Geplatzte Immobilien­kredite Banken kassieren viel zu viel

Geplatzte Immobilien­kredite - Banken kassieren viel zu viel
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Wenn ein Immobilien­kredit platzt, haben Betroffene andere Sorgen, als die Abrechnung der Bank zu kontrollieren. Das nutzen die Kredit­institute schamlos aus und berechnen mehr, als ihnen zusteht. Klare Ansage des Bundes­gerichts­hofs: Banken und Sparkassen steht jenseits der Verzugs­zinsen für verspätete oder ausgebliebene Ratenzah­lungen keine Entschädigung zu, wenn sie wegen Zahlungs­verzug den Vertrag kündigen und die Voll­stre­ckung einleiten. Die Kredit­institute haben aber in der Regel etliche Tausend Euro extra kassiert. Zumindest ab 1.1.2014 gezahlte Beträge müssen sie jetzt erstatten. test.de erklärt die Rechts­lage und liefert ausführ­liche Tipps und Muster­briefe für Betroffene.*

Inhalt
  1. Überblick
  2. Tipps

Bitteres Ende des Traums vom Eigenheim

Das ist bitter: Wenn das Geld nicht mehr reicht, um die Raten für einen Immobilien­kredit zu zahlen, droht der Ruin. Die Bank kündigt das Darlehen und fordert die gesamte Rest­schuld auf einen Schlag. Meist leitet sie dann gleich auch die Zwangs­versteigerung ein. Den Betroffenen bleibt oft nur der Umzug in eine billige Miet­wohnung und der Weg zum Insolvenzge­richt. Bei der Abrechnung geplatzter Immobilien­kredite langten die Banken ordentlich zu: Nicht nur ausstehende Raten und Rest­schuld schlagen da zu Buche, sondern stets auch eine Vorfälligkeits­entschädigung und Verzugs­zinsen. Es geht in fast jedem Fall um Tausende von Euro.

Schuldentilgung per Zwangs­versteigerung

Geplatzte Immobilien­kredite - Banken kassieren viel zu viel
Die Abrechnung © Stiftung Warentest

Zum Beispiel Familie Weigand (Name geändert): 300 000 Euro hatte sie für ihr Haus im nord­rhein-west­fälischen Solingen aufgenommen. Als die Finanzierung platzte, standen die Eheleute bei der Bank noch mit genau 236 677,89 Euro einschließ­lich Zinsen in der Kreide. Bei den Kosten addierte die Bank noch 16 164,41 Euro Vorfälligkeits­entschädigung hinzu, und die Verzugs­zinsen beliefen sich am Ende auf weitere 14 553,72 Euro. Dazu kamen noch 150 Euro Bearbeitungs­gebühr und 183,24 Reise­kosten der Bank­beauftragten. Auf genau 270 026,55 Euro summierte sich die Forderung der Bank unter dem Strich. Glück für die Weigands: Die Zwangs­versteigerung brachte fast 300 000 Euro. 26 967,63 Euro blieben am Ende sogar noch für die Eheleute übrig.

Abrechnung vor Gericht

Nach einer Feier war der Familie trotzdem nicht zumute. Die hohen Extra-Posten auf der Abrechnung ärgerten sie. Sie beauftragten Rechts­anwalt Hartmut Strube, die Abrechnung zu über­prüfen. Dem Anwalt war schnell klar: Die Bank hat nach Kündigung des Darlehens doppelt kassiert: Vorfälligkeits­entschädigung und Verzugs­zinsen sollen jeweils den Schaden der Bank durch die vorzeitige Rück­zahlung ausgleichen. Beides zusammen beschert dem Kredit­institut ein sattes zusätzliches Plus, rechnete der Anwalt seinen Mandanten vor. Als die Bank sich weigerte, die Vorfälligkeits­entschädigung zurück zu zahlen, reichte Hartmut Strube Klage ein. Doch die Bank wehrte sich erbittert. Und zunächst mit Erfolg. Erst das Land­gericht und dann das Ober­landes­gericht Frank­furt wiesen die Klage der Weigands ab.

Sieg in letzter Instanz

Doch vor dem Bundes­gerichts­hof wendete sich das Blatt. Die klare Ansage vom Vorsitzenden des elften Senats des Bundes­gerichts­hofes Ulrich Wiechers an die Bank-Anwälte in der Verhand­lung: Nach Kündigung des Darlehens­vertrags stehen dem Kredit­institut zusätzlich zu Zahlungs­rück­stand und Rest­schuld nur noch Verzugs­zinsen zu. Das seien bei Verbraucher­krediten, die mit einer Grund­schuld besichert sind, ja nur 2,5 Prozent­punkte über dem Basiszins­satz – und damit weniger als die Bank bei Erfüllung des Vertrags erhalten hätte, schimpften die Anwälte. Der Richter hielt dagegen: Mehr sei angesichts der Regeln über Verbraucherdarlehen nicht drin. Als die Bank­anwälte darauf hin die Verantwort­lichen im Unternehmen informierten, ging es ganz schnell: Die Bank erkannte den Anspruch von Familie Weigand auf Erstattung von (inklusive Zinsen) rund 17 000 Euro Vorfälligkeits­entschädigung an. So verhinderte sie ein Grund­satz­urteil des Bundes­gerichts­hofs.

Gute Chancen auf Durch­setzung

Offensicht­liches Kalkül hinter dem plötzlichen Einlenken der Bank: Die Nieder­lage gegen Familie Weigand sollte ein Einzel­fall bleiben und kein weiteres Aufsehen erregen. Das war im Jahr 2013. Fast drei und fast vier Jahre später hat der Bundes­gerichts­hof die Ansagen von Ulrich Wiechers in zwei Fällen endgültig bestätigt: Bei wegen Zahlungs­verzugs des Kreditnehmers gekündigten Kredit­verträgen darf die Bank oder Sparkasse jenseits von Verzugs­zinsen für verspätete oder ausgebliebene Ratenzah­lungen keine Entschädigung fordern. Das haben sie aber getan. Um wie viel Geld es genau geht, lässt sich kaum abschätzen. Wegen der gesunkenen Zinsen waren in den letzten Jahren meist sehr hohe Vorfälligkeits­entschädigungen fällig. test.de vermutet deshalb: Es geht insgesamt um Milliarden.

Unter diesen Voraus­setzungen können Betroffene Erstattung fordern

Mit de BGH-Urteilen im Rücken können Betroffene jetzt Erstattung von solchen Vorfälligkeits­entschädigungen fordern. Die Voraus­setzungen im Über­blick:

  • Sie haben den später geplatzten Kredit als Verbraucher aufgenommen. Für Kredite zur Finanzierung unternehmerischen Immobilien­besitzes gelten die BGH-Ansagen nicht.
  • Die Bank oder Sparkasse hat den Kredit­vertrag wegen des Verzugs mit Ratenzah­lungen gekündigt.
  • Die Bank oder Sparkasse hat von Ihnen eine Vorfälligkeits­entschädigung kassiert. Häufig und ausreichend: Sie hat auch diesen Betrag vom Zwangs­versteigerungs­erlös abge­zogen, bevor sie Ihnen oder anderen Gläubigern den Rest ausgezahlt hat. Sofern der Kredit immer noch nicht voll­ständig abge­wickelt ist, müssen Sie prüfen (lassen), ob bisherige Zahlungen ganz oder teil­weise auf die rechts­widrige Vorfälligkeits­entschädigung entfallen.
  • Die Zahlung erfolgte nach 1.1.2014. Dann ist die Erstattungs­forderung sicher nicht verjährt. Die Forderung auf Erstattung im Jahr 2014 gezahlter Beträge verjährt frühestens am 31.12.2017. Einzelne Verbraucher­anwälte wie Timo Gansel meinen sogar: Die Erstattungs­forderung verjährt erst nach zehn Jahren. Diese Verjährung ist taggenau. Wenn sie am 05.01.2007 eine Vorfälligkeits­entschädigung gezahlt haben, verjährt die Erstattungs­forderung am 05.01.2017, wenn sich diese Rechts­sauffassung durch­setzt.

test.de hilft Ihnen mit ausführlichen Tipps und hält Musterbriefe zum Download bereit.

Arbeit für Anwälte

Wie sonst auch bei entsprechenden Forderungen werden viele Banken die Erstattung rechts­widrig gezahlter Beträge verweigern. Betroffene können dann entweder selbst einen Rechts­anwalt einschalten oder ihre Forderung unter www.sammelklage-anfrage.de bei der Metaclaims Sammelklagen Prozess­finanzierungs­gesell­schaft mbH anmelden. Vorteil für Benutzer des Muster­briefs: Wer seine Forderung korrekt geltend gemacht hat, kann sich darauf verlassen, dass die Bank am Ende auch auf außerge­richt­liche Tätig­keit entfallende Anwalt­honorare zahlen muss, wenn sie die Vorfälligkeits­entschädigung zu Unrecht kassiert hat. Alle anderen Kosten und Honorare hat sie ohnehin zu zahlen.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 22.11.2016
Aktenzeichen: XI ZR 187/15

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 19.01.2016
Aktenzeichen: XI ZR 103/15 (Pressemitteilung des Gerichts)

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 17.01.2013
Aktenzeichen: XI ZR 512/11 (Anerkennt­nis­urteil ohne Gründe)

Ober­landes­gericht Zweibrü­cken, Urteil vom 24.07.2000
Aktenzeichen: 7 U 47/00

* Diese Meldung ist erst­mals am 13. Februar 2013 erschienen. Sie wurde mehr­fach über­arbeitet, zuletzt am 05.01.2017. Kommentare beziehen sich auf die jeweils aktuelle Fassung des Berichts.

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20 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Profilbild Stiftung_Warentest am 09.05.2017 um 16:15 Uhr
Vorfälligkeitsentschädigung

@Schamark: Eine individuelle Rechtsberatung dürfen wir nicht durchführen. Sie finden in dem Artikel Tipps und auch Musterbriefe, die Sie nutzen können. Wenn Sie eine Einzelfallberatung benötigen, dann können Sie sich auch an eine Verbraucherzentrale in Ihrer Nähe wenden. (AK)

Schamark am 09.05.2017 um 09:07 Uhr
Vorfälligkeitsentschädigung

Hallo, im Juni 2015 wurde mir von der Bank (IngDiBa) das Immobiliendarlehen wegen Zahlungsrückstand gekündigt .
Die Zwangsversteigerung ist angeordnet. Ich hätte jetzt die Möglichkeit, die Hauptforderung mit Verzugszinsen zurück zu zahlen und eine Zwangsversteigerung ab zu wenden. Vor einer Woche kommt von seitens der Bank noch eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Laut dem BGH Urteil vom 19.1.2016 (XI ZR 103/15) darf die Bank Verzugszinsen berechnen aber keine Vorfälligkeitsentschädigung wenn diese den Vertrag kündigt? Oder hat sich dass mittlerweile wieder geändert?
Was kann ich gegen die Vorfälligkeitsentschädigungsforderung machen?

Profilbild test.de-Redakteur_Herrmann am 03.03.2016 um 09:23 Uhr
Re: Vorfälligkeitsentschädigung

Die Rechtslage vor und nach 10. Juni 2010 unterscheidet sich, soweit für diese Frage von Interesse, gar nicht. Für Immobilienkredite findet sich die entscheidende Regelung ab. 10. Juni 2010 in § 503 Abs. 2 BGB. So oder so steht nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs der Bank oder Sparkasse keine Vorfälligkeitsentschädigung zu, wenn sie den Vertrag kündigt. Ergänzung noch: Es gelten die gesetzlichen Regelungen, die bei Abschluss des Vertrags in Kraft waren. Bitte haben Sie Verständnis: Mit Ihrem Einzelfall kann & darf ich mich nicht befassen. Das ist Rechtsanwälten und Verbraucherzentralen vorbehalten. Die Stiftung Warentest informiert über die Rechtslage allgemein.

Lisa_D am 02.03.2016 um 18:20 Uhr
Vorfälligkeitsentschädigung

Vielen Dank für den interessanten Beitrag.
Ich verstehe allerdings nicht, wann § 497 BGB anwendbar ist. Ich habe einen Darlehensvertrag im Jahr 2009 abgeschlossen. Im Jahr 2015 wurde er seitens der Bank (ingdiba) gekündigt. Die Bank hat in Ihrem Forderungskonto sowohl den Verzugszins als auch die Vorfälligkeitsentschädigung vermerkt. Gilt in meinem Fall die Fassung bis zum 10. Juni 2010? Heißt das, dass ich nicht verpflichtet bin die Vorfälligkeit zu bezahlen? Oder gilt die Fassung, die zum Zeitpunkt der Kündigung, also 2015 maßgeblich ist?

Profilbild test.de-Redakteur_Herrmann am 29.02.2016 um 09:32 Uhr
Re: Vorfälligkeitsentschädigung

In der Tat: Die Hinweise hier gelten für den Fall, dass die Bank den Kredit - in der Regel wegen Zahlungsverzugs - kündigt. Wenn Kreditnehmer selbst den Vertrag kündigen, sind sie im Grunde verpflichtet, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Oft ist allerdings möglich, den Kreditvertrag nachträglich zu widerrufen. Lesen Sie dazu: http://www.test.de/kreditwiderruf