Geschlossene Immobilienfonds: 40 von 58 Fonds fallen durch

Für nicht empfehlens­wert hält Finanztest Fonds mit diesen K.-o.-Merkmalen:

1. Blindpool. Stehen mehr als 10 Prozent der direkten oder indirekten Immobilien­investitionen des Fonds bei Zeichnung durch den Anleger noch nicht fest, spricht man von einem Blindpool. Es handelt sich um eine Vertrauens­investition in das Fonds­management. Nur wenn die Fonds­manager die richtigen Immobilien kaufen, kann sich die Investition vielleicht lohnen. Das Risiko ist für den Anleger nur schwer kalkulier­bar.

2. Fremdwährung. Nimmt ein Fonds, der in Immobilien in Deutsch­land investiert, direkt oder indirekt Kredite in japa­nischen Yen oder Schweizer Franken auf, bedeutet das erhebliche Währungs­risiken für Anleger.

3. Ratensparer. Manche Fonds wenden sich an Klein­anleger, die in Raten sparen. Für Klein­anleger sind die Fonds völlig unge­eignet, weil immer das Risiko einer Pleite besteht. Geht der Fonds pleite, müssen Ratensparer bis zur vereinbarten Gesamt­summe weiterzahlen. Die Fonds­kosten sind für Ratensparer meist höher als für Einmal­anleger.

4. Prospekt­ver­antwortung. Über­trägt ein Fonds­initiator die Verantwortung für den Prospekt, der die Geld­anlage beschreibt, auf die Fonds­gesell­schaft, ist das ein Warn­signal für Anleger. Enthält der Prospekt fehler­hafte Angaben zu dem Fonds und entwickelt sich dieser schlecht, müsste ein Anleger seine eigene Fonds­gesell­schaft auf Schaden­ersatz verklagen, in der er selbst Mitunternehmer ist.

5. Einmalkosten. Zieht eine Fonds­gesell­schaft mehr als 20 Prozent des Anlegergelds bei Vertrags­beginn für Kosten aller Art ab, fließen weniger als 80 Prozent des Anlegergelds in die Investitions­objekte.

6. Kredite. Nimmt ein Fonds mehr als 50 Prozent des insgesamt für den Immobilienkauf benötigten Kapitals über Kredite auf, ist das für Anleger sehr riskant. Liegt der Zins für die Kredit­aufnahme unter der Netto-Objektrendite, steigt zwar die Anle­gerrendite. Es entsteht der Eindruck, dass ein hoher Kredit­anteil für Anleger positiv ist. Tatsäch­lich kann ein hoher Kredit aber leicht zur Über­schuldung des Fonds führen. Ausfälle bei Einnahmen wirken sich um so stärker auf die Ausschüttung aus, je mehr Fremd­kapital aufgenommen wird.

Stand: 1. Oktober 2012

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