Vermieter und Eigentümer­gemeinschaften brauchen einen besonderen Haft­pflicht­schutz. Güns­tige Versicherungen gibt es schon ab 30 Euro im Jahr. Teure kosten fünf­mal so viel.

Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht Test

Rund ums Haus gibt es immer etwas zu tun. Eigentümer müssen sich um die Beleuchtung kümmern, Gehwege von Laub und Schnee befreien und für ein sicheres Dach sorgen. Vernach­lässigen sie ihre Pflichten, haften sie, wenn andere Menschen zu Schaden kommen.

Eigentum verpflichtet – und führt mitunter zu kost­spieligen Auseinander­setzungen. Denn Eigentümer von Immobilien müssen für die Folgen gerade­stehen, wenn anderen Menschen im Haus oder auf dem Grund­stück etwas passiert oder fremde Sachen beschädigt werden.

Vor den finanziellen Folgen schützt die passende Haft­pflicht­versicherung. Der Versicherer springt zum Beispiel ein, wenn Eigentümer fahr­lässig ihre „Verkehrs­sicherungs­pflichten“ verletzt haben. Der Schutz wird wichtig, wenn ein Passant schwer verunglückt, weil

  • der Haus­eingang schlecht beleuchtet ist,
  • der Eigentümer bei Reparatur­arbeiten eine Treppe mangelhaft abge­sichert hat,
  • der Gehweg nicht vom Schnee befreit ist.

Der Versicherer zahlt auch, wenn Eigentümer fahr­lässig ihre Instandhaltungs­pflicht verletzen und sich Gebäudeteile lösen oder Ziegel herunter­fallen. Er über­nimmt die Krankenbe­hand­lungs­kosten des Verletzten, Schmerzens­geld und Verdienst­ausfall. Unter Umständen kommt er auch für eine lebens­lange Rente auf.

Die Forderungen können in die Millionen gehen. Ohne Versicherungs­schutz müssen Eigentümer den Schaden nicht nur mit ihrem aktuellen, sondern auch mit ihrem künftigen Vermögen bezahlen.

Nicht jeder braucht Extra­schutz

Haus­eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, sind über ihre private Haft­pflicht­versicherung ausreichend geschützt. Die Versicherung deckt auch Schäden rund um ein selbst­genutztes Eigenheim ab.

Für Mieter springt deren Privathaft­pflicht­versicherung ein, wenn zufäl­lig mal ein Blumentopf vom Fens­terbrett fällt und einen Passanten unglück­lich trifft.

Die spezielle Haus- und Grund­besitzerhaft­pflicht ist hingegen für Vermieter von Häusern oder Wohnungen und für Eigentümer­gemeinschaften wichtig. Der Schutz der Privathaft­pflicht­police reicht für sie nicht. Auch Eigentümer unbe­bauter Grund­stücke brauchen Extra­schutz.

Große Preis­unterschiede im Test

In unserem Test der Haus- und Grund­besitzer­versicherungen haben wir große Preis­unterschiede fest­gestellt. Für ein Zweifamilien­haus mit 200 Quadrat­meter Gesamt­wohn­fläche kostet der Schutz im güns­tigsten Fall 30 Euro im Jahr beim Versicherer Gegen­seitig­keit und einer Versicherungs­summe von 3 Millionen Euro. Am teuersten im Test ist der Versicherer GHV Darm­stadt. Dort zahlen Eigentümer 160 Euro.

Der Versicherungs­schutz für ein Mehr­familien­haus mit sechs Wohnungen und insgesamt 480 Quadrat­metern Wohn­fläche kostet 46 Euro Jahres­beitrag bei der Gegen­seitig­keit oder 48 Euro bei der Haft­pflicht­kasse Darm­stadt. Wesentlich teurer sind Concordia oder WWK. Dort zahlen Eigentümer 282 Euro beziehungs­weise 291 Euro.

Das Beispiel zeigt: Für den Eigentümer des Mehr­familien­hauses ist eine Ersparnis von 245 Euro im Jahr möglich.

Günstig für Eigentümer­gemeinschaft

Knapp die Hälfte der Versicherer bietet Wohnungs­eigentümer-Gemeinschaften (WEG) güns­tigere Spezial­tarife im Vergleich zum Normal­tarif an.

Eine Gemeinschaft von sechs Eigentümern zahlt im güns­tigen Fall 32 Euro im Jahr bei der Gegen­seitig­keit oder 52 Euro bei der Würzburger. Dort kostet der Normal­tarif 240 Euro. Preis­ersparnis für die WEG nach einem Wechsel: 188 Euro.

Unfall auf unbe­bautem Grund­stück

Auch auf einem unbe­bauten Grund­stück kann jemand zu Schaden kommen, zum Beispiel Kinder und Jugend­liche, die dort spielen. Warn­schilder wie „Eltern haften für ihre Kinder“ befreien Grund­stücks­eigentümer nicht von ihren Pflichten. Sie haften trotzdem, wenn etwas passiert.

Der Eigentümer ist für den verkehrs­sicheren Zustand des Grund­stücks verantwort­lich. Er muss Gefahren­stellen wie umsturzgefähr­dete Bäume beseitigen und seine Streu- und Räum­pflicht auf den angrenzenden öffent­lichen Verkehrs­flächen erfüllen.

Kommt wegen seiner Unacht­samkeit jemand zu Schaden, kann das für ihn schwere finanzielle Folgen haben. Eine Versicherung, die dann hilft, bekommt er für unter 20 Euro im Jahr.

Mindestens 3 Millionen Euro

Rund 54 000 Schäden regulieren die Versicherer jedes Jahr. Der Schaden lag im Jahr 2005 bei durch­schnitt­lich 2 100 Euro, eine aktuelle Statistik liegt dem Gesamt­verband der deutschen Versicherer nicht vor.

Immobilien­eigentümer sollten sich von der nied­rigen Durch­schnitts­summe nicht blenden lassen. Sie brauchen Schutz für den schlimmsten Fall. Der tritt ein, wenn sich Menschen schwer verletzen und lebens­lange Schäden davon­tragen.

Deshalb sollte die Versicherungs­summe nicht nied­riger sein als 3 Millionen Euro pauschal für Personen- und Sach­schäden. Viele Versicherer bieten auch Versicherungs­schutz für Schäden bis 5 Millionen, 10 oder sogar 50 Millionen Euro.

Versicherer verweigert Schaden­ersatz

Kommt es zum Schaden, prüft die Versicherungs­gesell­schaft, ob der versicherte Eigentümer schuldhaft eine Pflicht verletzt hat und eine Schaden­ersatz­forderung berechtigt ist. Wenn ja, zahlt er.

Stellt der Versicherer dagegen fest, dass den Eigentümer keine Schuld trifft, lehnt er die Regulierung ab. Er streitet sich dann anstelle des Eigentümers mit dem Geschädigten. Auch das gehört zum Versicherungs­schutz.

In einem Fall, der Finanztest vorliegt, wehrt der Versicherer zum Beispiel die Forderung des Geschädigten Burkhard Klimek ab: „ ... nach Prüfung der einge­reichten Unterlagen teilen wir Ihnen mit, dass wir keine Schaden­ersatz­zahlung erbringen können“.

Im vergangenen Winter lösten sich Eisbrocken vom Dach des versicherten Mehr­familien­hauses und demolierten das parkende Motorrad von Klimek. Die Reparatur­kosten liegen bei rund 2 600 Euro.

Der Versicherer steht auf dem Stand­punkt, dass Klimek für seinen Schaden selbst verantwort­lich ist. Er argumentiert: „Die Witterungs­verhält­nisse sind für jeden erkenn­bar. Der Fahr­zeug­führer hat das Fahr­zeug daher nur an geeigneten sicheren Orten abzu­stellen.“

Der Haus­eigentümer habe keine Pflicht verletzt, denn er hatte das Gebäudedach mit Schnee­fang­gittern ausgestattet: „Unser Kunde ist damit der Verkehrs­sicherungs­pflicht in seiner Eigenschaft als Haus­eigentümer in vollem Maße nachgekommen.“

Klimek hat sich eine Anwältin genommen. Um Schnee und Eis streiten sich Versicherer und Geschädigte auch schon mal vor Gericht.

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