Geschlossene Immobilienfonds Test

Sach­werte stehen hoch im Kurs. Doch nur 8 der 58 Immobilienfonds im Test sind befriedigend, 40 fallen durch.

Die Pleiten von Immobilienfonds der Münchener Falk-Gruppe scheinen vergessen, das Zittern um die Fonds der Landes­bank Berlin verdrängt. Mit Falk-Fonds verloren Zehn­tausende ab 2003 viel Geld. Die Berliner Fonds bescherten Anlegern trotz Garan­tien Verluste.

Die Geschäfte der Branche laufen gut: Im ersten Halb­jahr 2012 investierten Anleger mehr als 733 Millionen Euro in geschlossene Fonds für Immobilien­projekte in Deutsch­land. Die Anbieter sammelten damit nach Angaben des Verbands geschlossener Immobilienfonds (VGF) gut 50 Prozent mehr Kapital ein als im ersten Halb­jahr 2011.

Für die Fonds spricht, dass alles so bequem ist. Anleger beteiligen sich meist mit Beträgen ab 10 000 Euro an einem großen Immobilien­projekt. Das kann ein Büro- oder Wohn­haus, ein Seniorenheim, Hotel oder Einkaufs­zentrum sein. Kauf, Verwaltung und Vermietung über­nehmen die Fondsanbieter. Sie sammeln auch das Anlegergeld ein und schließen den Fonds, wenn genug Geld zusammen ist.

Läuft der Fonds wie geplant, bekommen die Anleger über jähr­liche Ausschüttungen zunächst ihr einge­setztes Kapital zurück. Echte Über­schüsse erhalten sie meist erst nach vielen Jahren, den Löwen­anteil zum Schluss, wenn die Immobilie irgend­wann zu einem guten Preis verkauft wird.

Doch nur wenn ein Fondsanbieter seriös geplant hat, kann sich die Anlage für Anleger lohnen. Ob die Planung etwas taugt, ist aber bei den über viele Jahre laufenden Beteiligungen vorab extrem schwer heraus­zufinden. Denn eine „besonders trans­parente Vermögens­anlage“ sind geschlossene Immobilienfonds ganz bestimmt nicht. Auch wenn der Verband das behauptet.

36 Fonds gingen gleich k. o.

Wir haben 58 aktuelle Fonds geprüft, haben Risiken analysiert, Kosten berechnet und Prognosen geprüft. Das Ergebnis unseres Tests ist für die Branche kein Ruhmesblatt: 36 Fonds fielen schon in der Vorprüfung durch, weil sie aufgrund ihrer Konstruktion für Anleger von vorn­herein viel zu riskant sind (siehe Tabelle).

Besonders viele dieser Fonds flogen raus, weil mehr als 10 Prozent ihrer Immobilien­investitionen noch gar nicht fest­stehen, wenn Anleger gesucht werden. Man spricht dann von einem Blindpool.

Nur 22 von 58 Immobilienfonds haben unsere Grundan­forderungen erfüllt, sodass wir in einem zweiten Schritt ihre Risikokenn­zahlen detailliert geprüft haben (siehe „So haben wir getestet“). Bei dieser Prüfung fielen vier weitere Fonds durch, sie erhielten das Finanztest-Qualitäts­urteil mangelhaft.

Nur acht Fonds waren befriedigend, weitere zehn ausreichend. Sehr gut oder gut hat kein Fonds im Test abge­schnitten. Die hohen Kosten, die vor allem durch Provisionen an Banken und Vermittler entstehen, sowie die vielen weiteren Risiken ließen ein solches Urteil nicht zu.

Doch egal, ob mangelhaft, ausreichend oder befriedigend, eine Garantie dafür, dass ein geschlossener Fonds rentabel ist, gibt es nicht. Jeder geschlossene Fonds kann schief­gehen. Passiert das, erhalten Anleger nicht nur keine Gewinne, sie haften als Mitunternehmer ihrer Anlagegesell­schaft sogar mit ihrer Einlage für Verluste.

Investition in Studenten­wohnungen

Sehr wichtig für die Qualität eines Immobilienfonds ist die Immobilie, in die er das Geld der Anleger investiert. Gleich zwei Fonds unter den besten drei im Test haben den knappen Wohn­raum für Studenten in vielen Universitäts­städten als lukratives Geschäft für sich entdeckt, der FHH Immobilien 12 und der MPC Deutsch­land 11.

Der MPC Deutsch­land 11 investiert 69 Millionen Euro in Apart­ments für Studenten in München, Frank­furt am Main, Karls­ruhe und Greifs­wald. Der FHH Immobilien 12 legt knapp 30 Millionen in zwei neu gebaute Apart­menthäuser für Studenten in Hamburg und Frank­furt am Main an.

Der FHH-Fonds schnitt im Test am besten ab. Zwar ist die Miete mit 20 Euro pro Quadrat­meter ziemlich hoch. Wegen der guten Innen­stadt­lage der Gebäude sind Vermietungs­probleme jedoch kaum zu erwarten. Für Anleger bedeuten lukrative Miet­einnahmen attraktive Ausschüttungen.

Ganz ähnlich wie der FHH Immobilien 12 mit den Studentena­part­ments kommt der FHH Immobilien 14 desselben Anbieters daher. Statt in Studenten­wohnungen investiert dieser Fonds in ein Apart­menthotel mit Rund­umservice am Kölner Waidmarkt.

Beide Angebote sehen auf den ersten Blick gut aus. Trotzdem schneidet der Hotelfonds fast eineinhalb Noten schlechter ab. Das liegt auch an den unterschiedlichen Miet­verträgen für die Fondsimmobilien.

Der Pacht­vertrag für das Kölner Hotel ist ziemlich riskant für die Anleger des Fonds. Denn es handelt sich um eine Umsatz­pacht: Der Mieter muss 30 Prozent der Einnahmen des Hotels zahlen. Läuft das Hotel schlecht, fällt seine Pacht deutlich geringer aus.

Zwar legt der Miet­vertrag eine Mindest­miete fest und es gibt sogar eine Miet­garantie. Doch was nützt das, wenn das Hotel lange Zeit nicht ausgelastet ist. Dann ist die Miet­garantie in Höhe von 1,5 Millionen Euro bald aufgebraucht.

Für den Fonds mit den Studentena­part­ments dagegen spricht der 20-jährige Pacht­vertrag, die Garan­tiemiete sichert eine gemeinnützige Stiftung ab.

Unigebäude schwer zu verwerten

Studenten brauchen nicht nur Wohnungen, sondern auch Gebäude, in denen sie lernen können. Immer noch sitzen viele Studenten auf den Fluren vor den Hörsälen. Da Städten und Gemeinden das Geld fehlt, um neue Gebäude für Forschung und Lehre zu bauen, stoßen gleich drei Immobilienfonds in diese Lücke.

Alle drei Fonds schnitten nur ausreichend ab, sie bekamen von uns deutlich schlechtere Noten im Gruppen­urteil „Fonds­objekt und Vermietung“ als die Fonds mit den Studentena­part­ments.

Universitäts­gebäude in Nürn­berg und München finanzieren die Fonds Hesse Newman Classic Value 6 und NGF Immofonds Hoch­schule München. Beide Fonds haben ihre Immobilien für zwölf Jahre vermietet. Danach könnte es Probleme geben, die Gebäude weiterzuver­mieten, falls die Hoch­schulen die Verträge nicht verlängern.

Die Fonds hätten sowohl Schwierig­keiten, die Gebäude zu verkaufen, als auch sie selbst weiter gewinn­bringend zu betreiben. Universitäts­gebäude sind Spezialimmobilien, für die nicht viele Nutzer infrage kommen. In Studentena­part­ments können dagegen leicht andere Mieter einziehen.

Auch der LHI Immobilienfonds TU Berlin investiert in ein Unigebäude. Der Neubau mit Büros und Seminarräumen für die Tech­nische Universität (TU Berlin) ist baurecht­lich an Bildungs­zwecke gebunden (siehe Foto unter „Bildungsgebäude in Berlin“).

Von Sparkassen zum Kauf empfohlen

Die Lage des Berliner Gebäudes ist gut, der Mieter zahlungs­kräftig. Der Miet­vertrag läuft über 20 Jahre. Da kann nichts schief­gehen, werden sich Anleger denken, denen das Objekt von der Landes­bank Berlin und von Sparkassen zum Kauf empfohlen wird.

Doch, es kann. Wichtige Verträge der Fonds­gesell­schaft mit der TU Berlin können für Anleger unangenehme Folgen haben. Fonds­gesell­schaft und TU Berlin haben eine feste Miete für 20 Jahre vereinbart. Sie ist zu Anfang weit über­höht und – je nach Inflation – irgend­wann vielleicht günstig. Das könnte Anlegern fast egal sein, wenn nicht der Kauf­preis der Immobilie aus der Anfangs­miete errechnet würde. Der Fonds und damit die Anleger bezahlen sie zu teuer.

Im Jahr 2024 – so der Plan des Anbieters – soll die Immobilie verkauft und der Fonds aufgelöst werden. Doch ein guter Preis wird dann kaum zu erzielen sein, die Immobilie hat zu viele Tücken. Die TU könnte neun Jahre später ausziehen, das Gebäude bleibt aber an Forschung und Bildung gebunden und wird sich schwer vermieten lassen.

Übrigens stehen für das riesige Gebäude nur neun Park­plätze zur Verfügung. Da bekommt nicht einmal jeder Professor einen Platz. Auch so etwas kann die Verwert­barkeit einer Immobilie beein­trächtigen.

Am Rand des Ruins

Für einen Mieter gebaut wurde auch die Immobilie des Fonds Signa 13 The Cube in Eschborn bei Frank­furt am Main. Mieterin ist die Deutsche Börse. Erst Ende März 2011 war die Börse aus dem Gebäude eines anderen Fonds, des CFB-Fonds 130, ausgezogen. Was bei Start dieses Projekts als undenk­bar galt, brachte den Fonds der Commerz­bank-Tochter an den Rand des Ruins, weil kein Anschluss­mieter gefunden werden konnte.

Ein ähnliches Schick­sal könnte dem neuen Fonds blühen, falls die Börse nach 15 Jahren Miet­lauf­zeit kündigt und auszieht.

Doch es geht noch viel riskanter: Schluss­licht der 22 Fonds in unserer Detail­prüfung ist der Kristensen Private Invest 03, Qualitäts­urteil mangelhaft (5,4). Das Geld der Anleger fließt in ein Fachmarkt­zentrum in Delmenhorst in Nieder­sachsen. Haupt­mieter ist ein Penny-Markt.

Über­zeugend ist an dem Fonds­konzept kaum etwas. Viele Berechnungen für die Zukunft sind zu opti­mistisch. Die Rest­lauf­zeit der Miet­verträge ist mit fünf bis zehn Jahren für ein Fachmarkt­zentrum sehr kurz. Ziehen Geschäfte nach Ablauf der Miet­verträge aus, können Einnahmen wegfallen. Anleger können aber frühestens zum Ende 2027 ihre Beteiligung kündigen.

Vorzeitige Kündigung bringt Verluste

Die lange Lauf­zeit ist ein Haken aller Fonds. Schlimmer noch: Anleger wissen gar nicht, wann ihr Vertrag endet. Denn das liegt in den Händen der Fonds­manager. Verkaufen sie die Immobilie nicht zum geplanten Zeit­punkt, laufen die Verträge. Anleger können dann zwar kündigen und sich abfinden lassen. Sie werden dabei aber vermutlich schlechter abschneiden als nach einem erfolg­reichen Verkauf der Immobilie.

Viel besser ist es, wenn der Fondsanbieter zu einem güns­tigen Zeit­punkt verkauft. Deshalb ist es durch­aus sinn­voll, wenn er beim Verkauf eine Extra-Gewinn­beteiligung erhält. Wir haben geprüft, ob sie nicht zu hoch ist.

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