Geschlossene Fonds Schnelltest

Sitz der Publity Finanz­gruppe in Leipzig

Der erste geschlossene Fonds neuer Art für Privat­anleger stammt aus dem Haus der Publity Finanz­gruppe aus Leipzig. Der Immobilienfonds wurde nach dem neuen Kapital­anlagegesetz­buch zugelassen, das Anleger besser schützen soll. Sie müssen sich aber an neue Bezeichnungen gewöhnen. Die Lektüre des Informations­materials im Fall Publity offen­bart: Der Fonds ist riskant und teuer.

In Immobilien aus Bank­verwertungen investieren

Anleger, die in den Publity Performance Fonds Nr. 7 des Emissions­hauses Publity aus Leipzig investieren wollen, müssen mindestens 10 000 Euro plus 5 Prozent Aufschlag (Agio) einzahlen. Sie werden dann Mitunternehmer des Fonds und sollten nur investieren, wenn sie davon ausgehen können, dass sie das Kapital vor Ende der Lauf­zeit, in diesem Fall voraus­sicht­lich Ende 2019, nicht für andere Zwecke benötigen. Denn es ist nicht sicher, ob und zu welchem Preis sich ein Käufer findet. Ziel der Fonds­manager ist, dass der Fonds nur mit eigenen Mitteln – also ohne Bank­kredite – Immobilien für weniger als 90 Prozent des aktuellen Markt­werts kauft, vermietet und teurer verkauft. Er setzt vor allem auf Gewerbeimmobilien, deren Bank­kredite nicht wie vereinbart bedient werden. Publity hat zuvor erst einen einzigen geschlossenen Immobilienfonds aufgelegt – Publity Nr. 6 im Jahr 2013. Daher gibt es noch keine aufgelösten Immobilienfonds und keine aussagekräftigen Erfahrungen, was diese für Anleger abwerfen können. Publity hatte früher geschlossene Fonds aufgelegt, die notleidende Kredite aufkauften und das Geld eintrieben. Dieses Geschäfts­modell ist aber nach dem neuen Kapital­anlagegesetz­buch für geschlossene Fonds für Privat­anleger nicht mehr zulässig.

Üppige einmalige und laufende Kosten

Happige Einmalkosten gehen von den angepeilten 105 Millionen Euro Anlegergeld ab. Allein für Provisionen, insbesondere für die Vermitt­lung oder für vergleich­bare Vergütungen, sind stolze 14 Millionen Euro einge­plant. Für die Kauf von Immobilien sind 2014 daher nur 79 Millionen Euro vorgesehen. Die laufenden Verwaltungs­kosten des Fonds inklusive der weiteren Aufwendungen können laut Verkaufs­prospekt bis zu 8,9 Prozent des Netto­vermögens des Fonds (Nettoinventar­wert) betragen. Publity führt als einen Grund für diese Kosten den höheren Aufwand an, der für die Umsetzung der Vorgaben nach dem neuen Gesetz nötig ist.

Publity mit ehrgeizigen Prognosen

Publity wirbt mit 8 Prozent Rendite pro Jahr für Anleger. Um das zu erreichen, müssen die Immobilien wegen der hohen Kosten bis zum Ende der Fonds­lauf­zeit 2019 sehr viel abwerfen. Aus der Prognose im Prospekt ergeben sich deutlich mehr als 20 Prozent Rendite pro Jahr aus Vermietung und Verkauf. Das dürfte schwer zu schaffen sein, doch Publity traut sich solche Ergeb­nisse zu. Bei Fonds Nr. 7 geht Publity davon aus, dass das gesamte Anlegergeld schon in diesem Jahr einge­sammelt und investiert sein wird – und dass schon Bewirt­schaftungs­erlöse erzielt werden. Das habe beim Vorgängerfonds zwar nicht in dieser Form geklappt. Durch die Zulassung als erster Fonds nach dem neuen Kapital­anlagegesetz­buch erhofft sich Publity aber einen Wett­bewerbs­vorteil.

Publity will zu nied­rigen Preisen einkaufen

Wesentliche Faktoren des Erfolgs seien nied­rige Kauf­preise, argumentiert das Emissions­haus. Christoph Blacha und Frederik Mehlitz, die Geschäfts­führer der Publity Performance GmbH, erläutern, dass die Prognose darauf basiert, die Immobilien inklusive Neben­kosten zum Acht­fachen der Erträge aus der Bewirt­schaftung zu bekommen. Im Verkaufs­prospekt ist von Kauf­preisen die Rede, die in etwa das Sechs­fache der Mieten ausmachen. Das ist wenig für Objekte „an wert­stabilen Stand­orten, bevor­zugt in Ballungs­räumen mit Entwick­lungs­potential wie in Frank­furt am Main, Düssel­dorf, Hamburg, Berlin oder München“ – wie Publity sie sich vorstellt. Beim Verkauf setzt Publity darauf, mehr zu erzielen – nämlich das zehnfache der Erträge. Das Haus verweist auf seine Erfahrungen im Geschäft mit notleidenden Forderungen einschließ­lich dem An- und Verkauf von fast 400 deutschen Immobilien. „Die durch­schnitt­liche Haltedauer der Immobilien lag dort deutlich unter der für den Fonds Nr. 7 prognostizierten Haltedauer bei deutlich höheren Wert­steigerungen“, teilen die Publity-Geschäfts­führer Christoph Blacha und Frederik Mehlitz mit.

Ein Fall für die Warn­liste

Blacha und Mehlitz sind davon über­zeugt, dass man den Publity Fonds Nr. 7, „nicht mit einem traditionellen deutschen Immobilienfonds vergleichen kann, der lediglich einen oder wenige Miet­verträge zu verwalten hat.“ Aus ihrer Sicht ist er am ehesten ein „voll­ständig mit Eigen­kapital finanzierter ’Value Private Equity Fund’ auf Immobilienbasis“. Private Equity Fonds investieren in Unternehmen. Das Geschäft birgt in der Regel hohe Rendite­chancen, ist aber mit hohen Risiken verbunden. Auch Stiftung Warentest schätzt die Risiken des neuen Fonds als hoch ein.

Fazit: Der Fonds kommt mit der nächsten Warn­listen-Aktualisierung auf die Finanztest-Warnliste, weil seine Anlage­objekte noch nicht fest­stehen. Solche Blind Pools sind riskant. Außerdem sind die Kosten hoch.

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