Was die Wohnungspreise in die Höhe treibt

Von dem Deal zur Privatisierung von Wohnungen profitieren vor allem Anbieter und Vermittler des Fonds.

Im „Einkauf liegt der Segen“ heißt es in der Werbung der Vivacon AG für den Deutschen Wohnungsprivatisierungs-Fonds (DWF 1). Der Fonds soll Wohnungen, die er günstig einkauft, mit Gewinn weiterverkaufen.

Die Verkaufsgewinne sollen die Ausschüttungen an Anleger erhöhen. Doch sie erwarten besser nicht allzu viel.

Mehrere Zwischenverkäufe

Es fängt damit an, dass die Wohnungen der Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW binnen kurzer Zeit schon zweimal den Besitzer gewechselt hatten, ehe der Fonds sie kaufte. Das dürfte ihren Preis nach oben getrieben haben.

Der erste Verkauf fand im Juni 2004 statt. Die GSW verkaufte 66 000 Wohnungen, darunter 1 529 Wohnungen rund um den Grazer Platz im Berliner Bezirk Schöneberg, an amerikanische ­Investoren.

Der zweite Verkauf lief im Oktober. Diesmal verkauften die Amerikaner an die German Real Estate Opportunities GmbH, eine 100-prozentige Tochter der Vivacon AG. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Die Vivacon-Tochter trennte die Gebäude rechtlich von Grund und Boden. Wenige Wochen später verkaufte sie die ersten 637 Wohnungen im Erbbaurecht an den DWF 1 – der dritte Verkauf. Im Preis von rund 29 Millionen Euro für diese 637 Wohnungen sind natürlich auch „Gebühren“ für die Vivacon-Tochter als Fondsinitiatorin enthalten. Für die restlichen Wohnungen ist ein zweiter Wohnungsprivatisierungsfonds in Planung.

42 Prozent Preisaufschlag

Der DWF 1 muss für die Wohnungen nach der Modernisierung pro Quadratmeter 686 Euro bezahlen (ohne Grundstücksanteil) plus monatlich 0,50 Euro pro Quadratmeter für Erbbauzinsen.

Ab dem Jahr 2005 will der Fonds die Wohnungen dann für 977 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche weiterverkaufen, wiederum ohne Grundstücksanteil und plus monatlich 0,50 Euro für Erbbauzinsen.

Das ist ein Preisaufschlag von 42 Prozent auf den Kaufpreis und könnte dem Anleger eine schöne Rendite bringen.

Doch mehr als die Hälfte des Preisaufschlags fließt in Provisionen für Vermittler und in weitere Gebühren für die Vivacon-Tochter. Allein die in den Posten „Eigenkapitalbeschaffung, Agio, Privatisierungskosten“ versteckten Provisionen fressen mehr als 40 Prozent des erhofften Verkaufsgewinns wieder auf.

Nicht die Fondsanleger sind also die Gewinner, sondern die Anbieter und Vermittler des Fonds DWF 1.

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