DatenschutzerklärungOb ein Fonds etwas taugt, ist für Anleger kaum durchschaubar. Nur vier Fonds im Test sind befriedigend, fünf fallen durch.
Aussichtsreiches Objekt. Investitionen in die Büroimmobilie „Stadttor Düsseldorf“ des Fondsanbieters Hannover Leasing bieten Renditechancen. Die 1998 erbaute Immobilie sieht gut aus, liegt verkehrsgünstig und ist voll vermietet.
Mit einer Immobilienanlage 5 bis 6 Prozent Rendite pro Jahr erzielen, ohne ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kaufen zu müssen – das klingt bequem und verlockend. Möglich ist das mit Beträgen ab 10 000 Euro plus 5 Prozent Vertriebsgebühr. So viel kostet ein Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds meist.
Das Geld der Anleger investiert der Fonds dann zum Beispiel in Bürohäuser, Einkaufszentren oder Seniorenheime. Stimmt das Konzept und hat das Fondsmanagement ein glückliches Händchen, machen auch Anleger gute Geschäfte.
Über 1,1 Milliarden Euro haben Privatanleger nach Angaben des bsi Bundesverbands Sachwerte und Investmentvermögen im Jahr 2013 in geschlossene Immobilienfonds in Deutschland investiert. Die Anlage in einen solchen Fonds ist für Anleger bequem: Sie zahlen einen überschaubaren Betrag und müssen sich um Kauf, Finanzierung, Verwaltung, Vermietung und Wiederverkauf der Immobilie nicht kümmern. Das übernimmt das Fondsmanagement.
Läuft der Fonds gut, weil die Mieteinnahmen fließen, bekommen Investoren ihr eingesetztes Geld über jährliche Ausschüttungen zurück. Zum Ende der Fondslaufzeit gibt es dann noch einen schönen Gewinn, vorausgesetzt die Immobilie kann zu einem guten Preis verkauft werden Was ist ein geschlossener Immobilienfonds.
Geschlossene Fonds sind kompliziert
Klingt nach einer einfachen Geldanlage, ist es aber nicht. Tatsächlich bergen geschlossene Immobilienfonds viele Risiken, die für Laien nur schwer durchschaubar sind. Neben einem schlechten Management sind fallende Immobilienpreise, sinkende Mieten oder längerer Leerstand nur einige von vielen Risiken, die Anlegerhoffnungen schnell zunichte machen können. Als Mitunternehmer müssen Anleger nämlich bis zur Höhe ihres eingesetzten Kapitals für Verluste geradestehen.
Finanztest hat neun aktuell angebotene geschlossene Immobilienfonds untersucht. Alle Fonds dürfen noch nach altem Recht vertrieben werden. Für sie gilt das im Juli 2013 in Kraft getretene neue Kapitalanlagegesetzbuch noch nicht. Für neu aufgelegte Fonds gelten strengere Zulassungsregeln durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.
Blindpool-Fonds flogen aus dem Test
Vier von neun Fonds haben wir sofort aus dem Test geworfen, weil sie „Blindpools“ sind. Bei ihnen steht ein Teil der Immobilieninvestition noch gar nicht fest, wenn bereits Anleger gesucht werden Diese Fonds sind zu riskant.
Beim Pro Real Deutschland 3 fließt das Anlegergeld sogar nur indirekt in Immobilien. Der Fonds gibt das Geld als Darlehen an eine Projektgesellschaft, die in Immobilien investieren will. Dafür zahlt die Gesellschaft 8,45 Prozent Zinsen an den Fonds. Für Privatanleger sind solche „blinden Investitionen“ nicht kalkulierbar und viel zu riskant.
Vier Fonds sind befriedigend
Immerhin vier von fünf Fonds, die wir detailliert geprüft haben, sind befriedigend. Nur der Aquila Real EstateInvest I der Alceda Asset Management GmbH aus Hamburg ist mangelhaft und landet genauso wie die K.-o.-Fonds auf der Finanztest-Warnliste.
Aquila-Fonds ist mangelhaft
Zwar macht der Aquila-Fonds, der in je eine Logistikimmobilie in Rendsburg und Koblenz und in zwei Hallen in Berlin investiert, auf den ersten Blick gar keinen schlechten Eindruck. Die 2011 bis 2013 erbauten rund 18 000 Quadratmeter großen Lagerhallen mit Bürotrakt sind gut an die umliegenden Autobahnen angebunden und für noch rund acht Jahre mit Verlängerungsoption um fünf Jahre vollständig an das zahlungskräftige Transportunternehmen Hermes vermietet. Dennoch gehen Anleger hier hohe Risiken ein.
Hermes zahlt überhöhte Mieten
Die Hallen haben nur eine lichte Höhe von rund 5,50 Meter und sind teilweise nicht vollständig umfahrbar. Das schränkt die Auswahl eines Anschlussmieters ein. Die Objekte sind auf eine schnelle Ausführung von Sendungen ausgelegt und für andere Logistikunternehmen nur bedingt geeignet.
Zum Problem könnten auch die Mieten werden, die an allen vier Standorten zwischen 1 und knapp 2 Euro pro Quadratmeter über der aktuellen Marktmiete liegen. Die Gefahr, bei einer Anschlussvermietung geringere Mieten zu erzielen, ist hier groß.
Zudem sind die Einmalkosten des Fonds hoch, die zu Beginn der Beteiligung fällig werden. Nur 84,5 Prozent der Gesamtinvestition von 21,7 Millionen Euro fließen in die Immobilie und die Liquiditätsreserve. Der Rest geht für Erwerbsnebenkosten, Finanzierung,Vertriebsprovisionen und weitere Kosten drauf. Das ist Geld, das nicht in die Immobilie investiert wird.
City Center Langenhagen erweitert
Der ILG Immobilien-Fonds Nr. 40 hat ein knappes Befriedigend erreicht. Er investiert in die 2012 neu gebaute Erweiterung des Einkaufszentrum „City Center Langenhagen“ im Norden von Hannover. Das gesamte Zentrum ist gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Für Autofahrer gibt es über 1 300 Parkplätze.
Der zweistöckige Neubau ist fast vollständig an Einzelhandelsgeschäfte, Restaurants und Dienstleistungsunternehmen vermietet. Es gibt 60 Mietverträge, die eine durchschnittliche Restlaufzeit von 8,5 Jahren haben. Die Tilgung des Fondskredits in Höhe von rund 42 Prozent der Gesamtinvestition ist mit 0,66 Prozent pro Jahr viel zu niedrig angesetzt. Ein Großteil des Kredits ist zum Ende der Fondslaufzeit im Jahr 2028 noch nicht abbezahlt.
WealthCap 37 mit gutem Mieter
Mit der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG hat der Fonds WealthCap 37 für noch knapp neun Jahre einen zahlungskräftigen Mieter für seine Büroimmobilie in guter Münchener Stadtlage gefunden. Der Fonds schneidet ebenfalls befriedigend ab.
Dass KPMG aufgrund spezieller Nutzungsansprüche mehr zahlt als eventuelle Nachmieter, ist für Anleger erst einmal gut. Sie können sich ab einer Mindestanlagesumme von 20 000 Euro plus 5 Prozent Abschlussgebühr an dem Fonds beteiligen.
Es besteht jedoch ein besonderes Risiko, da der Fonds von der Hauptmieterin KPMG abhängig ist. Verlängert sie ihren Mietvertrag nicht, könnten Einnahmeverluste und Kosten auf den Fonds zukommen. Ein neuer Mieter würde vermutlich nur die dann übliche Marktmiete zahlen. Sehr optimistisch ist auch der geringe Alterungsabschlag für den Verkaufspreis des 2002 erbauten - zum Ende der Fondslaufzeit fast 22 Jahre alten - Gebäudes angesetzt.
Ten Towers München in guter Lage
Ein weiterer Fonds des Anbieters, der WealthCap 35, investiert in fünf mit Brü-cken verbundene Bürodoppeltürme und ein sechsgeschossiges Büro in guter Lage in der Innenstadt von München. Die 2005 gebauten Gebäude sind gut an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen.
Mitarbeitern der zahlungskräftigen Mieterin, einer Telekom-Tochter, stehen über 500 Stellplätze zur Verfügung. Auch dieser Fonds ist stark vom Hauptmieter abhängig. Sollte die Telekom nach Ablauf des Mietvertrags in rund neun Jahren ausziehen, muss der Fonds einen neuen Mieter finden.
Stadttor Düsseldorf voll vermietet
Das beste Befriedigend (3,1) im Test hat der von Hannover Leasing aufgelegte Fonds „Stadttor Düsseldorf“ erreicht. Er will rund 143 Millionen Euro in ein Bürohaus mit Parkhaus investieren. Das Bürohaus ist im Oktober 2013 von der Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen auch als Green Building zertifziert worden.
Positiv ist die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Es gibt 488 Garagen- und knapp 50 Außenparkplätze. Die rund 26 000 Quadratmeter umfassenden Büroflächen sind zu 100 Prozent langfristig an zahlungskräftige Anwaltskanzleien, eine bekannte Unternehmensberatungsgesellschaft und die Staatskanzlei des Landes Nordrhein-Westfalen vermietet. Knapp 50 Prozent der Mieteinnahmen entfallen allein auf die Staatskanzlei.
Lediglich bei „Vertrag und Kontrolle“ schneidet das „Stadttor Düsseldorf“ nur ausreichend ab. Es gibt keine Mittelverwendungskontrolle und keine Anlegervertretung in Form eines Beirats. Außerdem kann der dem Anbieter nahestehende Treuhänder die Stimmen der Anleger ausüben, die nicht selbst aktiv mitbestimmen. Anleger des Fonds müssen also großes Vertrauen in die Fondsmanager haben.
