Geschlossene Immobilienfonds Meldung

Die Berliner „Pyramide“ des Fundus Immobilien­fonds 27 sieht spektakulär aus. Doch Fondsanleger finden für ihre Anteile ­keine Käufer.

Geld in geschlossenen Immobilienfonds ist langfristig gebunden. Anleger, die ihre Anteile vorzeitig verkaufen müssen, finden nur schwer Käufer.

Seine Frau will die Scheidung und Ehemann Peter Funke wird klar: Jetzt wird aufgrund von Unterhaltspflichten das Geld knapp. Daher will er seine Anteile am Fundus Immobilienfonds 27 „Die Pyramide“ verkaufen.

Funke ist erfunden. Er steht für viele Anleger von geschlossenen Fonds, die auf einmal an ihr Geld heranmüssen. Einfach kündigen geht nicht. Häufig ist der Ausstieg aus so einem Fonds erst nach zwanzig Jahren erlaubt. Anleger wie Peter Funke suchen daher händeringend nach einem Markt für „gebrauchte“ Fondsanteile – doch eine echte ­­Börse hat sich noch nicht etabliert.

Der Markt kommt nur mühsam in Bewegung, dabei ist der Bedarf enorm. Schließlich haben Anleger allein im Jahr 2003 hierzulande über 10 Milliarden Euro in geschlossene Fonds investiert, in den letzten zwei Jahrzehnten waren es 131 Milliarden Euro. Gerechnet auf den deutschen Durchschnittshaushalt hieße das: Jeder Haushalt hat 6 200 Euro in solchen Fonds.

Was sind die Fondsanteile wert?

Viele Anleger wollen auch verkaufen, wenn neue Anlagemodelle mehr Ren­dite versprechen. Doch der Wert der Fondsanteile ist schwer zu ermitteln.

Die Initiatoren der Fonds jonglieren in ihren Angaben ganz unterschiedlich mit den wichtigen Wertfaktoren: Sie gehen von verschiedenen Inflationsraten aus, berücksichtigen die Chancen einer Anschlussvermietung von Fondsimmobilien mal mehr, mal weniger oder bewerten die Instandhaltungsrücklagen unterschiedlich.

Entsprechend schwierig ist die Vorhersage, ob ein Fonds erfolgreich sein wird. So galt der DCM-Immobilienfonds Fuggerstadt Augsburg unter Analysten wegen seines guten Standorts als sehr gut. Inzwischen musste für 2003 die Ausschüttung jedoch auf 3,5 Prozent halbiert werden.

Einige Verkaufsalternativen

Wer verkaufen will oder muss, ist aber nicht ganz ohne Alternativen. Er sollte jedoch im Zweifel in den Rat eines Steuer- oder Finanzberaters investieren, um nicht unter Wert zu verkaufen.

  • Eigeninitiative: Es kann sich lohnen, Anteile per Zeitungsinserat in Wirtschafts- und Tageszeitungen wie der „Welt am Sonntag“, dem „Handelsblatt“ oder der „FAZ“ anzubieten.
  • Fondsinitiatoren als Vermittler: Bequemer ist der Verkauf über den ursprünglichen Fondsinitiator. So suchen etwa die DB Real Estate oder die CFB Commerz Fonds Beteiligungen Käufer für ausstiegswillige Anleger. Meist sind dann 5 Prozent vom Verkaufswert als Gebühr fällig. Dafür sind die Verkaufschancen recht gut und der Initiator hilft bei der Berechnung des Anteilswerts.
    Für Verkäufer gibt es hier kaum Grund zum Misstrauen, wenn der Initiator einen Verkauf an Dritte arrangiert. Schließlich verdient er mehr, wenn der Kaufpreis hoch ist.
  • Fondsinitiatoren als Käufer: Vorsicht ist aber geboten, wenn der Initiator die Anteile in den Eigenbestand vermittelt und Schnäppchen wittert. Dann könnten sie unter Wert weggehen.
  • Beteiligungsmodelle mit Rückgaberecht: Einige Initiatoren bieten Fonds mit Rückgabeoption. So können Anleger beim Jamestown 25 in Notsituationen ihre Anteile zurückgeben, den Wert ermittelt ein Gutachter. Abgezogen werden 5 Prozent Gebühr. Auch die Anbieter Wertkonzept oder Hansa Treuhand bieten solche Modelle. Meist müssen verkaufswillige Anleger ihre Notsituation aber belegen, etwa indem sie eine Scheidungsurkunde vorlegen. Zudem begrenzen manche Initiatoren die Zahl der Fondsanteile, die sie zurücknehmen.
  • Zweitmarktfonds und andere Käufer: Auch Fondsgesellschaften wittern ein Geschäft und legen Zweitmarktfonds auf, für die sie gebrauchte Anteile kaufen. So übernimmt Madison Real Estate in großem Umfang Anteile deutscher Anleger an US-Immobilienfonds. Die Hypovereinsbank-Tochter HFS betreibt bereits seit 1996 einen Zweitmarktfonds. Jüngstes HFS-Projekt: Die Kooperation mit der Planungsgesellschaft für Industrie- und Leasingfinanzierung ILG. Die HFS ermittelt vierteljährlich einen Kaufkurs für ILG Fonds und bietet Anlegern eine Ausstiegsmöglichkeit.
  • Neutrale Märkte: Neutrale Marktbetreiber für geschlossene Fonds waren bislang wenig erfolgreich. Die Umsätze sind zu gering, als dass der Markt vernünftige Kurse bilden könnte.

Die Auflagen einzelner Marktplätze sind streng. So handelt etwa die Plattform Gefox der Börse Düsseldorf ­(www.gefox.de) nur Anteile von Fonds, die als Kommanditgesellschaft organisiert sind. Zudem müssen die Anteile ohne Zustimmung des Initiators und notarielle Beglaubigung handelbar sein und es werden nur neue Fonds gelistet, deren Anteile noch aktuell vertrieben werden. So werden bei Gefox in nächster Zeit nur drei Fonds gehandelt.

Ebenfalls ohne große Umsätze ist noch Fonds-X (www.fondsx.com), eine Plattform der Börse Hamburg-Hannover. Ein Grund des mauen Geschäfts: Einige Initiatoren untersagen den Börsenhandel für ihre Fonds. Sie befürchten Imageschäden, wenn die Anteile unter Wert gehandelt werden. Dennoch will die Börse Hamburg-Hannover den Markt Fonds-X in Zukunft ausbauen, richtig losgehen dürfte es dort aber wohl erst ab 2007.

Bislang ist es in erster Linie die Firma DAI Zweitmarkt (www.dai-zweitmarkt.de), die hier eigene Preise für Anteile verschiedener Fonds festlegt und sie aufkauft. Daneben versucht DAI gegen Gebühr Verkäufe zu vermitteln.

Erst informieren, dann verkaufen

Solange es keinen geregelten Markt für gebrauchte Anteile geschlossener Fonds gibt, sollten Fondsinhaber nicht auf das erstbeste Kaufangebot reagieren. Zahlreiche Firmen nutzen die Not von Anlegern aus. Sie bieten keine marktgerechten Preise.

Ratsam ist es daher, sich über den eigenen Fonds in Datenbanken wie www.fondslux.de oder www.efonds24.de zu informieren, Wirtschafts- und Fachmedien zu lesen oder bei Branchendiensten wie etwa www.fondstelegramm.de nach­zu­schauen. Anleger sollten auch die aktuelle Leistungsbilanz ihres Fonds lesen.

Der Blick auf das Fondsmanagement hilft ebenfalls: Haben die Fondsbetreiber über Jahre die versprochenen Ausschüttungen bezahlt und gibt es keine Anzeichen, dass sich das in Zukunft ändern könnte, ist ein Kurs von knapp 100 Prozent des Kaufpreises realistisch.

Fondsinhaber, die verkaufen wollen, aber nicht in Not sind, sollten lieber noch abwarten. Der Bundesverband geschlossener Immobilienfonds (VGI) hat den Bedarf nach einem funktionierenden Marktplatz erkannt und will einen Zweitmarkt vorantreiben.

Peter Funke hilft das wenig. Er muss seine Fondsanteile sofort zu Geld machen. Doch selbst wenn der geregelte Zweitmarkt schon Wirklichkeit wäre, könnte Funke kaum mit Nachfrage nach seinen Fundus-Anteilen rechnen. Schon seit Monaten kann der Fonds seine Kredite nicht mehr bezahlen. Funkes Anteile sind wertlos.

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