Frag Finanztest Special

Stefan Lindow im Gespräch mit Finanztest-Redak­teurin Renate Daum.

Anfang 2016 ist Finanztest 25 Jahre alt geworden. Aus diesem Anlasse haben wir junge Menschen einge­laden, uns Fragen zu stellen. Das Thema Untermiete spielt im Bekann­tenkreis von Stefan Lindow eine große Rolle. Der 30-Jährige Politologe ist wissenschaftliche Mitarbeiter an der Universität Göttingen und schreibt gerade an seiner Doktor­arbeit. Er fragt sich, ob viele beim Unter­vermieten nicht zu sorglos vorgehen.

Vermieter muss Unter­vermietung genehmigen...

Stefan Lindow: In der Unist­adt Göttingen vermieten viele junge Leute Zimmer unter, ohne zu wissen, was sie beachten müssen. Ist das nicht riskant?

Finanztest: Doch! Wenn ein Mieter zum Beispiel nicht um Erlaubnis bittet, kann sein Vermieter ihn abmahnen, auf Unterlassung klagen oder sogar frist­los kündigen – selbst wenn der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätte.

Wann hat denn ein Mieter einen solchen Anspruch?

Fast immer, wenn es nach Abschluss des Miet­vertrags einen nach­voll­zieh­baren Grund gibt und nur Teile der Wohnung unter­vermietet werden sollen.

...und darf nur in Ausnahme­fällen Nein sagen

Welche Gründe kommen zum Beispiel infrage?

Ein Mieter verliert zum Beispiel seinen Studentenjob oder seine Lebens­gefähr­tin will einziehen. Ein Vermieter darf nur in Ausnahme­fällen Nein sagen, etwa weil der Untermieter unzu­mutbar ist oder die Wohnung überbelegt sein würde. Was das genau heißt, regelt das Wohnungs­aufsichts­gesetz jedes Bundes­landes. Heiratet jemand, bekommt ein Kind oder wollen die Eltern einziehen, ist keine Erlaubnis erforderlich, bei Geschwistern aber schon.

Was können Mieter tun, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Unter­vermietung verweigert?

Sie können vor Gericht ziehen. Das kostet aber Zeit und sie bleiben auf den Kosten sitzen, falls sie nicht recht bekommen. Rechts­schutz­versicherungen decken Mietfälle nur ab, wenn dieser Schutz extra abge­schlossen wurde. Mitglieder in Mieter­ver­einen genießen aber Miet­rechts­schutz. Wenn das Gericht urteilt, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse hatte, muss der Vermieter den Schaden ersetzen, also die entgangene Miete. Wenn er einen Untermieter ohne guten Grund ablehnt, hat der Mieter außerdem ein Sonderkündigungs­recht.

Lieber schriftliche Vereinbarung treffen

Oft sind Mieter mit ihren Untermietern befreundet. Sie halten es dann für unnötig, formale Dinge zu regeln.

Auch unter Freunden sind schriftliche Verträge, Abrechnungen, Über­gabepro­tokolle und Ähnliches sinn­voll. Das hilft, Konflikte zu vermeiden, weil jeder weiß, woran er ist.

Wie werden die Neben­kosten richtig aufgeteilt?

Neben­kosten müssen Untermieter nur dann zahlen, wenn ihr Vertrag das vorsieht. Am einfachsten ist es, eine feste Pauschale zu vereinbaren. Nachteil: Bei unerwartet hohen Neben­kosten hat der Mieter Pech. Wer Voraus­zahlungen vereinbart, muss mit seinem Untermieter dann später abrechnen. Es bietet sich an, die Kosten nach dem gleichen Schlüssel aufzuteilen, den auch der Vermieter verwendet. Bei den Heiz­kosten erfasst gewöhnlich kein Mess­gerät separat, wie viel der Mieter und wie viel sein Untermieter im gemein­sam genutzten Bad heizen. Mieter und Untermieter müssen vereinbaren, wie sie das aufteilen.

Ist es wichtig, darauf zu achten, dass ein Untermieter eine Haft­pflicht­versicherung hat?

Ja, das ist eine gute Idee. Denn ein Mieter haftet gegen­über seinem Vermieter für alle Schäden, die ein Untermieter anrichtet. Das Geld kann er zwar vom Untermieter einfordern, aber das hilft wenig, wenn dieser nicht zahlen kann. Ein Risiko bleibt: Stellt der Untermieter absicht­lich etwas an, springt auch die Haft­pflicht­versicherung nicht ein.

Achtung, neues Melderecht!

Was ist sonst noch zu beachten?

Zum Beispiel eine Neuregelung des Meldege­setzes: Mieter, die unter­vermieten, müssen seit 1. November 2015 Untermietern inner­halb von zwei Wochen eine Bescheinigung für die Meldebehörde ausstellen und unter­schreiben. Darin müssen sie Einzugs­datum, Name und Anschrift von ihnen selbst und dem Wohnungs­eigentümer sowie Namen und Adresse des Untermieters bestätigen. Details zum neuen Bundes­meldegesetz finden Sie in unserer Meldung Säumigen drohen saftige Bußen. Viele weiteren Infos zum Thema Miete und Untermiete gibt es auf unserer Themenseite Mietrecht und im Ressort Eigenheim und Miete.

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