Wie funk­tionieren eigentlich geschlossene Immobilienfonds? Unser Podcast erklärt‘s.

Ein neues Gesetz verpflichtet Anbieter, die Kriterien für ihre Investitionen genau zu beschreiben. Mit wenig Erfolg, wie unser Test zeigt.

Kaum zu glauben. Seit 2013 schreibt das Kapital­anlagegesetz­buch Anbietern geschlossener Fonds vor, sich in einem Dokument auf Anla­gebedingungen fest­zulegen. Doch das nützt Anlegern so gut wie nichts. Das zeigt unser Test von 18 Fonds, die in Immobilien in Deutsch­land investieren. Diese Fonds, auch Alternative Investmentfonds (AIF) genannt, werden für Anleger geschlossen, sobald genug Kapital da ist.

Statt dass die Anla­gebedingungen genau erklären, wo und in was die Fonds investieren und was das kostet, liefern sie zu so wichtigen Punkten wie Lage, Nutzungs­art, Mieter­struktur, Kosten und Gewinn­aussichten nur nebulöse Informationen. Das geht, weil das Gesetz Anbietern große Spielräume lässt und sich die Bundes­anstalt für Finanz­dienst­leistungs­aufsicht (Bafin) nicht daran stört. Sie hat die Anla­gebedingungen aller 18 Fonds geprüft und genehmigt.

Für Privat­anleger ist das vor allem dann bitter, wenn die Immobilien noch nicht bekannt sind (Blindpools). Stehen sie bei Vertriebs­start bereits fest, erfahren Anleger in den Verkaufs­prospekten einiges (Von Prospekt bis Analyse – wo was steht). Hat ein Fonds noch nichts oder wenig gekauft, wenn Anleger Anteile zeichnen, können sie sich auch mit den Anla­gebedingungen kein genaues Bild machen.

Viele Fonds verfehlten ihre Prognosen

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Wie funk­tionieren eigentlich geschlossene Immobilienfonds? Unser Podcast erklärt‘s.

Das ist aber nötig, denn sie beteiligen sich für viele Jahre meist mit Beträgen ab 10 000 Euro an den Fonds. Jeder Anleger wird Mitunternehmer und profitiert von den Einnahme­über­schüssen und Verkaufs­erlösen der Immobilien. Er haftet aber auch mit seiner Einlage für Verluste. In der Vergangenheit passierte das oft. Viele Fonds verfehlten ihre Prognosen oder bescherten Anlegern kräftige Verluste, wie unser Test „Schlimme Bilanz“ aus dem Jahr 2015 bewies.

Zum Teil lag das an unredlichem Verhalten. Die Bundes­regierung stellte die Anbieter deshalb mit dem neuen Gesetz unter stärkere Kontrolle und zwang sie, Anleger noch umfang­reicher als bisher zu informieren, unter anderem mit den neuen Anla­gebedingungen (Von Prospekt bis Analyse – wo was steht).

Gefähr­liche blinde Investitionen

Das war gut gemeint. Die Bafin wollte unter anderem verhindern, dass Anbieter weiterhin weit­gehend freie Hand haben, was sie mit dem Anlegergeld machen. Sie stellte daher Kriterien auf, um solche „reinen Blindpool­konstruktionen“ zu verhindern.

Die Kriterien bieten aber viel Spielraum. Es gibt weiterhin Blindpools, bei denen noch gar keine Immobilien fest­stehen, und neuerdings mehr Teil-Blindpools. Bei beiden können Anleger kaum einschätzen, ob sich eine Investition lohnen kann.

Einige Beispiele: Die LHI Capital Management wirbt auf ihrer Internetseite zu ihrem Immobilienfonds Baden-Württem­berg I mit dem Slogan: „Auf die Lage kommt es an.“ Die beiden noch zu kaufenden Immobilien sollen laut den Anla­gebedingungen in „inner­städtischen oder innen­stadt­nahen Lagen“ mit positiven Perspektiven, möglichst in den wichtigsten Städten und Regionen des Bundes­landes liegen. Schon allein Oberzentren wie Pforzheim und Stutt­gart unterscheiden sich aber stark. Das Gleiche gilt für Lagen inner­halb einer Stadt.

Anleger müssen blind darauf vertrauen, dass die Fonds­manager wirt­schaftlich attraktive Immobilien aussuchen. Dabei gehören die Anla­gebedingungen des LHI-Fonds noch zu den konkretesten, die wir analysiert haben.

Wichtige Angaben sind freiwil­lig

Viele für die Beur­teilung von Immobilien wichtige Angaben, etwa zur Lage, zum Baujahr oder zur Bonität der Mieter, können die Anbieter machen, sie müssen es aber nicht. Entsprechend reizen viele Anbieter die Spielräume im Gesetz bis an die Grenzen aus. So ließen zum Beispiel 15 der 18 Anla­gebedingungen eine Kredit­aufnahme bis zum gesetzlichen Limit von 60 Prozent des Werts der Vermögens­gegen­stände zu.

Real I.S. Grund­vermögen etwa erlaubt sich Investitionen mit den Nutzungs­arten „a) Geschäfts- und Büro­gebäude; b) Einzel­handels­immobilien; c) Logistikimmobilien; d) Hotelimmobilien; e) Wohn­immobilien sowie f) aus den vorstehenden Nutzungs­arten bestehende gemischt genutzte Immobilien.“ Die Risiken von Hotels, Wohnungen, Einkaufs­zentren oder Logistikzentren unterscheiden sich aber gewaltig.

Einige Anbieter machen zwar konkrete Angaben zu bestimmten Bereichen, lassen aber andere wichtige Angaben weg, sodass sich Interes­senten kein Gesamt­bild machen können. Der Habona Einzel­handels­fonds legt zwar fest, dass vor allem Neubauten mit einer Mindest­größe erworben werden. Die dürfen aber über­all in Deutsch­land stehen, von der boomenden Metro­pole bis zum Dorf in einem struktur­schwachen Gebiet.

Fonds gewährt sich viele Freiheiten

Besonders viele Freiheiten lässt sich der Fonds Project Wohnen 14 des Immobilien­projekt­entwick­lers Project aus Bamberg. Er investiert laut Verkaufs­prospekt in zehn Projekte in mindestens drei Metro­polregionen, über­wiegend in Deutsch­land.

Laut Anla­gebedingungen kann das Geld aber komplett in anderen Ländern der EU oder des Europäischen Wirt­schafts­raums (EWR) investiert werden. Metro­polregionen definiert Project zudem sehr groß­zügig: Dazu zählen alle Regionen, in deren Einzugs­bereich mindestens 400 000 Einwohner leben. Davon gibt es viele im EWR. Darüber hinaus darf der Fonds auch noch in andere geschlossene Fonds investieren.

In einer Präsentation für den Vertrieb begründet Project die weit gefassten Anla­gebedingungen damit, dass sie „faktisch nicht mehr geändert werden können“.

Das stimmt nicht. Die Bafin muss Änderungen allerdings genehmigen. Bei wichtigen Punkten müssen auch die Anleger zustimmen. Geschafft hatte das zum Beispiel der Immobilien­handels­fonds Fairvesta Mercatus XI im Jahr 2014, dessen Anla­gebedingungen wir nicht analysiert haben. Er hat seine ursprüng­lich sehr strengen Vorgaben zum maximal akzeptablen Kauf­preis aufgeweicht. Das war angesichts der gestiegenen Immobilien­preise offen­bar notwendig, um genug Objekte zu finden.

Auch sein Nach­folgerfonds Alocava XII, dessen Bedingungen wir geprüft haben, hat die neuen Kauf­kriterien bekommen. Neben ihm legt nur ein weiterer Fonds, der Immac 77, ebenfalls Vorgaben zur Mindest­mietrendite fest. Beide Fonds drücken dies als Vielfaches der Jahres­nettokaltmiete aus.

Prognoserechnungen fehlen meist

Verbindliche Rendite­vorgaben für die Investitionen finden Anleger leider nur selten in den Bedingungen. Erschwerend kommt hinzu, dass auch in den Verkaufs­prospekten nur noch selten eine Prognoserechnung abge­druckt ist. Gerade mal 2 der 18 Fonds­prospekte enthielten sie. Früher war sie üblich. Anleger konnten daran erkennen, ob ein Anbieter sehr opti­mistisch oder eher realistisch kalkuliert hat.

Dagegen müssen die Anbieter nun genau aufzählen, wofür im Fonds Kosten anfallen. Diese Positionen müssen sie aus einer vorgegebenen Liste auswählen. Das soll Anleger vor Schlawinern schützen, die den Fonds die merkwürdigsten Aufwendungen bezahlen lassen.

Der Nachteil: Für Laien sind die Listen wenig über­sicht­lich. Die detaillierte Aufstellung jeder einzelnen Kosten­position verstellt nämlich den Blick auf die Gesamt­kosten der Anlage. Die sollten Anleger aber kennen. Am besten ist es, in einem anderen Dokument, den „Wesentlichen Anleger­informationen“, nach­zuschauen. Sie müssen einen Kosten­über­blick enthalten und vom Fondsanbieter vor Vertrags­abschluss übergeben werden (Von Prospekt bis Analyse – wo was steht).

Anbieter müssen in den Anla­gebedingungen auch sagen, ob und aus welchem Grund sie Deri­vate nutzen. Solche Finanz­geschäfte bieten die Chance, Investitionen besonders günstig zu finanzieren. Sie können sich aber auch ungünstig entwickeln. Dann muss der Fonds viel mehr bezahlen als erhofft. In der Vergangenheit gerieten einige Fonds deshalb in Schieflage, obwohl ihre Immobilien gut liefen.

Texte zu kompliziert

Anbieter drücken sich auch für Laien unnötig kompliziert aus. Teil­weise werfen sie mit Paragrafen um sich, die nur Experten verstehen, die das Kapital­anlagegesetz­buch neben sich liegen haben. So heißt es beim Fonds Patrizia Grund­invest Campus Aachen: „Vorbehaltlich von Abs. (3) dürfen Kredite von der Gesell­schaft nur bis zur gemäß § 263 Abs. 1 KAGB gesetzlich vorgesehenen Höhe“ aufgenommen werden.

Das lässt sich auch verständlich ausdrücken: Die Kredit­aufnahme ist bis zu 60 Prozent des Verkehrs­werts der Immobilien und sons­tigen Vermögens­gegen­stände des Fonds möglich. Bis zu 18 Monate lang kann der Prozent­satz am Anfang höher sein.

Es wäre sinn­voll, wenn die Anbieter nicht in erster Linie an die Bafin denken, wenn sie die Anla­gebedingungen verfassen, sondern an die Anlageinteressenten.

Wenn die Anla­gebedingungen so unver­ständlich und vage gehalten werden, bringen sie Anlegern wenig bis nichts. Das lässt sich zwar verschmerzen, wenn schon alle Vermögens­gegen­stände eines Fonds bekannt und ohnehin im Verkaufs­prospekt beschrieben sind. Bei Blindpools sollten es sich Anleger dagegen gut über­legen, ob sie ihnen ihr Geld anver­trauen.

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