Geschlossene Immobilienfonds Meldung

Das Einkaufszentrum „Das Schloss“ in Berlin-Steglitz ist beim Publikum beliebt. Die Läden sind zu 90 Prozent belegt und bringen gute Mieteinnahmen. Das freut Anleger des geschlossenen Immobilienfonds „H.F.S. Deutschland 10“, zu dessen Fondsbestand der Shoppingtempel gehört.

Geschlossene Immobilienfonds investieren in Einkaufszentren, Bürogebäude und andere Immobilien. Das kann sich als Geldanlage lohnen, ist aber als Altersvorsorge zu unsicher.

Anleger des Fonds „H.F.S. Deutschland 10“ freut es, wenn das Geschäft im Einkaufszentrum „Das Schloss“ in Berlin-Steglitz brummt. Für sie ist es wichtig, dass das Center ausgebucht ist und die Ladenbesitzer ihre Miete zahlen. Denn davon hängen ihre Ausschüttungen ab.

Der „H.F.S. Deutschland 10“ ist ein geschlossener Immobilienfonds, der Anlegern als „individuelle Altersvorsorge“ ans Herz gelegt wird. Um „Das Schloss“ und andere Immobilien zu finanzieren, sammelt der Fondsanbieter von Anlegern Geld ein. Sobald die nötige Summe zusammen- gekommen ist, schließt er den Fonds.

Ob die Fondsimmobilien von Anbietern wie H.F.S. die erhofften „Renten“ abwerfen, stellt sich erst nach Jahren heraus.

In Finanztest 12/06 haben wir uns die Sparpläne für solche Fonds angesehen: Immobilien-Sparpläne. Diesmal sind die Einmalanlagen der Hypo-Tochter H.F.S. aus München, der SHB Innovative Fondskonzepte aus Oberhaching und der DCM Deutsche Capital Management aus München dran.

Alle drei Anbieter bewerben ihre Fonds als Altersvorsorge. Dazu sind sie aber wegen der Verlustrisiken solcher Unternehmensbeteiligungen völlig ungeeignet. Wir setzen deshalb den „SHB Altersvorsorgefonds“, den „DCM Vermögensaufbaufonds Nr. 2“ und den Fonds „H.F.S. Deutschland 10“ auf unsere Warnliste.

Als Geldanlage können sich solche geschlossenen Fonds jedoch lohnen. Wegen der Risiken sollte man aber nicht mehr als 5 Prozent seines Vermögens dafür einsetzen, empfiehlt der SHB-Vorstandsvorsitzende Horst Baron.

Ausschüttungen nicht sicher

Geschlossene Immobilienfonds Meldung

Die Flächen im NTZ Neues Technologie Zentrum in Köln sind zu 83 Prozent vermietet. Die Immobilie ist ein Objekt des „SHB Altersvorsorgefonds“. Das zweite Immobilienobjekt des Fonds ist noch unbekannt.

Anleger müssen wissen, dass die für die Fonds im Prospekt genannten Ausschüttungen nicht sicher sind. Für den Fall, dass sich eine Fondsimmobilie nicht rentiert, weil Mieten sinken oder Flächen leerstehen, können die Ausschüttungen auch sinken oder sogar ganz ausbleiben.

Im schlimmsten Fall verlieren die am Fonds Beteiligten ihre gesamte Einlage, ohne etwas dagegen unternehmen zu können. Denn ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Fonds ist viele Jahre lang nicht möglich. Und ein Verkauf über den Zweitmarkt, zum Beispiel über die Börse Hamburg (www.zweitmarkt.de), ist auf jeden Fall verlustreich. Für eine risikolose Altersvorsorge eignen sich die Fondsbeteiligungen deshalb nicht.

Natürlich können geschlossene Fonds aber auch funktionieren. Ständige Mieteinnahmen sind dafür das A und O. Gute Voraussetzungen bringt der Fonds „H.F.S. Deutschland 10“ mit. Er ist mit einer Laufzeit von 21 Jahren noch überschaubar und kann sogar zum Ende des Jahres 2016 gekündigt werden.

Da bereits alle Immobilien des „H.F.S. Deutschland 10“ gekauft und vermietet sind, kann der Fonds mit sicheren Einnahmen rechnen.

Das „Behördenzentrum“ in Frankfurt am Main ist bis Ende 2034 zu 100 Prozent an das Land Hessen vermietet und macht immerhin 46 Prozent der gesamten Immobilieninvestitionen aus. Hinzu kommt das Einkaufszentrum „Das Schloss“ mit zwei Wohngebäuden in Berlin und das Büro- und Einkaufszentrum „Bahnhofspassagen“ in Potsdam. „Das Schloss“ ist zu 90 Prozent vermietet bei einer durchschnittlichen Mietlaufzeit von neun Jahren, die Passagen in Potsdam sind zu 81 Prozent vermietet. Die derzeit nicht vermieteten Flächen hat der Anbieter vorsichtshalber aus der Prognoserechnung über die künftigen Mieteinnahmen herausgenommen.

Fondsimmobilien noch unbekannt

Schwieriger sind Prognosen, wenn ein Großteil der Immobilienobjekte bei Abschluss des Beteiligungsvertrags noch unbekannt sind. Das trifft Anleger des SHB Altersvorsorgefonds genauso wie die des DCM Vermögensaufbaufonds Nr. 2.

Bei SHB steht bisher nur der Technologiepark Köln mit einem Investitionsanteil von 47 Prozent fest. Das zweite Objekt ist noch offen. Experten sprechen hier von einem Teilblindpool. Erstaunlicherweise setzt SHB die Mietsteigerungen für die noch unbekannten Immobilien höher an als die tatsächlich im Technologiepark Köln erzielten Mieterhöhungen. Ob der Slogan „Mit Sicherheit gut“ bei diesem über 30 Jahre laufenden Fonds zutrifft, ist fraglich.

Bei dem DCM Vermögensaufbaufonds Nr. 2 ist nur das Verwaltungsgebäude in Itzehoe bekannt, das zu rund drei Vierteln vom Landgericht belegt und für 20 Jahre an das Land Schleswig-Holstein vermietet ist. Die beiden noch unbekannten Immobilien machen satte 76 Prozent der Gesamtinvestitionen aus.

„Ideal für die Altersvorsorge“ ist ein solcher Blindpool mit einer fast 30-jährigen Laufzeit sicher nicht. Vielmehr handelt es sich hier um eine Vertrauensinvestition in das Fondsmanagement. Nur wenn das die richtigen Immobilien kauft, kann sich die Anlage für Anleger vielleicht lohnen. Die hohen Fondskosten für Vertrieb und Verwaltung, für die 27 Prozent der Beteiligungssumme eines Anlegers abgezogen werden, sprechen allerdings dagegen.

Die klassische Variante

Wenn alle Prognosen der Anbieter zutreffen, dann erhalten Anleger, die sich mit mindestens 5 000 bis 10 000 Euro plus 5 Prozent Gebühr an den klassischen Fondsvarianten von H.F.S., SHB und DCM beteiligen, über die gesamte Laufzeit eine jährlich Ausschüttung. Sie soll anfangs zwischen 6 und 7 Prozent der Beteiligungssumme liegen. Die Ausschüttungen sind steuerfrei, soweit es sich um die Rückzahlung des Anlegergelds handelt. Kommen später Gewinnanteile hinzu, müssen diese versteuert werden. Hinzu kommt zum Ende der Fondslaufzeit eine nach derzeitiger Gesetzeslage noch steuerfreie Schlussausschüttung durch den Verkauf der Fondsimmobilien. Sie soll laut Prognose deutlich über der Beteiligungssumme liegen.

Alle Fonds haben nicht nur Anlegergeld eingesammelt, sondern auch Kredite aufgenommen. Sofern die Fondsimmobilien eine höhere Rendite abwerfen, als die Darlehen an Effektivzinsen kosten, ist gegen Kredite nichts einzuwenden. Im Gegenteil: Die zurzeit immer noch niedrigen Zinsen treiben die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital in die Höhe.

Allerdings dient ein Teil der Kredite gar nicht zur Finanzierung der Immobilien, sondern er soll die hohen anfänglichen Ausschüttungen ermöglichen. Die Fonds nehmen oft knapp 50 Prozent des Fondsvolumens als Bankdarlehen. Sie drücken die anfänglichen Zinskosten durch niedriger verzinste Kredite in Fremdwährungen wie Schweizer Franken und Yen.

Ausschüttung nach Maß

Neben der klassischen Variante mit jährlicher Ausschüttung gibt es mehrere Beteiligungsvarianten, in denen die Anleger für die ersten Jahre auf Zahlungen verzichten, um sich später mehr auszahlen zu lassen. Die Anbieter preisen sie vor allem für die Jahrgänge „50 plus“ an. Die zahlen weniger Steuern, wenn sie mögliche Gewinne erst nach Rentenbeginn kassieren.

Einmalanleger können beim H.F.S.-Fonds die „Flex Cash Immorente“ wählen. Sie beteiligen sich mit mindestens 10 000 Euro und verzichten in den ersten fünf oder zehn Jahren auf laufende Ausschüttungen von rund 6 Prozent. Sie bauen mehr Kapital auf und erhalten im Gegenzug für die verbliebenen 16 oder 11 Jahre der Laufzeit eine jährliche Ausschüttung von knapp 10 Prozent oder 14 Prozent.

Eine weitere Variante macht es Anlegern möglich, sich mit einer geringeren Soforteinzahlung am Fonds zu beteiligen. Statt 10 000 Euro zahlen sie nur 60 Prozent der Beteiligungssumme ein, also 6 000 Euro. Gleichzeitig verzichten sie auf die laufende Ausschüttung für die ersten acht Jahre. Danach erhalten sie 13 Jahre lang jedes Jahr knapp 11 Prozent ihrer Einzahlung.

Berücksichtigt man die gesamte Laufzeit und den Zinseszinseffekt, schneiden alle Varianten etwa gleich ab wie die klassische Auszahlung. Anleger haben dadurch aber die Möglichkeit, Ausschüttungen in eine Zeit zu verschieben, in der sie das Geld eher brauchen als in den ersten Jahren der Beteiligung. Die Ausschüttungen werden einfach anders über die Laufzeit verteilt.

Auch für den SHB Altersvorsorgefonds und den DCM Vermögensaufbaufonds Nr. 2 gibt es Varianten (siehe Tabelle „Ausschüttungen auf später verschieben“). Der DCM Vermögensaufbaufonds Nr. 2 kennt zum Beispiel die Reduzierung der Einzahlungsrate auf 75 bis 50 Prozent der Beteiligungssumme bei gleichzeitigem Ausschüttungsverzicht über 5 bis 15 Jahre („Kapital I A, B und C“).

In allen Fällen hängen die Ausschüttungen vom Erfolg der Fonds ab. Nur wenn auch 2027 die Vermietung in Frankfurt, Potsdam und im Einkaufszentrum in Berlin noch gut läuft und die Mieten wie im Prospekt gestiegen sind, kommen Anleger des H.F.S.-Fonds auf ihre Kosten.

Anleger des SHB- und DCM-Fonds müssen aber noch warten, ob das Fondsmanagement überhaupt ein glückliches Händchen bei der Auswahl der Immobilien für ihren Fonds hat.

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