So haben wir getestet

Im Test

Finanztest hat 58 aktuell angebotene geschlossene Immobilienfonds untersucht. Von den 58 Fonds genügten 36 Fonds unseren Grundan­forderungen an ein solides Fonds­konzept nicht. Wir haben sie deshalb von unserer detaillierteren Prüfung ausgeschlossen. Ausführ­lich geprüft wurden 22 geschlossene Immobilienfonds, die in Büros, Einkaufs­zentren, Senioren- und Studenten­wohnungen oder Hotels in Deutsch­land investieren.

Abwertung

Fällt zu einem Fonds das Gruppen­urteil „Ertrag und Risiko“ mangelhaft aus, werten wir das Finanztest-Qualitäts­urteil um 0,5 Punkte ab. 

Fonds­objekt und Vermietung (40 Prozent)

Wert­haltig­keit der Immobilie. Bewertet haben wir vor allem, ob es leicht oder schwer ist, einen Nach­mieter für die Fondsimmobilien zu finden. Von dieser Frage hängt auch ab, ob die Fonds­gesell­schaft später einen guten Verkaufs­preis für die Immobilien erzielt.

Je spezieller eine Immobilie auf die Nutzung durch nur einen Mieter zuge­schnitten ist, desto größer ist das Risiko für die Anleger.

Wohnungen oder klein­teilig vermiet­bare Büros kommen für viele Anschluss­mieter infrage, während Spezialimmobilien wie Senioren­pfle­geheime nur eine einge­schränkte Zielgruppe haben.

In die Bewertung sind weitere Kriterien wie die Lage des Fonds­objekts einge­flossen.

Vermietungs­stand. Geprüft wurde der Vermietungs­stand der Immobilie bei Auflage des Prospekts zum Fonds. Ein hoher Vermietungs­stand macht die Kalkulationen eines Anbieters sicherer.

Auch die durch­schnitt­liche Lauf­zeit der Miet­verträge haben wir bewertet. Je länger die Verträge laufen, desto mehr Sicherheit bietet das für die Anleger.

Eine Streuung der Miet­verträge auf mehrere Mieter senkt das Risiko, Verluste durch Leerstand zu erleiden. Geprüft wurde auch, welchen Anteil der Haupt­mieter an den Gesamt­miet­erträgen des Fonds­objekts hat.

Ertrag und Risiko (40 Prozent)

Fremd­kapitalrisiko. Viele Fonds finanzieren einen Teil des Kauf­preises für eine Immobilie mit einem Kredit.

Bewertet haben wir das Verhältnis zwischen dem Kredit­anteil und der Tilgung. Hat ein Fonds einen geringen Anteil an Fremd­kapital und eine hohe Tilgung, schneidet er besser ab als ein Fonds mit hohem Fremd­kapital­anteil und nied­riger Tilgung.

Kostenrisiko. Wir haben die Höhe der Einmalkosten berechnet, die eine Fonds­gesell­schaft von Anlegern zu Beginn ihrer Beteiligung kassiert. Dieses Geld fließt nicht in die Immobilie. Je geringer die Kosten ausfallen, desto besser ist es für die Anleger.

Weiter haben wir die Höhe der laufenden Kosten pro Jahr bewertet, die eine Fonds­gesell­schaft für ihre Dienste verlangt. In die Bewertung einge­gangen sind auch die Kosten, die eine Fonds­gesell­schaft bekommt, wenn sie die Immobilien zum geplanten Vertrags­ende erfolg­reich verkauft.

Prognoserisiko. Ausgangs­basis für diesen Prüf­punkt sind Prognosen der Fondsanbieter für die Ausschüttungen an Anleger. Daraus ergibt sich eine Anlagerendite vor Steuern. Je höher die Risiken sind, desto höher muss die Rendite­chance sein, damit die Risiken angemessen bezahlt werden.

Sind die Annahmen eines Anbieters aber zu opti­mistisch, haben wir Abschläge bei der Bewertung vorgenommen. Das geschah zum Beispiel bei einer sehr hoch geschätzten Inflation. Von der Inflations­annahme hängt ab, wie stark die Miet­einnahmen in der Zukunft steigen, da gewerb­liche Miet­verträge in der Regel an die Inflation gekoppelt sind.

Die Steigerung der Mieten bestimmt außerdem den möglichen Wieder­verkaufs­preis, der ein Vielfaches der dann erziel­baren Jahres­miete sein wird.

Abzüge gibt es für fehlende Alters­abschläge in der Berechnung des Verkaufs­preises der Immobilie. Für die Anschluss­finanzierung muss ein realistischer Zins­satz angenommen werden.

Zur Abwertung führt es zum Beispiel auch, wenn ein Initiator zu geringe Rück­stel­lungen für einen möglichen Miet­ausfall kalkuliert hat.

Kontrolle und Vertrag (20 Prozent)

Verkaufs­motivation. Bewertet wurde, ob es für die Fondsanbieter einen Anreiz für den Verkauf der Immobilien zu einem güns­tigen Zeit­punkt gibt.

Positiv ist eine erfolgs­orientierte Verkaufs­vergütung für den Anbieter, die greift, wenn der Anleger eine über der Prospekt­prognose liegende Rendite erzielt. Sie wird den Anbieter moti­vieren, auf künftige Gebühren zu verzichten und den Fonds nicht weiterlaufen zu lassen. Es liegt dann in seinem Interesse, zu einem güns­tigen Zeit­punkt zu verkaufen.

Jahres­abschluss. Um eine zusätzliche Kontrolle der Fonds­geschäfts­führung zu gewähr­leisten, sollten die Jahres­abschlüsse jähr­lich durch einen Wirt­schafts­prüfer testiert werden.

Verflechtungen. Verflechtungen zwischen dem Objekt­verkäufer, dem Mieter und/oder dem Fondsanbieter können Interes­sens­konflikte auslösen. Besteht zum Beispiel eine Verflechtung zwischen dem Mieter und dem Objekt­verkäufer, könnte eine über­höhte Miete einen über­höhten Kauf­preis kaschieren.

Prospekt­gut­achten. Ein Wirt­schafts­prüfer sollte das Fonds­angebot gemäß der vom Institut der Wirt­schafts­prüfer (IDW) erarbeiteten Richt­linie IDW Stan­dard S 4 prüfen. Danach muss untersucht werden, ob die Prospekt­angaben des Fonds plausibel und richtig sind.

Leistungs­bilanz. Zur Verbesserung der Trans­parenz sollte ein Fonds­initiator bis spätestens 30. September 2012 eine Leistungs­bilanz für das Jahr 2011 vorgelegt haben. Darin steht, ob die bisherigen Fonds des Anbieters die Prognosen erfüllt haben.

Mittel­verwendungs­kontrolle. Damit das Anlegergeld ausschließ­lich für Zwecke des Fonds einge­setzt wird, sollte es eine unabhängige Mittel­verwendungs­kontrolle für die Investitions­phase geben. Die Kontrolle sollte ein unabhängiger Ehrenberufler ausüben.

Treuhänder. Ein Treuhänder sollte in wichtigen Fragen nicht die Stimmen passiver Anleger ausüben dürfen, um im Sinne der Fonds­geschäfts­führung abstimmen zu können.

Anlegerbeirat. Fonds sollten über einen Anlegerbeirat verfügen, der die Fonds­geschäfts­führung kontrolliert.

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