Traum­wohnung. Die einge­baute Küche gibt es steuerfrei.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Grund­stücks kassiert das Finanz­amt kräftig mit. Wer einige Tricks kennt, kann die Steuerlast senken.

Den Finanz­ministern der Länder bereitet sie Freude, Immobilienkäufern oft Kummer. Die Grund­erwerb­steuer wird fällig beim Kauf einer Wohnung, eines Grund­stücks oder Hauses.

Jedes Bundes­land kann den Steu­ersatz selbst fest­legen. Viele Länder haben die Sätze in den vergangenen Jahren ange­hoben. Bayern und Sachsen verlangen im Bundes­vergleich mit 3,5 Prozent am wenigsten. Vier Länder jedoch kassieren bei jedem Kauf 6,5 Prozent.

Tabelle bis zu 6,5 Prozent

Viele Bundes­länder haben die Grund­erwerb­steuer in den vergangenen Jahren erhöht.

Bundes­land

Grund­erwerb­steuer (Prozent)*

Höhe unver­ändert seit

Baden-Württem­berg

5,0

5.11.2011

Bayern

3,5

1.1.1997

Berlin

6,0

1.1.2014

Brandenburg

6,5

1.7.2015

Bremen

5,0

1.1.2014

Hamburg

4,5

1.1.2009

Hessen

6,0

1.8.2014

Meck­lenburg-Vorpommern

5,0

1.7.2012

Nieder­sachsen

5,0

1.1.2014

Nord­rhein-West­falen

6,5

1.1.2015

Rhein­land-Pfalz

5,0

1.3.2012

Saar­land

6,5

1.1.2015

Sachsen

3,5

1.1.1997

Sachsen-Anhalt

5,0

1.3.2012

Schleswig-Holstein

6,5

1.1.2014

Thüringen

6,5

1.1.2017

*) Bezogen auf den Kauf­preis der Immobilie.

Beispiel: Wer in Bayern ein Eigenheim für 300 000 Euro kauft, zahlt 10 500 Euro Grund­erwerb­steuer, im benach­barten Thüringen seit Jahres­beginn aber 19 500 Euro. Doch die Steuer lässt sich drücken oder gar vermeiden – auf ganz legalem Wege.

Das mitgekaufte Mobiliar unterliegt nicht der Steuer

Das Finanz­amt berechnet die Grund­erwerb­steuer anhand des Boden- und Gebäude­wertes. Aber nur was untrenn­bar mit dem Grund­stück oder Gebäude verbunden ist, gehört zur Berechnungs­grund­lage. Mitgekaufte bewegliche Sachen, die sich problemlos entfernen lassen, unterliegen nicht der Steuer. Das können zum Beispiel Einbauküchen oder andere Möbel sein, Lampen, Markisen, Werk­zeug, die einge­baute Sauna, ein Whirlpool oder Auslegware, die nur mit einem sogenannten Wieder­aufnahme­kleber befestigt wurde. Soll auf all diese Dinge keine Steuer fällig werden, muss dieses Inventar mit seinem Wert im Kauf­vertrag aufgeführt sein.

„Es wird leider oft vergessen, solche Gegen­stände genau aufzulisten und zu bewerten, oder man scheut nur den Aufwand“, sagt der Berliner Steuerberater Wolfgang Wawro. Die Mühe kann sich lohnen.

Beispiel: Kommen 20 000 Euro an Inventar zusammen, spart ein Immobilienkäufer in Berlin 1 200 Euro Grund­erwerb­steuer (6 Prozent).

Tipp: Lassen Sie den Wert des mitgekauften Mobiliars im Notar­vertrag auflisten.

Über­treiben sollte man aber nicht. Stehen 15 Prozent des Kauf­preises oder mehr als Inventar im Kauf­vertrag, fragt das Amt in der Regel nach Belegen. Die sollten Käufer in jedem Fall vorlegen können.

Instandhaltungs­rück­lage aus dem Kauf­preis heraus­rechnen

Wird eine Eigentums­wohnung verkauft, geht die Instandhaltungs­rück­lage auf den Käufer über. Das sind Gelder, die Wohnungs­eigentümer für Reparaturen und den Erhalt der Immobilie zurück­legen müssen. Diese Rück­lage unterliegt ebenfalls nicht der Grund­erwerb­steuer.

Tipp: Voraus­setzung ist allerdings, dass ihre Höhe im Kauf­vertrag beziffert wird.

Grundstücks­kauf und Hausbau streng trennen

Wer ein unbe­bautes Stück Land kauft, zahlt Grund­erwerb­steuer nur auf den Grund und Boden. Für ein bebautes Grund­stück kassiert das Finanz­amt dagegen für Grund und Boden und Gebäude – in der Regel also deutlich mehr.

Beispiel: Erwirbt ein Käufer ein unbe­bautes Grund­stück in Nord­rhein-West­falen für 50 000 Euro, zahlt er 3 250 Euro (6,5 Prozent). Lässt er darauf später ein Einfamilien­haus für 250 000 Euro bauen, kann es steuerfrei bleiben.

Voraus­setzung: Der Grundstücks­händler und die Hausbaufirma haben nichts miteinander zu tun. Gibt es jedoch eine personelle, inhalt­liche, gesell­schafts­recht­liche oder anderweitige Verbindung, geht das Finanz­amt strikt von einem „einheitlichen Vertrags­werk“ aus. Im Beispiel wären weitere 16 250 Euro Grund­erwerb­steuer fällig.

Ob tatsäch­lich keine Verbindung besteht, ist für den Grundstücks­käufer oft nur schwer zu über­prüfen. „Mündliche oder schriftliche Versicherungen der beteiligten Firmen sind dafür in der Regel keine Garantie“, sagt Steuerberater Wawro.

Tipp: Helfen kann eine Schaden­ersatz­forderung im Bauvertrag, die greift, wenn später bewiesen werden kann, dass Grundstücks­verkäufer und Baufirma doch miteinander verbunden waren.

Sonder­regeln bei einer Erbschaft oder Schenkung

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss keine Grund­erwerb­steuer zahlen. Das gilt unabhängig davon, in welcher verwandt­schaftlichen oder sons­tigen Beziehung Erblasser und Erbe, Schenker und Beschenkter stehen. Ein Steuer­schlupf­loch ist es dennoch nicht: Statt der Grund­erwerb­steuer fallen je nach Verwandt­schafts­grad und Wert des Objekts Erbschaft- oder Schenkung­steuer an. Deshalb sollte bei Schenkungen ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Beispiel: Schenkt ein Mann seiner Lebens­part­nerin sein von beiden bewohntes Eigenheim im Wert von 300 000 Euro, muss sie keine Grund­erwerb­steuer zahlen. Bei einem Verkauf der Immobilie könnte sie bis zu 19 500 Euro betragen. Die Erbschaft- und Schenkung­steuer schlägt dagegen zu. Nach Abzug eines Frei­betrags von in diesem Fall 20 000 Euro sind die verbleibenden 280 000 Euro mit 30 Prozent steuer­pflichtig – macht 84 000 Euro Erbschaft- oder Schenkung­steuer.

Tipp: Ein Steuerberater wüsste einen Rat, wie das Finanz­amt leer ausgeht. Wenn das Paar heiratet und die Schenkung danach statt­findet, wird in der Regel keine Steuer fällig, sofern beide die Wohnung für sich gemein­sam nutzen.* Grund: Der Frei­betrag für Ehe- und einge­tragene Lebens­partner liegt bei 500  000 Euro.

Klein­beträge bis 2 500 Euro bleiben steuerfrei

Wer beispiels­weise zu seinem Garten noch einige Quadrat­meter hinzukaufen möchte, sollte auf die Klein­betrags­regelung achten. Die Länder erheben bis zu einem Grundstücks­wert von 2 500 Euro keine Grund­erwerb­steuer.

Aufgepasst: Über­schreitet der Kauf­preis diese Grenze nur um einen einzigen Euro, ist der gesamte Grundstücks­wert steuer­pflichtig. Kostet das Grund­stück 2 501 Euro, werden je nach Bundes­land bis zu 162,57 Euro Grund­erwerb­steuer fällig. Da lohnt es sich, mit dem Verkäufer noch einmal über den Preis zu sprechen.

* Passage korrigiert am 01. März 2017

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