Geschlossene Immobilienfonds: Warum hohe Kredite für Anleger gefähr­lich sind

Gesetz­entwurf sieht höhere Kredit­anteile vor

Vier von 58 Fonds flogen aus dem Test Geschlossene Immobilienfonds, weil sie für den Immobilienkauf mehr als 50 Prozent Fremd­kapital einsetzen wollen. Finanztest hält solche Fonds für zu riskant für Anleger. Vor allem die Initiatoren solcher Fonds haben sich darüber geärgert. Sie argumentieren, dass sich eine hohe Fremd­kapital­aufnahme positiv auf die Rendite auswirkt. Auch verweisen sie darauf, das die in einem Gesetz­entwurf zu „Alternativen Investmentfonds“ vorgesehene Beschränkung auf 30 Prozent Fremd­kapital für einen Fonds inzwischen auf 60 Prozent erhöht wurde. Das Gesetz, das unter anderem Investitionen in geschlossene Fonds neu regelt, soll bis Juli 2013 eine Richt­linie der Europäischen Union umsetzen.

Mit der Kredithöhe steigt auch das Anle­gerrisiko

Nimmt ein Fonds aber neben dem Eigen­kapital Kredite auf um mehr und teurere Immobilien kaufen zu können, erhöhen sich Chancen und Risiken der Anleger beträcht­lich. Läuft der Fonds gut, verdienen die Anleger nicht nur für das selbst einge­setzte Geld. Mit der kredit­finanzierten Immobilie wird zusätzlich verdient, die Rendite der Anleger für ihren Einsatz erhöht sich. Läuft der Fonds aber schlecht, verdient nur das Kredit­institut einfach weiter. Die Anleger müssen auch aus ihrem Einsatz Bank­kredite und ihre Zinsen bis zum letzten Cent bezahlen. So kann die Anlage in einem geschlossenen Fonds im Total­verlust enden, obwohl mit dem Geld ja ursprüng­lich Sach­werte erworben wurden.

Wie Fonds Gewinne erzielen

Finanztest hat anhand eines Beispiels nachgerechnet, wie sich eine hohe Kredit­aufnahme auf die Anle­gerrendite auswirkt. Gewinne erwirt­schaftet ein geschlossener Immobilienfonds mit der Fondsimmobilie. Es werden Mieten gezahlt und beim Verkauf der Immobilie fließt der dann aktuelle Markt­wert der Immobilie zurück. Von den Gewinnen müssen die Kosten des Fonds abge­zogen werden. Zu Beginn der Investition fallen Anfangs­kosten für den Notar, diverse Gutachter, Makler und sons­tige Dienst­leister sowie für Vermitt­lerprovisionen an, die der Anleger zahlt.

So errechnet sich die Netto-Objektrendite

Haben Fondsanbieter so viel Eigen­kapital einge­sammelt, dass sie keinen Kredit aufnehmen müssen, ergibt sich aus der Investitions­summe und den Rück­flüssen wie Miete und Verkaufs­preis abzüglich laufender Kosten die sogenannte Netto-Objektrendite. Sie beträgt beispiels­weise beim Immobilienfonds Domicilium 9 des Anbieters Hamburg Trust 4,9 Prozent. In den Prospekten findet man diese Angabe in der Regel nicht. Diese Rendite ist vergleich­bar mit den Renditen anderer Anlageformen, bei denen intern keine Finanzierung vorliegt. Dabei ist das jeweilige Risiko zu beachten. Für praktisch risikofreie Hypothekenpfand­briefe mit 15 Jahren Lauf­zeit gibt es mit Stand Oktober 2012 zirka 2,4 Prozent Rendite. Die Differenz zu 4,9 Prozent ist die Risiko­prämie. Steuern berück­sichtigt Finanztest bei dieser Berechnung nicht, sie ändern auch nichts Wesentliches an den Schluss­folgerungen.

Vorteile einer Kredit­finanzierung

Viele Fonds werden von Anfang an so geplant, dass die Anleger nicht die gesamte notwendige Investitions­summe als Eigen­kapital einzahlen müssen. Wird ein Teil der Anlagesumme in Form eines Bank­kredites aufgenommen, bringt dies bei plan­mäßigem Verlauf dem Anleger eine Zusatz­rendite. Der Zins für den Bank­kredit muss dafür nied­riger sein als die Netto-Objektrendite. Im Beispiel verlangt die Bank 3,5 Prozent Zinsen. Für die Berechnung geht Finanztest davon aus, dass der Zins für die gesamte Lauf­zeit (hier 16 Jahre) fest­geschrieben ist und das Darlehen nicht laufend, sondern erst am Ende der Lauf­zeit in einer Summe zurück­gezahlt wird. Bei 50 Prozent Kredit­aufnahme steigt die Anle­gerrendite von 4,90 Prozent auf 6,06 Prozent. Diese Rendite wird auch als „Rendite nach Finanzierung, vor Steuern“ bezeichnet. Bei nur 30 Prozent Kredit­aufnahme ist die Anle­gerrendite im Beispiel „nur“ 5,42 Prozent.

Nachteile einer Kredit­finanzierung

Damit entsteht der Eindruck, dass sich eine hohe Fremd­kapital­aufnahme für den Anleger positiv auswirkt. Dies ist jedoch nur bei positivem Verlauf richtig. Wenn nämlich die Netto-Objektrendite wegen eines nicht plan­mäßigen Verlaufs der Investition geringer ausfällt, geht dies stark zu Lasten des Anlegers. Gehen zum Beispiel die Miet­einnahmen Jahr für Jahr gegen­über der Planung um 2,5 Prozent zurück, fehlen im zweiten Jahr schon 5,0 Prozent – und so weiter. Im sechzehnten Jahr fehlen dann 40 Prozent an Miet­einnahmen. Ebenso sinkt entsprechend der Verkaufs­preis gegen­über der Prospekt­angabe um 40 Prozent. Alle anderen Kosten – insbesondere die Zinsen – bleiben unver­ändert. Dann beträgt die Netto-Objektrendite statt 4,90 Prozent nur noch 1,71. Sie liegt damit deutlich unter dem Zins von 3,5 Prozent für die Kredit­aufnahme. Der Anleger muss nun erst­mal Zins und Tilgung tragen, es bleibt für ihn dann nicht mehr genug übrig, um seinen Kapital­einsatz zurück zu erhalten. Seine Rendite ist nun mit –0,74 Prozent pro Jahr negativ.

So verändert sich die Rendite bei sinkenden Mieten

In der folgenden Tabelle sind weitere Fälle mit unterschiedlichem Fremd­kapital­anteil und unterschiedlicher Miet- und Verkaufs­preis­minderung enthalten. Die Miet­minderung pro Jahr und die Minderung des Verkaufs­preises hängen dabei zusammen. Wenn die Miete Jahr für Jahr um 1,25 Prozent nied­riger ausfällt als prognostiziert, fehlen im 16ten Jahr 16 × 1,25 Prozent = 20 Prozent an Miete. Dann wird auch der Verkaufs­preis um 20 Prozent nied­riger sein, weil sich jeder Käufer an der aktuell verdienten Miete orientiert.

Die Tabelle zeigt die Risiken eines hohen Fremd­kapital­anteils. Je höher die Fremd­kapitalquote, desto negativer wirkt sich ein nicht plan­mäßiger Verlauf eines Fonds auf die Rendite des Anlegers aus. Bei den Berechnungen wird unterstellt, dass das Fremd­kapital ohne weitere Kosten durch Eigen­kapital ersetzt wird. Da Eigen­kapital in der Praxis aber viel höhere Beschaffungs­kosten aufweist, würde die Rechnung bei Berück­sichtigung der höheren Beschaffungs­kosten noch schlechter ausfallen.

Über 50 Prozent Fremd­kapital zu riskant für Anleger

Laut Prospekt darf sich der Anleger im Beispielfonds Domicilium 9 bei 50 Prozent Fremd­kapital auf 5,92 Prozent Rendite freuen - voraus­gesetzt die Prognosen des Anbieters treten so ein wie geplant. Bei einem Fremd­kapital­anteil von 30 Prozent könnte der Fonds nur 5,31 Prozent Rendite versprechen. Läuft die Investition aber nicht plan­mäßig und gehen die Einnahmen Jahr für Jahr um 2,5 Prozent gegen­über der Planung zurück, wobei der Verkaufs­preis um 40 Prozent sinkt, so ist die Rendite für den Anleger bei 50 Prozent Fremd­kapital­anteil –0,74 Prozent, es entsteht also ein Verlust. Insgesamt verliert der Anleger 6,9 Prozent der Investition. Bei 30 Prozent Fremd­kapital­anteil wären immerhin noch 0,77 Prozent Rendite übrig, in diesem Fall würde der Anleger wenigs­tens etwas mehr als sein Geld zurück bekommen.