Geschlossene Immobilienfonds: Neun Angebote im Test

Geschlossene Fonds sind kompliziert

Klingt nach einer einfachen Geld­anlage, ist es aber nicht. Tatsäch­lich bergen geschlossene Immobilienfonds viele Risiken, die für Laien nur schwer durch­schaubar sind. Neben einem schlechten Management sind fallende Immobilien­preise, sinkende Mieten oder längerer Leerstand nur einige von vielen Risiken, die Anlegerhoff­nungen schnell zunichte machen können. Als Mitunternehmer müssen Anleger nämlich bis zur Höhe ihres einge­setzten Kapitals für Verluste gerade­stehen.

Finanztest hat neun aktuell angebotene geschlossene Immobilienfonds untersucht. Alle Fonds dürfen noch nach altem Recht vertrieben werden. Für sie gilt das im Juli 2013 in Kraft getretene neue Kapital­anlagegesetz­buch noch nicht. Für neu aufgelegte Fonds gelten strengere Zulassungs­regeln durch die Bundes­anstalt für Finanz­dienst­leistungs­aufsicht.

Blindpool-Fonds flogen aus dem Test

Vier von neun Fonds haben wir sofort aus dem Test geworfen, weil sie „Blindpools“ sind. Bei ihnen steht ein Teil der Immobilien­investition noch gar nicht fest, wenn bereits Anleger gesucht werden Diese Fonds sind zu riskant.

Beim Pro Real Deutsch­land 3 fließt das Anlegergeld sogar nur indirekt in Immobilien. Der Fonds gibt das Geld als Darlehen an eine Projektgesell­schaft, die in Immobilien investieren will. Dafür zahlt die Gesell­schaft 8,45 Prozent Zinsen an den Fonds. Für Privat­anleger sind solche „blinden Investitionen“ nicht kalkulier­bar und viel zu riskant.

Vier Fonds sind befriedigend

Immerhin vier von fünf Fonds, die wir detailliert geprüft haben, sind befriedigend. Nur der Aquila Real EstateInvest I der Alceda Asset Management GmbH aus Hamburg ist mangelhaft und landet genauso wie die K.-o.-Fonds auf der Finanztest-Warnliste.

Aquila-Fonds ist mangelhaft

Zwar macht der Aquila-Fonds, der in je eine Logistikimmobilie in Rends­burg und Koblenz und in zwei Hallen in Berlin investiert, auf den ersten Blick gar keinen schlechten Eindruck. Die 2011 bis 2013 erbauten rund 18 000 Quadrat­meter großen Lagerhallen mit Bürotrakt sind gut an die umliegenden Auto­bahnen angebunden und für noch rund acht Jahre mit Verlängerungs­option um fünf Jahre voll­ständig an das zahlungs­kräftige Trans­port­unternehmen Hermes vermietet. Dennoch gehen Anleger hier hohe Risiken ein.

Hermes zahlt über­höhte Mieten

Die Hallen haben nur eine lichte Höhe von rund 5,50 Meter und sind teil­weise nicht voll­ständig umfahr­bar. Das schränkt die Auswahl eines Anschluss­mieters ein. Die Objekte sind auf eine schnelle Ausführung von Sendungen ausgelegt und für andere Logistik­unternehmen nur bedingt geeignet.

Zum Problem könnten auch die Mieten werden, die an allen vier Stand­orten zwischen 1 und knapp 2 Euro pro Quadrat­meter über der aktuellen Markt­miete liegen. Die Gefahr, bei einer Anschluss­vermietung geringere Mieten zu erzielen, ist hier groß.

Zudem sind die Einmalkosten des Fonds hoch, die zu Beginn der Beteiligung fällig werden. Nur 84,5 Prozent der Gesamt­investition von 21,7 Millionen Euro fließen in die Immobilie und die Liquiditäts­reserve. Der Rest geht für Erwerbs­neben­kosten, Finanzierung,Vertriebs­provisionen und weitere Kosten drauf. Das ist Geld, das nicht in die Immobilie investiert wird.

City Center Langenhagen erweitert

Der ILG Immobilien-Fonds Nr. 40 hat ein knappes Befriedigend erreicht. Er investiert in die 2012 neu gebaute Erweiterung des Einkaufs­zentrum „City Center Langenhagen“ im Norden von Hannover. Das gesamte Zentrum ist gut an den öffent­lichen Nahverkehr angebunden. Für Auto­fahrer gibt es über 1 300 Park­plätze.

Der zwei­stöckige Neubau ist fast voll­ständig an Einzel­handels­geschäfte, Restaurants und Dienst­leistungs­unternehmen vermietet. Es gibt 60 Miet­verträge, die eine durch­schnitt­liche Rest­lauf­zeit von 8,5 Jahren haben. Die Tilgung des Fonds­kredits in Höhe von rund 42 Prozent der Gesamt­investition ist mit 0,66 Prozent pro Jahr viel zu nied­rig angesetzt. Ein Groß­teil des Kredits ist zum Ende der Fonds­lauf­zeit im Jahr 2028 noch nicht abbezahlt.

Wealth­Cap 37 mit gutem Mieter

Mit der Wirt­schafts­prüfungs­gesell­schaft KPMG hat der Fonds Wealth­Cap 37 für noch knapp neun Jahre einen zahlungs­kräftigen Mieter für seine Büroimmobilie in guter Münchener Stadt­lage gefunden. Der Fonds schneidet ebenfalls befriedigend ab.

Dass KPMG aufgrund spezieller Nutzungs­ansprüche mehr zahlt als eventuelle Nach­mieter, ist für Anleger erst einmal gut. Sie können sich ab einer Mindest­anlagesumme von 20 000 Euro plus 5 Prozent Abschluss­gebühr an dem Fonds beteiligen.

Es besteht jedoch ein besonderes Risiko, da der Fonds von der Haupt­mieterin KPMG abhängig ist. Verlängert sie ihren Miet­vertrag nicht, könnten Einnahme­verluste und Kosten auf den Fonds zukommen. Ein neuer Mieter würde vermutlich nur die dann übliche Markt­miete zahlen. Sehr opti­mistisch ist auch der geringe Alterungs­abschlag für den Verkaufs­preis des 2002 erbauten - zum Ende der Fonds­lauf­zeit fast 22 Jahre alten - Gebäudes angesetzt.

Ten Towers München in guter Lage

Ein weiterer Fonds des Anbieters, der Wealth­Cap 35, investiert in fünf mit Brü-cken verbundene Bürodoppeltürme und ein sechs­geschossiges Büro in guter Lage in der Innen­stadt von München. Die 2005 gebauten Gebäude sind gut an den öffent­lichen Nahverkehr ange­schlossen.

Mitarbeitern der zahlungs­kräftigen Mieterin, einer Telekom-Tochter, stehen über 500 Stell­plätze zur Verfügung. Auch dieser Fonds ist stark vom Haupt­mieter abhängig. Sollte die Telekom nach Ablauf des Miet­vertrags in rund neun Jahren ausziehen, muss der Fonds einen neuen Mieter finden.

Stadt­tor Düssel­dorf voll vermietet

Das beste Befriedigend (3,1) im Test hat der von Hannover Leasing aufgelegte Fonds „Stadt­tor Düssel­dorf“ erreicht. Er will rund 143 Millionen Euro in ein Büro­haus mit Park­haus investieren. Das Büro­haus ist im Oktober 2013 von der Gesell­schaft für Nach­haltiges Bauen auch als Green Building zertifziert worden.

Positiv ist die gute Anbindung an den öffent­lichen Nahverkehr. Es gibt 488 Garagen- und knapp 50 Außen­park­plätze. Die rund 26 000 Quadrat­meter umfassenden Büroflächen sind zu 100 Prozent lang­fristig an zahlungs­kräftige Anwalts­kanzleien, eine bekannte Unter­nehmens­beratungs­gesell­schaft und die Staats­kanzlei des Landes Nord­rhein-West­falen vermietet. Knapp 50 Prozent der Miet­einnahmen entfallen allein auf die Staats­kanzlei.

Lediglich bei „Vertrag und Kontrolle“ schneidet das „Stadt­tor Düssel­dorf“ nur ausreichend ab. Es gibt keine Mittel­verwendungs­kontrolle und keine Anleger­vertretung in Form eines Beirats. Außerdem kann der dem Anbieter nahe­stehende Treuhänder die Stimmen der Anleger ausüben, die nicht selbst aktiv mitbestimmen. Anleger des Fonds müssen also großes Vertrauen in die Fonds­manager haben.