Nur noch eine Wohnung in dieser Anlage in Leipzig hat der geschlossene Immobilienfonds Zweite Grundbesitz Wohnbaufonds Ost-West GbR. Die übrigen 26 wurden zwangsversteigert,ohne Wissen der Anleger.
Fast alle Immobilien eines geschlossenen Fonds werden zwangsversteigert, aber die Anleger erfahren erst Jahre später davon. Klingt unglaublich, ist aber bei fünf Fonds des Anbieters IBH passiert. Auch die übrigen geschlossenen Immobilienfonds von IBH liefen schlecht. Mehr als 120 Millionen Euro haben gut 8 000 Anleger verloren, einige müssen sogar Geld nachschießen. Finanztest zeichnet die Entwicklung nach und zeigt, was bei geschlossenen Fonds alles schiefgehen kann.
Wohnungen verschwinden und Anleger erfahren es nicht. Ein Lehrstück
Einen großen Vorteil haben Immobilien: Sie können nicht einfach weg sein. Da war sich Stefan Best* sicher. Bis 2018, als er erfuhr, dass der geschlossene Immobilienfonds Zweite Grundbesitz Wohnbaufonds Ost-West GbR, an dem er sich 1996 beteiligt hatte, nur noch eine einzige Wohnung besaß. Die übrigen 26 Wohnungen in Leipzig und Fürth waren schon 2011 zwangsversteigert worden.
Ausschüttungen gibts nur am Anfang, Kredite laufen aber weiter
Die Fonds-Initiatorin IBH – damals Ottobrunn, heute Berlin – legte ab 1995 insgesamt 27 geschlossene Immobilienfonds auf. Gut 8 000 Anleger beteiligten sich an ihnen mit etwa 164 Millionen Euro. Fast alle nahmen einen Kredit auf. Dieser wurde ihnen angeboten, um die Anteile und den zusätzlichen Ausgabeaufschlag voll zu finanzieren. Solche Kredite sind hoch riskant. Anleger müssen sie weiter bedienen, auch wenn die erhofften Ausschüttungen der Fondsgesellschaft ausbleiben.
Unerklärliche Geldflüsse, sehr hohe Kosten
Genau das trat ein: Die Fondsgesellschaften kauften die Immobilien viel zu teuer, zum Teil von Firmen, mit denen Verantwortliche oder Fondsanteile für Anleger finanzierende Banken geschäftlich verbunden waren. Die Mieteinnahmen enttäuschten. Unerklärliche Geldflüsse geben noch immer Rätsel auf. Nun sollen alle verbliebenen Immobilien verkauft und die Fonds aufgelöst werden. Wegen zahlreicher Streitigkeiten und exorbitant hoher Kosten bleibt bei vielen Fonds wohl am Ende wenig für die Anleger übrig. Für manche könnte ein Widerruf ein Ausweg sein (Widerruf).
Einige Anleger müssen Geld nachschießen
Die IBH-Fonds investierten hauptsächlich in Wohnungen. Dieses Segment gilt eigentlich als eher risikoarm. Wie es dazu kommen kann, dass Anleger trotzdem am Ende noch Geld nachzahlen müssen, zeigt der Fall von Stefan Best.
Unser Rat
Aufwand. Geschlossene Fonds und die seit 2013 verbreiteten Alternativen Investmentfonds (AIF) eignen sich nur für vermögende Anleger, die bereit sind, sich auf Jahre zu binden und mit oft komplexen Fragen zu beschäftigen. Sie sollten höchstens 5 Prozent des Barvermögens ausmachen. AIF sind zwar viel strenger reguliert als geschlossene Fonds alter Art wie die IBH-Fonds, doch bei AIF ist häufig noch nicht bekannt, wo das Geld konkret investiert wird. Das birgt Risiken.
Rechte. Nutzen Sie Ihre Informations- und Mitbestimmungsrechte, die Sie als Gesellschafter oder Gesellschafterin haben. Es kann aber sein, dass Sie selbst völlig eindeutige Rechte wie eine Liste Ihrer Mitgesellschafter vor Gericht einklagen müssen. Ein Austausch mit anderen hilft dabei, Informationen richtig zu interpretieren.
*Name von der Redaktion geändert
Investition: Überteuerte Preise, wahnwitzige Anlegerkredite
Ein guter Bekannter vermittelte Stefan Best 1996 die Anteile an dem geschlossenen Fonds Zweite Grundbesitz Wohnbaufonds Ost-West GbR. Best wurde damit Mitunternehmer an einer Gesellschaft. Er hat das Recht, über wichtige Fragen wie Immobilienverkäufe mit abzustimmen, musste sich aber auf Jahre binden, in diesem Fall sogar mit dem Risiko, mehr als seinen Einsatz zu verlieren.
Für die IBH-Fondsanteile nimmt Best einen Kredit auf
Best brauchte zunächst kein eigenes Geld: Der Vermittler besorgte einen Kredit bei der Raiffeisenbank Oberschleißheim über die Beteiligungssumme samt Ausgabeaufschlag. Solche Kredite für IBH-Fondsanteile vergaben sechs bayerische Raiffeisenbanken sowie bei 20 Fonds die Gallinat Bank (heute NIBC) aus Essen.
Mit den Verkäufern der Immobilien verflochten
Einige mit der Initiatorin verbundene Personen waren auch verbandelt mit Vertriebsfirmen für Fondsanteile – und den Immobilienfirmen, von denen die IBH-Fonds Immobilien kauften. Zum Beispiel Friedrich Baierl und Quirin Hornberger beim Zweite Grundbesitz Wohnbaufonds Ost-West GbR: Baierl führte als Chef der IBH Immobilienfonds Geschäftsführungs- und Verwaltungsgesellschaft die Geschäfte der IBH-Fonds. Hornberger war Gesellschafter folgender Firmen, bei den ersten beiden war er zudem Geschäftsführer:
- der Imro Wohn- und Gewerbebauträger GmbH, die dem Fonds Immobilien verkaufte,
- der Immobiliendienst Bad Aibling GmbH, die Fondsanteile vertrieb, sowie
- der MVG - Mietvermittlungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, einer Mietgarantin des Fonds.
An all diesen Firmen hielt auch Baierl Anteile.
Welche Rolle spielen die Banken?
Beim Zweite Grundbesitz Wohnbaufonds Ost-West war zudem die Raiffeisenbank Oberschleißheim Immobilien GmbH mit im Boot, eine Tochtergesellschaft der Raiffeisenbank Oberschleißheim. Sie verkaufte dem Fonds Wohnungen in Fürth und übernahm eine befristete Mietgarantie. Bei einem anderen Fonds hatte die Raiffeisenbank Obertraubling zuvor eine der Immobilien finanziert und sogar zeitweise selbst übernommen und gewährte dann IBH-Anlegern Kredite, um Fondsanteile zu finanzieren. In einem weiteren Fall landete eine Immobilie in einem IBH-Fonds, für die zuvor im Grundbuch ein Veräußerungsverbot eines Konkursgerichts eingetragen war. Eine Grundschuld war in diesem Fall damals für die Raiffeisenbank Mintraching-Pfatter eingetragen, die später ebenfalls in die Kreditvergabe für IBH-Fondsanleger einstieg.
Prospekte wiesen verklausuliert auf überhöhte Preise hin
Gibt es Verflechtungen, besteht die Gefahr, dass Geschäfte abgeschlossen werden, die nicht in erster Linie den Interessen der Anleger dienen. Bei den IBH-Fonds etwa enthielten die meisten Verkaufsprospekte einen Hinweis, dass aus den Anschaffungskosten nicht auf den Verkehrswert geschlossen werden könne – ein verklausulierter Hinweis auf überteuerte Preise. Bei Bests Fonds war zum Beispiel die Rede von einem „gegebenenfalls überhöhten Kaufpreis“.
Erlös erreicht nicht mal ein Drittel des Kaufpreises
Er war wohl wirklich überhöht: Bests Fonds zahlte laut Bericht des Liquidators 6,7 Millionen Euro für 27 Wohnungen. 26 davon wurden im Jahr 2011 für 1,9 Millionen Euro versteigert. Im Januar 2020 erzielte die letzte Wohnung einen Verkaufspreis von 104 060 Euro. Insgesamt ist das weniger als ein Drittel der addierten Kaufpreise.
Eine hohe zweistellige Milliionensumme landet – wo?
Im Januar 2020 wurde der Verkauf aller verbliebenen Immobilien der IBH-Fonds für 45 Millionen Euro beurkundet. Viele Fonds erhielten weniger als die Hälfte ihres Einstandspreises – trotz Preisboom. Ein einziger Immobilienfonds erzielte minimal mehr. Neben Bests Fonds gab es bei vier weiteren Fonds Zwangsversteigerungen von Immobilien. Der Erlös ist nicht bekannt. Selbst wenn die Einstandspreise für die Immobilien erreicht worden sein sollten (eine eher unrealistische Annahme), liegt nahe, dass die Anleger für ihr anfangs eingesetztes Kapital (164 Millionen Euro) wohl nicht den entsprechenden Gegenwert bekommen haben dürften. Ein hoher zweistelliger Millionenbetrag dürfte in andere Kanäle geflossen sein.
Tipp: Achten Sie auf alle Angaben rund um Kaufpreise. Bei den heute üblichen Alternativen Investmentfonds (AIF) ist eine Immobilienbewertung zwar vorgeschrieben, etwas Spielraum gibt es aber auch da.
Vermietung: Magere Einnahmen, ausbleibende Ausschüttungen
Die Mieteinnahmen enttäuschten. Die Ausschüttungen der IBH-Fonds an Anleger wurden mit der Zeit immer weniger und blieben schließlich ganz aus. Ihre Kredite bei der Gallinat-Bank oder einer der Raiffeisenbanken mussten die Anleger aber voll weiter bedienen, nun aus ihren übrigen Einkünften oder ihrem Ersparten. Zudem kamen einige Fondsgesellschaften den Banken, die Fondsanteile von Anlegern finanzierten, sehr weit entgegen, darunter die Zweite Grundbesitz Wohnbaufonds Ost-West GbR von Stefan Best. Sie schlossen Vereinbarungen für den Fall, dass Anleger ihre Kreditverpflichtungen gegenüber den Banken nicht mehr bedienen konnten.
Fondsgesellschaften wälzen Banken-Risiko auf die Anleger ab
Die Fondsgeschäftsführung versprach, im Fall eines Ausfalls zu versuchen, die Anteile zu verwerten – sprich: sie möglichst an Dritte zu veräußern. Sollte dies nicht gelingen, so verpflichtete sich die Fondsgesellschaft, die Anteile selbst zu übernehmen und der Bank den Betrag zu zahlen, den die Anleger ursprünglich investiert hatten, sofern genügend flüssige Mittel zur Verfügung standen. Das senkte das Risiko für die Banken, bürdete es aber dafür den übrigen Anlegern auf. Denn wenn Liquidität ihrer Fondsgesellschaft genutzt wurde, um Ausfälle abzufedern, stand es nicht mehr für die eigentlichen Geschäfte der Gesellschaft zur Verfügung.
Was geschah mit den Einnahmen? Warum fehlen Unterlagen?
Die Anleger wurden aber weitgehend im Dunkeln gelassen, wie es ihren Fondsgesellschaften ging: Seltener als vereinbart gab es Abrechnungen und Gesellschafterversammlungen. Einige Anleger versuchten, ihr Recht auf dem Rechtsweg durchzusetzen, ohne Erfolg. Bei fünf Fonds erfuhren sie erst Jahre später von Zwangsversteigerungen. Was geschah mit den Einnahmen? Der heutige Liquidator entdeckte, dass sich Fonds offenbar gegenseitig Geld geliehen hatten. Darlehensverträge dafür fand er nicht immer. Warum?
CT Treuhandgesellschaft informiert nicht über Versteigerungen
Der Fondsgeschäftsführer starb 2015, ihn kann niemand mehr fragen. Wohl aber die CT Treuhandgesellschaft. Sie beriet die Fonds steuerlich und stand als Treuhänderin für die Anteile vieler Anleger im Grundbuch. Immobilienabgänge bekam sie also mit, informierte Best aber nicht. Die CT teilte Stefan Best aber die Fondseinkünfte für seine Steuererklärung mit. Keine Rede von Zwangsversteigerungen war im Schreiben für 2011, das ebenso wie in Jahren davor und danach mit „gez. Rudolf L. Müller“ endete. Der Rechtsanwalt und Steuerberater aus München war damals CT-Chef.
Müller verkauft Großteil der CT an Großgesellschafterin CCI
Im Oktober 2019 hat Müller die CT zum Großteil an CCI aus den Niederlanden verkauft, die Großgesellschafterin bei 20 IBH-Fonds. Müller teilte Finanztest mit, er könne daher nicht nachvollziehen, wann CT welche Information nicht weitergegeben haben soll.
Fehlerhafte Listen?
Der Rechtsanwalt Martin Staratschek, bis 2017 Partner Müllers und von 2015 bis Mai 2020 auch IBH-Geschäftsführer, wirft der CT Fehler in den Listen von Anlegern und deren Kapital vor: Anteile ausgeschiedener Anleger seien den übrigen nicht „angewachsen“. (Scheiden Anleger aus, steigt der Anteil, den die übrigen Anleger an der Gesellschaft haben.) Bis 2007 seien zudem Anteile längst geschlossener Fonds verkauft worden, ohne Gesellschafterbeschlüsse. CT habe dem Finanzamt keine Kapitalveränderung gemeldet. Die Listen seien fehlerfrei geführt, erklärten Müller und CT. Mehrfach habe CT Staratschek vergeblich gebeten, „Fehler“ zu melden. Er bestreitet das.
Augeschiedene Anleger haften noch fünf Jahre für Schulden
Auch Anleger wiesen Finanztest auf Fehler hin. Einer schilderte, er habe 2010 vereinbart, seinen Anteil jemandem zu übertragen. Erst 2017 stimmte die CT zu, und noch 2019 wurde er zur Gesellschafterversammlung eingeladen. Wer wann mit welchem Kapital eintritt und ausscheidet, ist wichtig, etwa für die Steuer. Fünf Jahre lang haften Ausgeschiedene zudem für Verbindlichkeiten aus ihrer Zeit.
Tipp: Pochen Sie auf Ihre Rechte wie vereinbarte Abrechnungen und setzen Sie sie gegebenenfalls auf dem Rechtsweg durch.
Liquidation: Exorbitante Kosten, umkämpfte Immobilien
Der Ex-IBH-Geschäftsführer Staratschek liquidiert seit 2017 als Chef der Aif Invest GmbH 20 Fonds. Auch die übrigen sollen aufgelöst werden. Von den 45 Millionen Euro Verkaufspreis für die Fondsimmobilien vom Januar 2020 fließen wohl nur 33 Millionen Euro an die Anleger. Bei 5 der 27 Fonds dürften diese nachzahlen müssen, betroffen ist auch Stefan Best. Das Ganze dürfte sich wohl bis Ende 2021 hinziehen.
Rechtsstreitigkeiten ziehen die Abwicklung in die Länge
Kosten und lange Dauer begründet Staratschek unter anderem mit diversen Rechtsstreitigkeiten, unter anderem mit CT (der Treuhänderin und ehemaligen Steuerberaterin der Fonds), dem ehemaligen CT-Chef Rudolf L. Müller, und der Großgesellschafterin CCI, die an die Anleger und Fondsgesellschaften vergebenen Kredite von der NIBC-Bank übernommen hat.
CCI sperrt sich nun gegen den Verkauf der Immobilien
Der Konflikt eskalierte im April 2020. CCI warf Staratschek vor, die Immobilien ihrer 20 Fonds zu billig verscherbelt zu haben. Staratschek kontert, CCI habe 2019 die Immobilien zwar haben wollen, dafür aber 12 Millionen Euro weniger aufwenden wollen. CCI erklärt, ihr hätten nicht alle Informationen vorgelegen, zudem hätte sie zusätzlich Forderungen und Verbindlichkeiten übernommen. Aus dem Kauf durch CCI wurde nichts, nun blockiert das Unternehmen den Verkauf. Staratschek ließ Anleger daher sogar darüber abstimmen, ob die CCI als Gesellschafterin ausgeschlossen werden soll. Die Immobilien wurden laut Staratschek im Paket in einem Bieterverfahren an den Höchstbietenden verkauft. Finanztest liegen keine Hinweise darauf vor, dass die Verkaufspreise auffällig niedrig gewesen wären.
Extrem hohe Vergütungen und potenzielle Interessenskonflikte
CCI und auch Ex-CT-Chef Müller werfen Staratschek wiederum extrem hohe Vergütungen und potenzielle Interessenskonflikte vor. Staratschek habe 2017 auf Gesellschafterversammlungen versprochen, keine höheren Beträge zu nehmen als die frühere Geschäftsführung. Kurz darauf habe er von den Anlegern einen Fondsmanagementvertrag mit im Schnitt etwa dem 24-Fachen des alten Betrags genehmigen lassen. Sie nennen mehrere Beispiele für Fondsgesellschaften, bei denen Staratschek den neuen Vertrag schon vor den Versammlungen abgeschlossen, aber dort nicht erwähnt habe.
Staratschek will nur Bafin-Auflagen befolgt haben
Staratschek sagt, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) habe eine vertragliche Basis gefordert. Die Abstimmung mit ihr sei bei der Versammlung nicht zu Ende gewesen, so habe er den Vertrag nicht erwähnt. Die Vergütung decke Auslagen ab, die Fonds zuvor zusätzlich zahlen mussten.
Managementkosten höher als Mieteinnahmen
CCI ließ sich im Januar 2020 Unterlagen ihrer 20 Fonds zeigen: 4,6 Millionen Euro Miete nahmen sie demnach von 2017 bis September 2019 ein. Allein die gezahlten und ausstehenden Kosten für das Fondsmanagement waren höher: 5,1 Millionen Euro. Weitere 3 Millionen Euro fielen für Hausverwaltung, Steuerberatung und Sonstiges an. Staratschek sagt, alles entspreche den Verträgen. Als Anleger 2017 über den neuen Vertrag abstimmten, war es schwer für sie zu erkennen, wie hoch der neue Betrag sein würde. Die Vergütung bemisst sich laut Vertrag an der durchschnittlichen Addition der Forderungen und Verbindlichkeiten der jeweiligen Fondsgesellschaft, ausgezahlt auf monatlicher Basis. Davon stehen der Aif Invest 2,69 Prozent pro Jahr zu.
Ein Beispiel: Der IBH-Fonds Achte Grundbesitz Wohnbaufonds GbR wies zum 30. Juni 2017 Forderungen und Verbindlichkeiten in Höhe von 1,3 Millionen Euro aus. 2,69 Prozent davon wären gut 35 000 Euro im Jahr. Tatsächlich fand CCI aber fast 120 000 Euro. Auf Finanztest-Nachfrage erklärt Staratschek, dass zu den 1,3 Millionen Euro noch das vorläufige Auseinandersetzungsguthaben von 3,7 Millionen Euro zu addieren sei, um den zeitanteiligen, vorläufigen Vergütungsanspruch zu ermitteln. So ergebe sich eine Fondsmanagementgebühr von mehr als 100 000 Euro.
Was wusste die FD Treuhand?
Warum hat die CCI-nahe FD Treuhand nicht eingegriffen, die von 2017 bis Ende 2018 Co-Liquidatorin war? „Unzureichende Informationen durch Martin Staratschek“, sagt FD-Chef Michael Steenhuis. Staratschek widerspricht scharf: Anfang 2018 habe er der CCI Planrechnungen vorgelegt. Zudem habe eine CCI-nahe Gesellschaft den Fondsgesellschaften sogar Darlehen gewährt, die dafür zu verwenden waren, die Fondsmanagementkosten und weitere Abwicklungskosten im Zusammenhang mit der Liquidation vorzufinanzieren. Steenhuis kontert: Die insgesamt 450 000 Euro Liquidität habe CCI auf Bitten von Staratschek zur Verfügung gestellt. Staratschek habe Vereinbarungen zur Rückführung nicht eingehalten.
Viele Anlegeransprüche sind inzwischen wohl verjährt
Ärgerlich: Nach der langen Zeit dürften viele Anlegeransprüche gegenüber Verantwortlichen verjährt sein. Für Stefan Best wäre es jedenfalls besser gewesen, wenn man 2011 alle Wohnungen seines Fonds versteigert und die Fondsgesellschaft rasch aufgelöst hätte. So fraßen die Kosten die Mieteinnahmen aus der einzigen verbliebenen Wohnung mehr als auf. Die angefallenen Verluste seither sind höher als der Erlös aus dem Verkauf der Wohnung.
Wir bleiben am Ball und werden weiterhin an dieser Stelle über die aktuellen Entwicklungen in Sachen IBH-Fonds berichten.
Widerruf: Ausstiegschance für einige Anleger
Vermittler haben Beteiligungen an IBH-Fonds oft mit Verbraucherdarlehen zur Finanzierung angeboten. Bei Fehlern in Darlehen oder Widerrufsbelehrung haben Anleger die Chance, ihren Vertrag zu widerrufen (Bundesgerichtshof, Az. II ZR 179/16). Die Bank muss dann Zinsen und Tilgung zurückzahlen und die Fondsbeteiligung übernehmen. Es müssen aber mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu zählen: Vermittler haben ihre Kunden zu Hause besucht und überrumpelt, die Widerrufsbelehrung für das Darlehen war falsch oder fehlte. Vollständig zurückgezahlte Kredite lassen sich meist nicht mehr widerrufen. Wer prüfen lassen will, ob ein Widerruf für seinen Vertrag infrage kommt, sollte einen Rechtsanwalt wählen, der auf diesen Bereich spezialisiert ist.
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