Geschlossene Immobilienfonds Meldung

Die Initiatoren des Fonds LBB 1 sollen mit überteuerten Immobilien betrogen haben. Das ist der Vorwurf des Anwalts des Fondsanleger.

Der Fonds LBB 1 bietet ein Lehrstück über Risiken ­geschlossener Immobilienfonds. Die Anleger im LBB 1 haben wenig von der Bürgschaft des Landes Berlin.

1992 war der Immobilienfonds LBB Fonds 1 ein Knüller. Es winkten Steuervorteile und die Initiatorin Bavaria GmbH garantierte den Anlegern die Einnahmen aus der Vermietung einzelner Fondsimmobilien für 10 Jahre. Sogar die Fondsimmobilien ohne Garantie versprachen Sicherheit. Denn Mieter war ein städtisches Unternehmen mit einem Mietvertrag über 25 Jahre.

Der Fonds sollte Anlegern viel Geld bringen: Anfangs 5,5, später 8 Prozent jährlich vom eingesetzten Kapital. Die Landesbank Berlin gab dem LBB-Fonds ihren damals guten Namen und der Fondsprospekt versprach: „Immobilien arbeiten für Ihre Altersvorsorge.“

Und alles war bequem. Anleger schlossen einfach einen Vertrag mit einem Treuhänder, der alles regelte. Wer kein Geld hatte, bekam Kredit von der LBB, die selber fast 64 Millionen Mark in den Fonds steckte.

Das dicke Ende kommt noch

Nun ist der Fonds, der mit dem Geld der Anleger unter anderem Baumärkte und Sozialwohnungen in Salzgitter kaufte, in Not. Der Generalmieter der 203 Wohnungen, die Wohnungsgesellschaft WBV, kann die Mieten bald nicht mehr zahlen und hat erklärt, dass auch ihr Konkurs denkbar ist.

Dem Fonds würden dann Mieteinnahmen fehlen. Ein neuer Generalmieter ist nicht in Sicht und viele LBB-Wohnungen stehen jetzt schon leer. Die Aussichten in Salzgitter sind düster. In den nächsten 10 Jahren werden sich die Leerstände dort wohl verdreifachen.

Es kommt noch dicker: Aus zwei Bau- und Supermärkten kommt weniger Geld rein als geplant, seit die Mieterin Kathreiner AG 1997 Pleite ging. Zwar zahlt Mietgarantin Bavaria einen Teil der Ausfälle und der Fonds muss derzeit weniger Kreditzinsen zahlen als prognostiziert. Doch die zehnjährige Garantie durch die Bavaria läuft bald aus. Ohne sie würden dem Fonds allein 2002 über eine Million Euro fehlen – etwa ein Viertel des nötigen Geldes.

Anleger wollen jetzt klagen

Die Anleger spüren das unmittelbar. Seit 2000 gibt es verringerte Ausschüttungen, 2002 gab es gar nichts. Wer tatsächlich seine Rente auf den Fonds baute, hat Probleme. Verschlechtert sich die Situation weiter, müssen Anleger möglicherweise sogar Teile der Ausschüttungen zurückzahlen.

Schuld sein an der Misere soll Manfred Schoeps. Er hat den Fonds aufgelegt, von ihm wollen die Anleger Schadenersatz. Noch im Juni wollen sie auf der Hauptversammlung die Klage beschließen. Ihr Mannheimer Anwalt Helmut-Thomas Kilpper wirft Schoeps Betrug und Untreue vor. Er habe dem eigenen Fonds die Immobilien überteuert angedreht.

An dem Vorwurf könnte etwas dran sein, denn Schoeps stand bei allen Verkäufen auf beiden Seiten des Geschäfts. Er dealte mit sich selber. Solche Insichgeschäfte sind erlaubt und waren – für Laien schwer erkennbar – im Prospekt erwähnt. Trotzdem fragt Kilpper: „Wie konnte Herr Schoeps die Fondsinteressen wahren, wenn er daneben als Verkäufer verdienen wollte?“

Im Visier hat der Anwalt auch die Verantwortlichen des Treuhandkommanditisten Köning GmbH. Sie sollen die Anlegerinteressen wahren, haben aber nachweislich Verkäufe für Schoeps und die Bavaria abgewickelt. Dabei hätten sie im Fondsinteresse die wahren Immobilienwerte ermitteln und die Deals stoppen müssen, so der Vorwurf.

Manfred Schoeps findet die Vorwürfe „unfair“, sein Anwalt Carsten Bissel nennt sie „Blödsinn“. Die Verkaufssummen hätten im Prospekt gestanden.

Ob es faire Preise waren, stand nicht dort. Nun haben Wirtschaftsprüfer geprüft. Ihr Befund: Weil Großmieter Kathreiner damals als „Mieter erster Bonität“ galt, hätten die vermieteten Märkte so teuer verkauft werden können. Belege dafür, dass die Bonität damals geprüft wurde, fanden die Prüfer aber nicht. Sie meinen: „Als Mieter guter Bonität kann Kathreiner nicht angesehen werden.“ Unterm Strich seien die Preise zirka 30 Prozent zu hoch gewesen.

LBB 1 - Beginn einer Katastrophe

Manfred Schoeps glaubt noch immer, der Fonds laufe gut. Die mögliche Pleite der Mieterin WBV in Salzgitter nennt er „lächerlich“. Er geht davon aus, dass die Stadt Salzgitter sich für die Zahlungsfähigkeit der WBV verbürgt habe. Doch diese Absicherung gibt es nicht.

So etwas ist eher eine Spezialität der Berliner Bankgesellschaft, zu deren Konzern die LBB heute gehört. Für sie haben Bavaria-Unternehmen später viele weitere Fonds aufgelegt und mit immer tolleren Sicherheiten für mitunter exklusive Anlegerkreise ausgestattet. Sorglosfonds mit schier endlosen Mietgarantien und dem Recht der Anleger, den Einsatz am Ende voll zurückzufordern. Schoeps selbst wurde Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft der Bankgesellschaft Berlin.

Kurzfristig machte die Bank durch Geschäfte mit über 30 Fonds Gewinne. Doch langfristig waren das oft schlechte Geschäfte. Kontrollen haben versagt. Die Bank-Tochterfirmen müssen jetzt für viele Schrottimmobilien Garantiezahlungen leisten, die Bankgesellschaft ist am Boden.

Die Anleger dieser Fonds stehen in vielen Fällen besser da als die des LBB 1. Denn das Land Berlin hat mit 21,6 Milliarden Euro für ihre Bank gebürgt und steht auch für viele der luxuriösen Langfristgarantien gerade. Berlins Bürger müssen so Risiken in Höhe eines Jahreshaushalts ihrer Stadt schultern.

Gegen viele Manager, Fondsverantwortliche und auch Manfred Schoeps laufen Strafverfahren, ein parlamentarischer Untersuchungsausschuss ermittelt. Für dessen Mitglied Barbara Oesterheld (Bündnis 90/Die Grünen) steht fest: „Die Masche aus dem Fonds LBB 1 wurde fortgesetzt. Die immer gleichen Akteure haben teuer angekauft und noch teurer an die Fonds verkauft.“

Und Bewertungsexpertin Mathilde Stanglmayr aus dem wissenschaftlichen Arbeitskreis Bankgesellschaft stellt fest: „Oft wurden Mietsteigerungen prognostiziert, sichtbare Marktrisiken der Mieter aber ignoriert.“

Diese Risiken verwirklichen sich nun. Die LBB 1-Anleger müssen zusehen. Von der Risikoabschirmung des Landes profitieren sie höchstens mittelbar. Wenn sie erfolgreich klagen, haben sie in der Bavaria wenigstens einen zahlungsfähigen Schuldner. Sie ist längst Tochtergesellschaft der Bank, für die Berlins Bürger zahlen müssen.

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