Beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks kassiert das Finanzamt kräftig mit. Wer einige Tricks kennt, kann die Steuerlast senken.
Den Finanzministern der Länder bereitet sie Freude, Immobilienkäufern oft Kummer. Die Grunderwerbsteuer wird fällig beim Kauf einer Wohnung, eines Grundstücks oder Hauses.
Jedes Bundesland kann den Steuersatz selbst festlegen. Viele Länder haben die Sätze in den vergangenen Jahren angehoben. Bayern und Sachsen verlangen im Bundesvergleich mit 3,5 Prozent am wenigsten. Vier Länder jedoch kassieren bei jedem Kauf 6,5 Prozent.
Tabelle bis zu 6,5 Prozent
Viele Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren erhöht.
Bundesland |
Grunderwerbsteuer (Prozent)* |
Höhe unverändert seit |
Baden-Württemberg |
5,0 |
5.11.2011 |
Bayern |
3,5 |
1.1.1997 |
Berlin |
6,0 |
1.1.2014 |
Brandenburg |
6,5 |
1.7.2015 |
Bremen |
5,0 |
1.1.2014 |
Hamburg |
4,5 |
1.1.2009 |
Hessen |
6,0 |
1.8.2014 |
Mecklenburg-Vorpommern |
5,0 |
1.7.2012 |
Niedersachsen |
5,0 |
1.1.2014 |
Nordrhein-Westfalen |
6,5 |
1.1.2015 |
Rheinland-Pfalz |
5,0 |
1.3.2012 |
Saarland |
6,5 |
1.1.2015 |
Sachsen |
3,5 |
1.1.1997 |
Sachsen-Anhalt |
5,0 |
1.3.2012 |
Schleswig-Holstein |
6,5 |
1.1.2014 |
Thüringen |
6,5 |
1.1.2017 |
*) Bezogen auf den Kaufpreis der Immobilie. |
Beispiel: Wer in Bayern ein Eigenheim für 300 000 Euro kauft, zahlt 10 500 Euro Grunderwerbsteuer, im benachbarten Thüringen seit Jahresbeginn aber 19 500 Euro. Doch die Steuer lässt sich drücken oder gar vermeiden – auf ganz legalem Wege.
Das mitgekaufte Mobiliar unterliegt nicht der Steuer
Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer anhand des Boden- und Gebäudewertes. Aber nur was untrennbar mit dem Grundstück oder Gebäude verbunden ist, gehört zur Berechnungsgrundlage. Mitgekaufte bewegliche Sachen, die sich problemlos entfernen lassen, unterliegen nicht der Steuer. Das können zum Beispiel Einbauküchen oder andere Möbel sein, Lampen, Markisen, Werkzeug, die eingebaute Sauna, ein Whirlpool oder Auslegware, die nur mit einem sogenannten Wiederaufnahmekleber befestigt wurde. Soll auf all diese Dinge keine Steuer fällig werden, muss dieses Inventar mit seinem Wert im Kaufvertrag aufgeführt sein.
„Es wird leider oft vergessen, solche Gegenstände genau aufzulisten und zu bewerten, oder man scheut nur den Aufwand“, sagt der Berliner Steuerberater Wolfgang Wawro. Die Mühe kann sich lohnen.
Beispiel: Kommen 20 000 Euro an Inventar zusammen, spart ein Immobilienkäufer in Berlin 1 200 Euro Grunderwerbsteuer (6 Prozent).
Tipp: Lassen Sie den Wert des mitgekauften Mobiliars im Notarvertrag auflisten.
Übertreiben sollte man aber nicht. Stehen 15 Prozent des Kaufpreises oder mehr als Inventar im Kaufvertrag, fragt das Amt in der Regel nach Belegen. Die sollten Käufer in jedem Fall vorlegen können.
Instandhaltungsrücklage aus dem Kaufpreis herausrechnen
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht die Instandhaltungsrücklage auf den Käufer über. Das sind Gelder, die Wohnungseigentümer für Reparaturen und den Erhalt der Immobilie zurücklegen müssen. Diese Rücklage unterliegt ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer.
Tipp: Voraussetzung ist allerdings, dass ihre Höhe im Kaufvertrag beziffert wird.
Grundstückskauf und Hausbau streng trennen
Wer ein unbebautes Stück Land kauft, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grund und Boden. Für ein bebautes Grundstück kassiert das Finanzamt dagegen für Grund und Boden und Gebäude – in der Regel also deutlich mehr.
Beispiel: Erwirbt ein Käufer ein unbebautes Grundstück in Nordrhein-Westfalen für 50 000 Euro, zahlt er 3 250 Euro (6,5 Prozent). Lässt er darauf später ein Einfamilienhaus für 250 000 Euro bauen, kann es steuerfrei bleiben.
Voraussetzung: Der Grundstückshändler und die Hausbaufirma haben nichts miteinander zu tun. Gibt es jedoch eine personelle, inhaltliche, gesellschaftsrechtliche oder anderweitige Verbindung, geht das Finanzamt strikt von einem „einheitlichen Vertragswerk“ aus. Im Beispiel wären weitere 16 250 Euro Grunderwerbsteuer fällig.
Ob tatsächlich keine Verbindung besteht, ist für den Grundstückskäufer oft nur schwer zu überprüfen. „Mündliche oder schriftliche Versicherungen der beteiligten Firmen sind dafür in der Regel keine Garantie“, sagt Steuerberater Wawro.
Tipp: Helfen kann eine Schadenersatzforderung im Bauvertrag, die greift, wenn später bewiesen werden kann, dass Grundstücksverkäufer und Baufirma doch miteinander verbunden waren.
Sonderregeln bei einer Erbschaft oder Schenkung
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss keine Grunderwerbsteuer zahlen. Das gilt unabhängig davon, in welcher verwandtschaftlichen oder sonstigen Beziehung Erblasser und Erbe, Schenker und Beschenkter stehen. Ein Steuerschlupfloch ist es dennoch nicht: Statt der Grunderwerbsteuer fallen je nach Verwandtschaftsgrad und Wert des Objekts Erbschaft- oder Schenkungsteuer an. Deshalb sollte bei Schenkungen ein Steuerberater hinzugezogen werden.
Beispiel: Schenkt ein Mann seiner Lebenspartnerin sein von beiden bewohntes Eigenheim im Wert von 300 000 Euro, muss sie keine Grunderwerbsteuer zahlen. Bei einem Verkauf der Immobilie könnte sie bis zu 19 500 Euro betragen. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer schlägt dagegen zu. Nach Abzug eines Freibetrags von in diesem Fall 20 000 Euro sind die verbleibenden 280 000 Euro mit 30 Prozent steuerpflichtig – macht 84 000 Euro Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Tipp: Ein Steuerberater wüsste einen Rat, wie das Finanzamt leer ausgeht. Wenn das Paar heiratet und die Schenkung danach stattfindet, wird in der Regel keine Steuer fällig, sofern beide die Wohnung für sich gemeinsam nutzen.* Grund: Der Freibetrag für Ehe- und eingetragene Lebenspartner liegt bei 500 000 Euro.
Kleinbeträge bis 2 500 Euro bleiben steuerfrei
Wer beispielsweise zu seinem Garten noch einige Quadratmeter hinzukaufen möchte, sollte auf die Kleinbetragsregelung achten. Die Länder erheben bis zu einem Grundstückswert von 2 500 Euro keine Grunderwerbsteuer.
Aufgepasst: Überschreitet der Kaufpreis diese Grenze nur um einen einzigen Euro, ist der gesamte Grundstückswert steuerpflichtig. Kostet das Grundstück 2 501 Euro, werden je nach Bundesland bis zu 162,57 Euro Grunderwerbsteuer fällig. Da lohnt es sich, mit dem Verkäufer noch einmal über den Preis zu sprechen.
* Passage korrigiert am 01. März 2017
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- Ob Schenkung- oder Erbschaftsteuer zu zahlen ist, hängt vom Verkehrswert ab. Für die Berechnung gelten seit 2023 neue Regeln, die Immobilien deutlich teurer machen.
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- Steigende Immobilienpreise führen zur Sorge vor der Erbschaftsteuer. Wir verraten, ob sie berechtigt ist und wie eine Schenkung beim Steuersparen hilft.
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- Makler sind bequem und praktisch – und sehr teuer. test.de erklärt, wann und wie viel Provision fällig ist und bietet einen Rechner zu Kaufspesen.
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Kommentarliste
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@apollo_2000: Danke, Sie haben Recht. Ich gebe das gleich mal weiter an die Autoren. (maa)
Sehr geehrte Damen und Herren von test.de,
kann es sein, dass sich in Ihrem Bauherren-Handbuch, Auflage 4 ein Fehler eingeschlichen hat?
Auf Seite 173 heißt es links oben:
"Macht der Verkäufer den Vorschlag, nur einen Teil des Kaufpreises im Vertrag auszuweisen, um Notarkosten und Grundsteuer zu sparen,...".
Muss es hier nicht >>Grunderwerbsteuer<< statt >>Grundsteuer<< heißen?