Forwarddarlehen Test

Mit einem Forwarddarlehen können Hauseigentümer gelassen bleiben. Sie sind bestens geschützt, sollten die Hypothekenzinsen steigen.

Immobilienbesitzer, die nur noch zwei oder drei Jahre an ihren Kredit gebunden sind, können sich jetzt günstige Zinsen für später sichern.

Von wegen Niedrigzinsen! Das denken wohl viele Hauseigentümer, wenn sie die Meldungen über immer neue Tiefststände bei den Hypothekenzinsen verfolgen. Von billigem Baugeld unter 4 Prozent können sie nur träumen. Sie haben ihr ­Eigenheim schon vor einigen Jahren ­gebaut oder gekauft und damals langfristig finanziert. Ihr Kredit kostet noch immer 6 oder gar 8 Prozent im Jahr.

Aus dem alten Kreditvertrag kommen sie nicht oder nur gegen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung heraus (Ausnahmen siehe „Günstig raus aus teuren Krediten“). Dennoch müssen sie nicht tatenlos das Ende der Zinsbindung abwarten.

Bis dahin könnten die Zinsen längst ­wieder gestiegen sein. Wenn sie das nicht riskieren wollen, können sie sich mit ­einem Forwarddarlehen schon heute ­günstige Zinsen für die Zukunft sichern.

Wie mit einem normalen Anschluss­kredit löst der Kreditnehmer mit dem Forwarddarlehen die Restschuld des alten Darlehens erst am Ende der Zinsbindung ab. Der Unterschied: Zinssatz und Monats­rate für das Forwarddarlehen vereinbart er bereits bis zu dreieinhalb Jahre im Voraus mit seiner Bank.

Damit schaltet er das übliche Zinser­höhungsrisiko zum Ende der Zinsbindung aus. Und er nutzt die Gunst der Stunde: So niedrig wie heute waren die Hypothekenzinsen noch nie.

Geringe Zinsaufschläge

Umsonst ist diese Zinssicherung allerdings nicht. Für das Forwarddarlehen berechnen Banken einen Zinsaufschlag, der von der Restlaufzeit des Altkredits abhängt.

Ein Forwarddarlehen mit einjähriger Vorlaufzeit und anschließend zehnjähriger Zinsbindung kostet im Schnitt rund 0,25 Prozentpunkte mehr als ein ­sofort beginnendes Zehn-Jahres-Darlehen. Bei zwei Jahren Vorlaufzeit ist der Aufschlag mit 0,5 Prozentpunkten doppelt so hoch.

Kreditnehmer, die mit steigenden Zinsen rechnen oder kein Risiko eingehen wollen, sind derzeit mit Forwarddarlehen gut bedient. Eine Garantie dafür, dass sie mit dem frühen Kreditabschluss Geld sparen, gibt es allerdings nicht.

Niemand kann ausschließen, dass die Zinsen in den nächsten Jahren so niedrig bleiben wie heute – oder weiter sinken. In diesem Fall würden Kreditnehmer, die heute ein Forwarddarlehen abschließen, auf einem teuren Kredit sitzenbleiben.

Zinsunterschied bis zu 30 Prozent

Die Zinsentwicklung lässt sich nicht vorhersagen. Wie viel Zinsen Kreditnehmer für ein Forwarddarlehen zahlen müssen, haben sie aber zu einem guten Teil selbst in der Hand.

Der aktuelle Finanztest-Vergleich der Angebote von 60 Banken und Kredit­vermittlern zeigt: Wer die Konditionen vergleicht, kann leicht mehrere tausend Euro sparen (siehe Tabelle „Forwarddarlehen“).

Krasse Unterschiede gibt es bereits bei den Forwardzuschlägen. So verlangt die Berliner Bank für ein Forwarddarlehen mit zwei Jahren Vorlaufzeit satte 0,90 Prozentpunkte mehr als für einen sofort beginnenden Standardkredit mit zehn Jahren Zinsbindung (Stand: 30. Mai 2005). ­Damit ist der Forwardaufschlag mehr als dreimal so hoch wie beim ­Kreditvermittler Besthypo.

Die unterschiedlich hohen Forwardzuschläge vergrößern die ohnehin schon erheblichen Zinsunterschiede zwischen den Banken. Bei den günstigsten Anbietern gab es Ende Mai Forwardkredite mit zehn Jahren Zinsbindung und drei Jahren Vorlaufzeit für einen Effektivzins von nur 4,20 bis 4,40 Prozent. Die Kreissparkasse Köln verlangte für den gleichen Kredit bis zu 5,67 Prozent – das sind rund 30 Prozent Zinsen mehr.

Erhebliche Unterschiede gibt es auch bei den Rahmenbedingungen der Banken:

  • Die meisten Banken vergeben Forwardkredite erst ab einer Mindestsumme von 50 000 oder 100 000 Euro. Nur jedes vierte Institut steigt bereits bei einem Kredit ab 25 000 Euro ein.
  • Bei den meisten Banken darf die Zinsbindung des alten Darlehens bis zu drei oder dreieinhalb Jahre dauern. Einige Institute setzen die Grenze jedoch schon bei einem oder zwei Jahren.
  • Die Zinsbindung beginnt in der Regel erst ab dem Zeitpunkt, zu dem das Forwarddarlehen den Altkredit ablöst. Bei einigen Instituten wie der Hypothekenbank in Essen beginnt die Zinsbindung dagegen schon mit der Unterschrift unter den ­Kreditantrag. Dadurch verkürzt sich die tatsächliche Zinsbindung um die Vorlaufzeit bis zur Kreditauszahlung.

Auch Umschuldung prüfen

Vor dem Abschluss eines Forwarddarlehens sollten sich Kreditnehmer stets auch ein Angebot ihrer Bank für eine sofortige Umschuldung einholen. Darauf haben sie keinen rechtlichen Anspruch. Doch viele Banken sind bereit, den Kunden gegen ­eine Vorfälligkeitsentschädigung bereits vor Ablauf der Zinsbindung aus dem Vertrag zu entlassen.

Der Haken: Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt umso höher aus, je länger die Zins­bin­dung des alten Kredits noch läuft und ­je stärker die Zinsen seit Vertragsabschluss gesunken sind.

Eine Umschuldung kann trotzdem sinnvoll sein. Sie bietet die Chance, die restliche Zinsbindung des Altkredits von beispielsweise 2 oder 3 Jahren gegen eine viel längere Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren zu tauschen.

Kreditnehmer sichern sich damit ebenso wie mit einem Forwarddarlehen langfristig die heute niedrigen Zinsen und beugen einem in den nächsten Jahren möglichen Zinsanstieg vor.

Wenn die Bank die Ablösesumme fair kalkuliert, kann eine Umschuldung günstiger sein als ein Forwarddarlehen.

Darauf sollten sich Kreditnehmer allerdings nicht verlassen. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist sehr kompliziert. Allenfalls Finanzmathematiker ­können prüfen, ob die von der Bank ­geforderte Summe angemessen ist. Viele Banken nutzen das aus, um überhöhte Entschä­digungen zu kassieren. Das kann die ­Umschuldung für den Kunden unrentabel oder zumindest deutlich teurer als ein ­Forwarddarlehen machen.

Darüber hinaus stimmen Banken einer vorzeitigen Kreditablösung meist nur zu, wenn der Kunde auch den Anschlusskredit bei ihr aufnimmt. Der Wechsel zu einem günstigeren Institut bleibt ihm dann versperrt.

Ein Umschuldungsangebot ihrer Bank sollten Kreditnehmer daher stets genau überprüfen lassen. Ein günstiges Forwarddarlehen wird in vielen Fällen die bessere Lösung sein.

Dieser Artikel ist hilfreich. 1838 Nutzer finden das hilfreich.