Geschlossene Immobilienfonds Meldung

Mit der Vermietung und dem Verkauf von Wohnungen in Häusern rund um den Grazer Platz in Berlin-Schöneberg will der erste Wohnungspriva-tisierungsfonds viel Geld machen. Fondsanleger bekommen nicht viel davon ab.

Geschlossene Immobilienfonds. Erstmals sollen sich Anleger mit ihrem Geld an der Privatisierung von Wohnungen ­beteiligen. Doch das Geschäft ist für Fondsanleger riskant und die Renditechancen sind vergleichsweise mager.

Als Beginn einer „neuen Epoche des Immobiliensparens“ bezeichnet die Vivacon AG aus Köln ihren Deutschen Wohnungsprivatisierungsfonds DWF 1 in einer ganzseitigen Anzeige in der „Welt am Sonntag“. Erstmals hätten Privatanleger die Möglichkeit, sich „am zukunftsträchtigen Geschäft der Wohnungsprivatisierung zu beteiligen“.

Mit dem DWF 1 könnten noch mehr Anleger von der „beliebtesten Altersvorsorge der Deutschen“ profitieren.

Ihr Geld fließt in 637 denkmalgeschützte Wohnungen aus dem früheren Bestand der Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW. Die Wohnungen in einem 65 Jahre alten Gebäudekomplex in Berlin-Schöneberg sollen modernisiert und mit Gewinn an die Mieter verkauft werden – „sozialfreundlich im Erbbaurecht“.

Anleger können sich an dem Fonds mit Summen ab 5 000 Euro plus 5 Prozent Aufschlag (Agio) beteiligen. Kündigen können sie erstmals mit einer Frist von einem Jahr zum Jahresende 2013.

Vivacon verspricht anfangs eine Ausschüttung von 9 Prozent, die im Laufe der Jahre laut Zeitungsannonce auf 13 Prozent steigen soll. Doch Anleger sollten wissen: Ausschüttung ist nicht gleich Rendite.

Die Rendite ist der Ertrag, den der Anleger mit seinem Geld erzielt. Sie beträgt laut Beispielrechnung im Prospekt 5,75 Prozent vor Steuern, wenn ein Zehntel der Wohnungen pro Jahr veräußert und die Privatisierung im Jahr 2014 vollständig abgeschlossen ist. Die Ausschüttungen sind höher, weil das angelegte Kapital nach und nach mit verzehrt und ausgeschüttet wird.

Bis zum Jahr 2014 erhält der Fondsanleger nach dieser Prognose Ausschüttungen in Höhe von insgesamt 144 Prozent seiner Einlage einschließlich des Agios, das er bezahlen musste. Dann ist die Privatisierung der Wohnungen abgeschlossen und der Fonds besitzt kein Immobilienvermögen mehr. Das Kapital des Fondsanlegers ist dann vollständig aufgebraucht.

Unsichere Rendite von 5,75 Prozent

Sicher ist die Rendite von 5,75 Prozent allerdings nicht. Für Fondsanleger riskant wird es, wenn sich der Verkauf der Wohnungen hinzieht oder deutlich niedrigere Kaufpreise erzielt werden als angesetzt.

Ein Wohnungskäufer müsste 977 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlen. Das sind 42 Prozent mehr, als der Fonds dafür bezahlt hat.

Dazu kommen laufende Erbbauzinsen in Höhe von monatlich 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Erbbauzinsen sind an die Inflationsrate gekoppelt. Die erste Erhöhung erfolgt zum 1. Januar 2008, danach alle drei Jahre.

Bleiben die Verkaufspreise 10 Prozent unter den kalkulierten 977 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, sinkt die Rendite für Anleger unter 3 Prozent.

Fallen die Verkaufspreise 20 Prozent niedriger aus als erhofft, bekommt der Anleger über die Ausschüttungen nicht einmal sein angelegtes Geld zurück.

Das kann leicht passieren. Denn in Berlin, wo 84 Prozent der Einwohner zur Miete wohnen, gibt es ein Überangebot an Wohnungen, die Mietern zum Kauf angeboten werden. Ein Kaufpreis von 977 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ist für die Lage am Grazer Platz in Berlin-Schöneberg nicht gerade ein Schnäppchen.

Die Wohnungen wurden 1939 gebaut und liegen in einem sozialen Brennpunkt. Erst im Juli 2004 diskutierte die Bezirksverordnetenversammlung auf Bitte der GSW über Lärmbelästigung und zunehmende Verwahrlosungstendenzen des Wohnquartiers. Ob mögliche Käufer die Ansicht der Fondsgesellschaft teilen, die von „attraktiven Wohnanlagen“ im „beliebten Westberliner Bezirk Schöneberg“ spricht, ist da zweifelhaft.

Auch dürfte die als „hervorragend“ bezeichnete Verkehrsanbindung nicht jeden freuen. Der Grazer Damm liegt direkt an der Berliner Stadtautobahn.

Laut Prospekt kann im Jahr 2013 die Gesellschafterversammlung des Fonds beschließen, ob die bis dahin noch nicht verkauften Wohnungen im Fonds bleiben und weiter vermietet oder in den Folgejahren noch verkauft werden sollen.

Mieten ist günstiger als Kaufen

Verkaufen will der Fonds die Wohnungen vor allem an die Mieter. Doch die sind besser dran, wenn sie weiter Miete zahlen.

Bei einer kalkulierten monatlichen Nettokaltmiete von rund 4,40 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nach der Modernisierung zahlt der Mieter für eine 65 Quadratmeter große Wohnung eine monatliche Nettomiete von 286 Euro. Der Preis liegt knapp über der Obergrenze, die der Berliner Mietspiegel 2003 für Wohnungen dieser Größe am Grazer Damm nennt.

Kauft der Mieter seine Wohnung, muss er nicht nur Zins und Tilgung für das Darlehen zahlen, sondern noch zusätzlich mit monatlich 73 Euro für Erbbauzinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen rechnen. Selbst wenn er 20 Prozent Eigenkapital einsetzt, liegt seine monatliche Belastung als Eigentümer noch deutlich über seiner bisherigen Miete.

Auch ein Kapitalanleger, der die Wohnung vermieten will, würde kein besonders gutes Geschäft machen. Er würde nur eine Nettomietrendite von 3,8 Prozent erzielen, wenn man die Kaufneben-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie die laufenden Erbbauzinsen berücksichtigt.

Anleger, die sich am DWF 1 beteiligen, riskieren also ziemlich viel. Angesichts einer bloß erhofften Rendite in Höhe von 5,75 Prozent ist das Risiko zu hoch.

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