Geschlossene Immobilienfonds Wie 8000 IBH-Anleger 120 Millionen Euro verloren

Ausschüttungen gibts nur am Anfang, Kredite laufen aber weiter

Die Fonds-Initiatorin IBH – damals Ottobrunn, heute Berlin – legte ab 1995 insgesamt 27 geschlossene Immobilienfonds auf. Gut 8 000 Anleger beteiligten sich an ihnen mit etwa 164 Millionen Euro. Fast alle nahmen einen Kredit auf. Dieser wurde ihnen angeboten, um die Anteile und den zusätzlichen Ausgabe­aufschlag voll zu finanzieren. Solche Kredite sind hoch riskant. Anleger müssen sie weiter bedienen, auch wenn die erhofften Ausschüttungen der Fonds­gesell­schaft ausbleiben.

Unerklärliche Geld­flüsse, sehr hohe Kosten

Genau das trat ein: Die Fonds­gesell­schaften kauf­ten die Immobilien viel zu teuer, zum Teil von Firmen, mit denen Verantwort­liche oder Fonds­anteile für Anleger finanzierende Banken geschäftlich verbunden waren. Die Miet­einnahmen enttäuschten. Unerklärliche Geld­flüsse geben noch immer Rätsel auf. Nun sollen alle verbliebenen Immobilien verkauft und die Fonds aufgelöst werden. Wegen zahlreicher Streitig­keiten und exorbitant hoher Kosten bleibt bei vielen Fonds wohl am Ende wenig für die Anleger übrig. Für manche könnte ein Widerruf ein Ausweg sein (Widerruf).

Einige Anleger müssen Geld nach­schießen

Die IBH-Fonds investierten haupt­sächlich in Wohnungen. Dieses Segment gilt eigentlich als eher risikoarm. Wie es dazu kommen kann, dass Anleger trotzdem am Ende noch Geld nach­zahlen müssen, zeigt der Fall von Stefan Best.

*Name von der Redak­tion geändert

Für die IBH-Fonds­anteile nimmt Best einen Kredit auf

Best brauchte zunächst kein eigenes Geld: Der Vermittler besorgte einen Kredit bei der Raiff­eisen­bank Ober­schleiß­heim über die Beteiligungs­summe samt Ausgabe­aufschlag. Solche Kredite für IBH-Fonds­anteile vergaben sechs bayerische Raiff­eisen­banken sowie bei 20 Fonds die Gallinat Bank (heute NIBC) aus Essen.

Mit den Verkäufern der Immobilien verflochten

Einige mit der Initiatorin verbundene Personen waren auch verbandelt mit Vertriebs­firmen für Fonds­anteile – und den Immobilienfirmen, von denen die IBH-Fonds Immobilien kauf­ten. Zum Beispiel Friedrich Baierl und Quirin Horn­berger beim Zweite Grund­besitz Wohn­baufonds Ost-West GbR: Baierl führte als Chef der IBH Immobilienfonds Geschäfts­führungs- und Verwaltungs­gesell­schaft die Geschäfte der IBH-Fonds. Horn­berger war Gesell­schafter folgender Firmen, bei den ersten beiden war er zudem Geschäfts­führer:

• der Imro Wohn- und Gewerbebauträger GmbH, die dem Fonds Immobilien verkaufte,
• der Immobilien­dienst Bad Aibling GmbH, die Fonds­anteile vertrieb, sowie
• der MVG - Miet­vermitt­lungs- und Verwaltungs­gesell­schaft mbH, einer Miet­garan­tin des Fonds.

An all diesen Firmen hielt auch Baierl Anteile.

Welche Rolle spielen die Banken?

Beim Zweite Grund­besitz Wohn­baufonds Ost-West war zudem die Raiff­eisen­bank Ober­schleiß­heim Immobilien GmbH mit im Boot, eine Tochtergesell­schaft der Raiff­eisen­bank Ober­schleiß­heim. Sie verkaufte dem Fonds Wohnungen in Fürth und über­nahm eine befristete Miet­garantie. Bei einem anderen Fonds hatte die Raiff­eisen­bank Obertraubling zuvor eine der Immobilien finanziert und sogar zeit­weise selbst über­nommen und gewährte dann IBH-Anlegern Kredite, um Fonds­anteile zu finanzieren. In einem weiteren Fall landete eine Immobilie in einem IBH-Fonds, für die zuvor im Grund­buch ein Veräußerungs­verbot eines Konkurs­gerichts einge­tragen war. Eine Grund­schuld war in diesem Fall damals für die Raiff­eisen­bank Mintraching-Pfatter einge­tragen, die später ebenfalls in die Kredit­vergabe für IBH-Fonds­anleger einstieg.

Prospekte wiesen verklausuliert auf über­höhte Preise hin

Gibt es Verflechtungen, besteht die Gefahr, dass Geschäfte abge­schlossen werden, die nicht in erster Linie den Interessen der Anleger dienen. Bei den IBH-Fonds etwa enthielten die meisten Verkaufs­prospekte einen Hinweis, dass aus den Anschaffungs­kosten nicht auf den Verkehrs­wert geschlossen werden könne – ein verklausulierter Hinweis auf über­teuerte Preise. Bei Bests Fonds war zum Beispiel die Rede von einem „gegebenenfalls über­höhten Kauf­preis“.

Erlös erreicht nicht mal ein Drittel des Kauf­preises

Er war wohl wirk­lich über­höht: Bests Fonds zahlte laut Bericht des Liquidators 6,7 Millionen Euro für 27 Wohnungen. 26 davon wurden im Jahr 2011 für 1,9 Millionen Euro versteigert. Im Januar 2020 erzielte die letzte Wohnung einen Verkaufs­preis von 104 060 Euro. Insgesamt ist das weniger als ein Drittel der addierten Kauf­preise.

Eine hohe zwei­stel­lige Milliionensumme landet – wo?

Im Januar 2020 wurde der Verkauf aller verbliebenen Immobilien der IBH-Fonds für 45 Millionen Euro beur­kundet. Viele Fonds erhielten weniger als die Hälfte ihres Einstands­preises – trotz Preisboom. Ein einziger Immobilienfonds erzielte minimal mehr. Neben Bests Fonds gab es bei vier weiteren Fonds Zwangs­versteigerungen von Immobilien. Der Erlös ist nicht bekannt. Selbst wenn die Einstands­preise für die Immobilien erreicht worden sein sollten (eine eher unrealistische Annahme), liegt nahe, dass die Anleger für ihr anfangs einge­setztes Kapital (164 Millionen Euro) wohl nicht den entsprechenden Gegen­wert bekommen haben dürften. Ein hoher zwei­stel­liger Millionen­betrag dürfte in andere Kanäle geflossen sein.

Tipp: Achten Sie auf alle Angaben rund um Kauf­preise. Bei den heute üblichen Alternativen Investmentfonds (AIF) ist eine Immobilienbe­wertung zwar vorgeschrieben, etwas Spielraum gibt es aber auch da.

Fonds­gesell­schaften wälzen Banken-Risiko auf die Anleger ab

Die Fonds­geschäfts­führung versprach, im Fall eines Ausfalls zu versuchen, die Anteile zu verwerten – sprich: sie möglichst an Dritte zu veräußern. Sollte dies nicht gelingen, so verpflichtete sich die Fonds­gesell­schaft, die Anteile selbst zu über­nehmen und der Bank den Betrag zu zahlen, den die Anleger ursprüng­lich investiert hatten, sofern genügend flüssige Mittel zur Verfügung standen. Das senkte das Risiko für die Banken, bürdete es aber dafür den übrigen Anlegern auf. Denn wenn Liquidität ihrer Fonds­gesell­schaft genutzt wurde, um Ausfälle abzu­federn, stand es nicht mehr für die eigentlichen Geschäfte der Gesell­schaft zur Verfügung.

Was geschah mit den Einnahmen? Warum fehlen Unterlagen?

Die Anleger wurden aber weit­gehend im Dunkeln gelassen, wie es ihren Fonds­gesell­schaften ging: Seltener als vereinbart gab es Abrechnungen und Gesell­schafter­versamm­lungen. Einige Anleger versuchten, ihr Recht auf dem Rechtsweg durch­zusetzen, ohne Erfolg. Bei fünf Fonds erfuhren sie erst Jahre später von Zwangs­versteigerungen. Was geschah mit den Einnahmen? Der heutige Liquidator entdeckte, dass sich Fonds offen­bar gegen­seitig Geld geliehen hatten. Darlehens­verträge dafür fand er nicht immer. Warum?

CT Treu­hand­gesell­schaft informiert nicht über Versteigerungen

Der Fonds­geschäfts­führer starb 2015, ihn kann niemand mehr fragen. Wohl aber die CT Treu­hand­gesell­schaft. Sie beriet die Fonds steuerlich und stand als Treuhänderin für die Anteile vieler Anleger im Grund­buch. Immobilien­abgänge bekam sie also mit, informierte Best aber nicht. Die CT teilte Stefan Best aber die Fonds­einkünfte für seine Steuererklärung mit. Keine Rede von Zwangs­versteigerungen war im Schreiben für 2011, das ebenso wie in Jahren davor und danach mit „gez. Rudolf L. Müller“ endete. Der Rechts­anwalt und Steuerberater aus München war damals CT-Chef.

Müller verkauft Groß­teil der CT an Groß­gesell­schafterin CCI

Im Oktober 2019 hat Müller die CT zum Groß­teil an CCI aus den Nieder­landen verkauft, die Groß­gesell­schafterin bei 20 IBH-Fonds. Müller teilte Finanztest mit, er könne daher nicht nach­voll­ziehen, wann CT welche Information nicht weiterge­geben haben soll.

Fehler­hafte Listen?

Der Rechts­anwalt Martin Staratschek, bis 2017 Partner Müllers und von 2015 bis Mai 2020 auch IBH-Geschäfts­führer, wirft der CT Fehler in den Listen von Anlegern und deren Kapital vor: Anteile ausgeschiedener Anleger seien den übrigen nicht „angewachsen“. (Scheiden Anleger aus, steigt der Anteil, den die übrigen Anleger an der Gesell­schaft haben.) Bis 2007 seien zudem Anteile längst geschlossener Fonds verkauft worden, ohne Gesell­schafter­beschlüsse. CT habe dem Finanz­amt keine Kapital­ver­änderung gemeldet. Die Listen seien fehler­frei geführt, erklärten Müller und CT. Mehr­fach habe CT Staratschek vergeblich gebeten, „Fehler“ zu melden. Er bestreitet das.

Augeschiedene Anleger haften noch fünf Jahre für Schulden

Auch Anleger wiesen Finanztest auf Fehler hin. Einer schilderte, er habe 2010 vereinbart, seinen Anteil jemandem zu über­tragen. Erst 2017 stimmte die CT zu, und noch 2019 wurde er zur Gesell­schafter­versamm­lung einge­laden. Wer wann mit welchem Kapital eintritt und ausscheidet, ist wichtig, etwa für die Steuer. Fünf Jahre lang haften Ausgeschiedene zudem für Verbindlich­keiten aus ihrer Zeit.

Tipp: Pochen Sie auf Ihre Rechte wie ver­einbarte Abrechnungen und setzen Sie sie ­gegebenenfalls auf dem Rechtsweg durch.

Rechts­streitig­keiten ziehen die Abwick­lung in die Länge

Kosten und lange Dauer begründet Staratschek unter anderem mit diversen Rechts­streitig­keiten, unter anderem mit CT (der Treuhänderin und ehemaligen Steuerberaterin der Fonds), dem ehemaligen CT-Chef Rudolf L. Müller, und der Groß­gesell­schafterin CCI, die an die Anleger und Fonds­gesell­schaften vergebenen Kredite von der NIBC-Bank über­nommen hat.

CCI sperrt sich nun gegen den Verkauf der Immobilien

Der Konflikt eskalierte im April 2020. CCI warf Staratschek vor, die Immobilien ihrer 20 Fonds zu billig verscherbelt zu haben. Staratschek kontert, CCI habe 2019 die Immobilien zwar haben wollen, dafür aber 12 Millionen Euro weniger aufwenden wollen. CCI erklärt, ihr hätten nicht alle Informationen vorgelegen, zudem hätte sie zusätzlich Forderungen und Verbindlich­keiten über­nommen. Aus dem Kauf durch CCI wurde nichts, nun blockiert das Unternehmen den Verkauf. Staratschek ließ Anleger daher sogar darüber abstimmen, ob die CCI als Gesell­schafterin ausgeschlossen werden soll. Die Immobilien wurden laut Staratschek im Paket in einem Bieter­verfahren an den Höchst­bietenden verkauft. Finanztest liegen keine Hinweise darauf vor, dass die Verkaufs­preise auffällig nied­rig gewesen wären.

Extrem hohe Vergütungen und potenzielle Interes­sens­konflikte

CCI und auch Ex-CT-Chef Müller werfen Staratschek wiederum extrem hohe Vergütungen und potenzielle Interes­sens­konflikte vor. Staratschek habe 2017 auf Gesell­schafter­versamm­lungen versprochen, keine höheren Beträge zu nehmen als die frühere Geschäfts­führung. Kurz darauf habe er von den Anlegern einen Fonds­management­vertrag mit im Schnitt etwa dem 24-Fachen des alten Betrags genehmigen lassen. Sie nennen mehrere Beispiele für Fonds­gesell­schaften, bei denen Staratschek den neuen Vertrag schon vor den Versamm­lungen abge­schlossen, aber dort nicht erwähnt habe.

Staratschek will nur Bafin-Auflagen befolgt haben

Staratschek sagt, die Bundes­anstalt für ­Finanz­dienst­leistungs­aufsicht (Bafin) habe eine vertragliche Basis gefordert. Die Abstimmung mit ihr sei bei der Versamm­lung nicht zu Ende gewesen, so habe er den Vertrag nicht erwähnt. Die Vergütung decke Auslagen ab, die Fonds zuvor zusätzlich zahlen mussten.

Management­kosten höher als Miet­einnahmen

CCI ließ sich im Januar 2020 Unterlagen ihrer 20 Fonds zeigen: 4,6 Millionen Euro Miete nahmen sie demnach von 2017 bis September 2019 ein. Allein die gezahlten und ausstehenden Kosten für das Fonds­management waren höher: 5,1 Millionen Euro. Weitere 3 Millionen Euro fielen für Haus­verwaltung, Steuerberatung und Sons­tiges an. Staratschek sagt, alles entspreche den Verträgen. Als Anleger 2017 über den neuen Vertrag abstimmten, war es schwer für sie zu erkennen, wie hoch der neue Betrag sein würde. Die Vergütung bemisst sich laut Vertrag an der durch­schnitt­lichen Addition der Forderungen und Verbindlich­keiten der jeweiligen Fonds­gesell­schaft, ausgezahlt auf monatlicher Basis. Davon stehen der Aif Invest 2,69 Prozent pro Jahr zu.

Ein Beispiel: Der IBH-Fonds Achte Grund­besitz Wohn­baufonds GbR wies zum 30. Juni 2017 Forderungen und Verbindlich­keiten in Höhe von 1,3 Millionen Euro aus. 2,69 Prozent davon wären gut 35 000 Euro im Jahr. Tatsäch­lich fand CCI aber fast 120 000 Euro. Auf Finanztest-Nach­frage erklärt Staratschek, dass zu den 1,3 Millionen Euro noch das vorläufige Auseinander­setzungs­guthaben von 3,7 Millionen Euro zu addieren sei, um den zeit­anteiligen, vorläufigen Vergütungs­anspruch zu ermitteln. So ergebe sich eine Fonds­management­gebühr von mehr als 100 000 Euro.

Was wusste die FD Treu­hand?

Warum hat die CCI-nahe FD Treu­hand nicht einge­griffen, die von 2017 bis Ende 2018 Co-Liquidatorin war? „Unzu­reichende Informationen durch Martin Staratschek“, sagt FD-Chef Michael Steenhuis. Staratschek wider­spricht scharf: Anfang 2018 habe er der CCI Plan­rechnungen vorgelegt. Zudem habe eine CCI-nahe Gesell­schaft den Fonds­gesell­schaften sogar Darlehen gewährt, die dafür zu verwenden waren, die Fonds­management­kosten und weitere Abwick­lungs­kosten im Zusammen­hang mit der Liquidation vorzufinanzieren. Steenhuis kontert: Die insgesamt 450 000 Euro Liquidität habe CCI auf Bitten von Staratschek zur Verfügung gestellt. Staratschek habe Vereinbarungen zur Rück­führung nicht einge­halten.

Viele Anleger­ansprüche sind inzwischen wohl verjährt

Ärgerlich: Nach der langen Zeit dürften viele Anleger­ansprüche gegen­über Verantwort­lichen verjährt sein. Für Stefan Best wäre es jedenfalls besser gewesen, wenn man 2011 alle Wohnungen seines Fonds versteigert und die Fonds­gesell­schaft rasch aufgelöst hätte. So fraßen die Kosten die Miet­einnahmen aus der einzigen verbliebenen Wohnung mehr als auf. Die angefallenen Verluste seither sind höher als der Erlös aus dem Verkauf der Wohnung.

Wir bleiben am Ball und werden weiterhin an dieser Stelle über die aktuellen Entwick­lungen in Sachen IBH-Fonds berichten.