Geschlossene Immobilienfonds Meldung

Dubai boomt. Überall wird gebaut. Anlegern, die sich an ­geschlossenen ­Immobilienfonds in Dubai beteiligen, ­werden Traumrenditen versprochen. Doch Vorsicht: Nicht alle Anbieter sind seriös.

Größer, höher und teurer. Nach dieser Devise wird derzeit in Dubai gebaut. Im zweitgrößten Teilstaat der Vereinigten Arabischen Emirate steht nicht nur das weltweit einzige Siebensterne-Hotel „Burj Al Arab“, sondern demnächst auch das „Burj Dubai“, das mit seinen über 700 Metern das höchste Gebäude der Welt wird. Der weltgrößte Freizeit- und Themenpark „Dubailand“ befindet sich bereits im Bau. Dubai an der Südostküste des Persischen Golfs ist eine Stadt der Superlative. Rund 40 Milliarden Euro sollen dort bis zum Jahr 2010 verbaut werden. Das Geld soll auch von Fondsanlegern kommen und ­ihnen hohe und obendrein so gut wie steuerfreie Gewinne bescheren.

Ob Dubai wirklich der von Anbietern so beschworene „Investitionshimmel auf ­Erden“ ist, haben wir anhand von sieben Angeboten geprüft (siehe Tabelle „Dubai-Immobiliendonds“). Bei einigen Fonds überwiegen die Risiken.

Schnelle Zwischengewinne

Geschlossene Immobilienfonds Meldung

Zukunftsprojekt: So soll der 45-stöckige „II. Dubai Tower“ der Alternative Capital Invest (ACI) nach seiner Fertigstellung aussehen.

Fast alle Fondsgesellschaften treten als Zwischenhändler auf und setzen auf schnelle Zwischengewinne. Buy and sell oder „kaufen, um teurer zu verkaufen“ heißt die Strategie. Der Kauf der Dubai-Immobilien soll günstig zu Großhandelspreisen erfolgen. Anschließend werden die einzelnen Wohnungen oder Büros mit einem hohen Preisaufschlag weiterverkauft.

Anlegern, die sich mit Summen ab 4 000 Euro und deutlich mehr beteiligen, werden hohe jährliche Ausschüttungen von 8 bis 12 Prozent der Beteiligungssumme in Aussicht gestellt. Hinzu soll am Ende der Laufzeit eine Schlussausschüttung kommen. Traumhaft sind auch die Renditeprognosen, die je nach Fonds bis zu 16 Prozent betragen. Die Gewinne sind weitgehend steuerfrei (siehe Tabelle „Wenig Steuer“).

Zwei Fonds bereits voll platziert

Beim Projekt II. Dubai Tower der Alternative Capital Invest (ACI) aus Gütersloh handelt es sich um einen reinen Projektentwicklungsfonds. Das heißt, die ACI hat bisher nur einen Kaufvorvertrag für das Grundstück abgeschlossen und noch nicht gebaut. Dieser Nachteil wiegt allerdings nicht schwer. Denn die ACI kann als einziger Dubai-Fondsanbieter bereits Erfolge vorweisen. So hat sie den I. Dubai Tower mit Anlegergeldern von zehn Millionen Euro voll platziert, das heißt, die geplante Summe wurde eingesammelt und der gesamte Tower bereits fünf Monate nach Fondsschließung komplett verkauft.

Beim II. Dubai Tower sollen die Verkaufserlöse für 240 Luxusapartments und übrige Gewerbeeinheiten laut Prognose knapp 20 Prozent über den gesamten Projektkosten für das 45-stöckige Wohnhochhaus in der Nähe von City Arabia liegen. Die Apartments sollen schon verkauft werden, bevor der Tower fertig gestellt ist.

Anlegern stellt die ACI eine monatliche Vorabausschüttung in Höhe von 1 Prozent sowie eine Schlussausschüttung von 111 Prozent ihrer Beteiligung in Aussicht. Ein Anleger, der noch bis Ende 2005 einsteigt und bereits zum 31. Dezember 2008 aussteigt, soll eine Gesamtausschüttung einschließlich Kapitalrückzahlung in Höhe von 140 Prozent seiner Beteiligung einschließlich Aufgeld (Agio) erhalten.

Auch Trend Capital (TC) aus Mainz kann bereits auf einen voll platzierten Fonds Dubai Sports City verweisen. Der Nachfolgefonds „Dubai Business Bay“ mit einem 30-stöckigen Hochhaus setzt wie der II. Dubai Tower von ACI auf einen schnellen Verkauf der Wohn- und Gewerbeeinheiten innerhalb von drei Jahren. Zwischengewinne sollen auch bei diesem Fonds das Anlegerherz erfreuen.

Blindpools

Vier Anbieter wenden sich mit Blind-pool-Konzepten an Privatanleger. Dabei steht bei Vertragsabschluss durch den Anleger noch nicht fest, welche Immobilien die Fondsgesellschaft konkret erwerben wird. Die Investi­tion des Anlegers ist also ein Vertrauensvorschuss in die Vorstände der Fondsgesellschaft. Da die hinter den Fonds stehenden Anbieter Dubai Select Immobilienfonds in München, World Funds in Berlin, Investcon in Germering und Dubai Invest in Düsseldorf alle Neulinge auf dem Markt sind und bisher keine Erfahrungen mit geschlossenen Immobilienfonds aufweisen können, liegen hier erhebliche ­Risiken für Anleger.

Der Dubai Select will etwa 70 Prozent des ­Anlegergeldes in Neubauten investieren und 30 Prozent in bereits bestehende Immobilien. Negativ fallen hier vor allem die hohen einmaligen Kosten einschließlich Agio in Höhe von rund 20 Prozent der ­Beteiligungssumme ins Gewicht.

Ebenso hoch sind die Einmalkosten beim Dubai Office Fund. Dieser Fonds prognostiziert in einem Beispiel einen „steuerfreien Gewinn von 133,3 Prozent“ der Einlage inklusive Agio. Zu diesem Gewinn sollen insgesamt 85 Prozent laufende Ausschüttung über zehn Jahre und 60 Prozent Schlussausschüttung beitragen.

Der Dubai Opportunity Fund kauft die Immobilien in Dubai direkt von einer dort ansässigen Developmentgesellschaft zu Vorzugspreisen. Nach einer geplanten Wertsteigerung von 15 bis 20 Prozent sollen die Objekte dann mit Gewinn weiter- verkauft werden. Der Dubai Opportunity Fund bietet eine Platzierungsgarantie an, und zwar durch die Akzenta AG in Neubeuern in Höhe von zehn Millionen Euro. Wird diese Summe nicht bis Ende 2006 eingesammelt, erhält der Anleger sein Geld einschließlich Agio vollständig zurück.

Rendite falsch berechnet

Von Investitionen in den Fonds Dubai ­Invest Immobilienfonds kann Finanztest nur abraten. Der Prospekt dieses Fonds enthält grobe Schnitzer. So wird die jährliche Ausschüttung von 8,5 Prozent fälschlicherweise als Zins oder Rendite bezeichnet. Ein Rechenbeispiel, bei dem eine „effektive Rendite von 13,035 Prozent pro Jahr“ angegeben wird, ist falsch, da die Schlussausschüttung von 50 Prozent am Ende der zehnjährigen Laufzeit einfach in eine 5-prozentige jährliche Zusatzausschüttung umgewidmet wird. Richtig gerechnet ergibt sich eine prognostizierte Rendite von knapp 11 Prozent im Jahr.

Wenig vertrauenseinflößend ist auch die Dreifachfunktion von Geschäftsführer Jürgen Lemm als Anbieter, Treuhänder und Mittelverwendungskontrolleur in Personalunion. Insgesamt fließen den von Lemm geführten Firmen Dubai Invest Management GmbH und Wert-Treu Consulting GmbH einmalig 6,6 Millionen ­Euro und seit 1. Juli 2005 über 40 000 ­Euro im Monat an Gebühren zu.

Den wohl wegen seines Anlagevolumens in Höhe von 143 Millionen Euro spektakulärsten Fonds bietet die Unternehmensgruppe Recker aus Hamm an. Der „Dubai 1 000 Hotelfonds“ setzt anders als die anderen Anbieter auf nachhaltige Mieterträge über eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren. „Kaufen, um zu vermieten“, lautet die Strategie für das von der Maritim Hotelgesellschaft betriebene Viersternehotel mit 30 Stockwerken und 1 050 Zimmern. Das Hotel soll für 128 Millionen Euro bis Mitte 2007 in „The City“, dem zentralen Stadtteil von Dubailand, entstehen. Ende 2017 soll das Hotel dann verkauft werden und Anlegern einen zusätzlichen Veräußerungsgewinn bescheren.

Die prognostizierte Rendite liegt nach Finanztest-Berechnungen bei 9,2 Prozent vor Steuern pro Jahr, sofern die Fondsgesellschaft nach dem Verkauf des Hotels für knapp 176 Millionen Euro Ende 2017 aufgelöst wird.

Auch der Hotelfonds ist ein reiner Projektentwicklungsfonds. Bisher wurde nur das Grundstück erworben. Die einmaligen Nebenkosten des Hotelfonds sind mit über 22 Millionen Euro sehr hoch. Der Löwenanteil von knapp 16 Millionen Euro für Provisionen, Marketing und Prospektkosten fließt an den Anbieter, die Dubai 1 000 Verwaltung GmbH.

Bis Mitte November 2005 hat Recker für seinen Hotelfonds nur Anlegergeld in Höhe von knapp 15 Millionen Euro eingesammelt. Wenn die Anlegergelder nicht ausreichen, um den Fonds bis Mitte 2006 zu platzieren, plant Recker eine Fremdfinanzierung von bis zu 50 Prozent des Fondsvolumens ein. Die Unternehmensgruppe Recker garantiert den Anlegern im Falle einer möglichen Rückabwicklung, dass sie rund 90 Prozent ihrer Einlage ohne das Agio von 5 Prozent zurückerhalten. Anleger würden also 15 Prozent ihrer Einlage verlieren, wenn die Platzierung platzen sollte.

Nur für wagemutige Anleger

Im Wüstenscheichtum Dubai läuft der Immobilienmarkt angesichts eines jährlichen Wirtschaftswachstums von 8 Prozent heiß und treibt Preise und Mieten in schwindelnde Höhen.

Doch Märkte können auch überhitzen und Anlegerträume zerplatzen wie die Erfahrungen mit Immobilien in den neuen Bundesländern oder mit Aktien am Neuen Markt zeigen. Nur wagemutige Anleger, die gern spekulieren, sollten sich daher an Dubai-Immobilienfonds beteiligen.

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