Geplatzte Immobilien­kredite Banken kassieren viel zu viel

Verzugs­zins, aber keine Entschädigung

Wenn ein Immobilien­kredit platzt, haben Betroffene andere Sorgen, als die Abrechnung der Bank zu kontrollieren. Das nutzen die Kredit­institute schamlos aus und berechnen mehr, als ihnen zusteht. Klare Ansage des Bundes­gerichts­hofs: Banken und Sparkassen steht jenseits der Verzugs­zinsen für verspätete oder ausgebliebene Ratenzah­lungen keine Entschädigung zu, wenn sie wegen Zahlungs­verzug den Vertrag kündigen und die Voll­stre­ckung einleiten. Die Kredit­institute haben aber in der Regel etliche Tausend Euro extra kassiert. test.de erklärt die Rechts­lage und liefert ausführ­liche Tipps und Muster­briefe für Betroffene.

Bitteres Ende des Traums vom Eigenheim

Das ist bitter: Wenn das Geld nicht mehr reicht, um die Raten für einen Immobilien­kredit zu zahlen, droht der Ruin. Die Bank kündigt das Darlehen und fordert die gesamte Rest­schuld auf einen Schlag. Meist leitet sie dann gleich auch die Zwangs­versteigerung ein. Den Betroffenen bleibt oft nur der Umzug in eine billige Miet­wohnung und der Weg zum Insolvenzge­richt. Bei der Abrechnung geplatzter Immobilien­kredite langten die Banken ordentlich zu: Nicht nur ausstehende Raten und Rest­schuld schlagen da zu Buche, sondern stets auch eine Vorfälligkeits­entschädigung und Verzugs­zinsen. Es geht in fast jedem Fall um Tausende von Euro.

Schuldentilgung per Zwangs­versteigerung

Zum Beispiel Familie Weigand (Name geändert): 300 000 Euro hatte sie für ihr Haus im nord­rhein-west­fälischen Solingen aufgenommen. Als die Finanzierung platzte, standen die Eheleute bei der Bank noch mit genau 236 677,89 Euro einschließ­lich Zinsen in der Kreide. Bei den Kosten addierte die Bank noch 16 164,41 Euro Vorfälligkeits­entschädigung hinzu, und die Verzugs­zinsen beliefen sich am Ende auf weitere 14 553,72 Euro. Dazu kamen noch 150 Euro Bearbeitungs­gebühr und 183,24 Reise­kosten der Bank­beauftragten. Auf genau 270 026,55 Euro summierte sich die Forderung der Bank unter dem Strich. Glück für die Weigands: Die Zwangs­versteigerung brachte fast 300 000 Euro. 26 967,63 Euro blieben am Ende sogar noch für die Eheleute übrig.

Abrechnung vor Gericht

Nach einer Feier war der Familie trotzdem nicht zumute. Die hohen Extra-Posten auf der Abrechnung ärgerten sie. Sie beauftragten Rechts­anwalt Hartmut Strube, die Abrechnung zu über­prüfen. Dem Anwalt war schnell klar: Die Bank hat nach Kündigung des Darlehens doppelt kassiert: Vorfälligkeits­entschädigung und Verzugs­zinsen sollen jeweils den Schaden der Bank durch die vorzeitige Rück­zahlung ausgleichen. Beides zusammen beschert dem Kredit­institut ein sattes zusätzliches Plus, rechnete der Anwalt seinen Mandanten vor. Als die Bank sich weigerte, die Vorfälligkeits­entschädigung zurück zu zahlen, reichte Hartmut Strube Klage ein. Doch die Bank wehrte sich erbittert. Und zunächst mit Erfolg. Erst das Land­gericht und dann das Ober­landes­gericht Frank­furt wiesen die Klage der Weigands ab.

Sieg in letzter Instanz

Doch vor dem Bundes­gerichts­hof wendete sich das Blatt. Die klare Ansage vom Vorsitzenden des elften Senats des Bundes­gerichts­hofes Ulrich Wiechers an die Bank-Anwälte in der Verhand­lung: Nach Kündigung des Darlehens­vertrags stehen dem Kredit­institut zusätzlich zu Zahlungs­rück­stand und Rest­schuld nur noch Verzugs­zinsen zu. Das seien bei Verbraucher­krediten, die mit einer Grund­schuld besichert sind, ja nur 2,5 Prozent­punkte über dem Basiszins­satz – und damit weniger als die Bank bei Erfüllung des Vertrags erhalten hätte, schimpften die Anwälte. Der Richter hielt dagegen: Mehr sei angesichts der Regeln über Verbraucherdarlehen nicht drin. Als die Bank­anwälte darauf hin die Verantwort­lichen im Unternehmen informierten, ging es ganz schnell: Die Bank erkannte den Anspruch von Familie Weigand auf Erstattung von (inklusive Zinsen) rund 17 000 Euro Vorfälligkeits­entschädigung an. So verhinderte sie ein Grund­satz­urteil des Bundes­gerichts­hofs.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 17.01.2013
Aktenzeichen: XI ZR 512/11 (Anerkennt­nis­urteil ohne Gründe)

Gute Chancen auf Durch­setzung

Offensicht­liches Kalkül hinter dem plötzlichen Einlenken der Bank: Die Nieder­lage gegen Familie Weigand sollte ein Einzel­fall bleiben und kein weiteres Aufsehen erregen. Das war im Jahr 2013. Inzwischen hat der Bundes­gerichts­hof die Ansagen in der damaligen mündlichen Verhand­lung in zwei Fällen endgültig bestätigt: Bei wegen Zahlungs­verzugs des Kreditnehmers gekündigten Kredit­verträgen darf die Bank oder Sparkasse jenseits von Verzugs­zinsen für verspätete oder ausgebliebene Ratenzah­lungen keine Entschädigung fordern. Das haben sie aber getan. Um wie viel Geld es genau geht, lässt sich kaum abschätzen. Wegen der gesunkenen Zinsen waren in den letzten Jahren meist sehr hohe Vorfälligkeits­entschädigungen fällig. test.de vermutet deshalb: Es geht insgesamt um Milliarden.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 22.11.2016
Aktenzeichen: XI ZR 187/15
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 19.01.2016
Aktenzeichen: XI ZR 103/15 (Pressemitteilung des Gerichts)

Unter diesen Voraus­setzungen können Betroffene Erstattung fordern

Mit de BGH-Urteilen im Rücken können Betroffene jetzt Erstattung von solchen Vorfälligkeits­entschädigungen fordern. Die Voraus­setzungen im Über­blick:

• Sie haben den später geplatzten Kredit als Verbraucher aufgenommen. Für Kredite zur Finanzierung unternehmerischen Immobilien­besitzes gelten die BGH-Ansagen nicht.
• Die Bank oder Sparkasse hat den Kredit­vertrag wegen des Verzugs mit Ratenzah­lungen gekündigt.
• Die Bank oder Sparkasse hat von Ihnen eine Vorfälligkeits­entschädigung kassiert. Häufig und ausreichend: Sie hat auch diesen Betrag vom Zwangs­versteigerungs­erlös abge­zogen, bevor sie Ihnen oder anderen Gläubigern den Rest ausgezahlt hat. Sofern der Kredit immer noch nicht voll­ständig abge­wickelt ist, müssen Sie prüfen (lassen), ob bisherige Zahlungen ganz oder teil­weise auf die rechts­widrige Vorfälligkeits­entschädigung entfallen.
• Ihre Forderung auf Erstattung ist nicht verjährt. Die Frist dafür läuft drei Jahre nach Ende des Jahres ab, in dem Sie die Vorfälligkeits­entschädigung gezahlt haben, zum Beispiel auch durch Verrechnung mit dem Versteigerungs­erlös.

test.de hilft Ihnen mit ausführlichen Tipps und hält Musterbriefe zum Download bereit.

Arbeit für Anwälte

Wie sonst auch bei entsprechenden Forderungen werden viele Banken die Erstattung rechts­widrig gezahlter Beträge verweigern. Betroffene können dann einen Rechts­anwalt einschalten. Wer nicht genug Geld hat, bekommt Beratungs- und Prozess­kosten­hilfe. Wer seine Forderung korrekt geltend gemacht hat, kann sich darauf verlassen, dass die Bank am Ende auch auf außerge­richt­liche Tätig­keit entfallende Anwalt­honorare zahlen muss, wenn sie die Vorfälligkeits­entschädigung zu Unrecht kassiert hat. Alle anderen Kosten und Honorare hat sie ohnehin zu zahlen.