötig.