Flexible Immobilienkredite Test

Immer mehr Banken bieten Kreditnehmern die Möglichkeit, die Rate nachträglich zu ändern oder ihre Schulden mit Sonderzahlungen schneller abzubauen.

Feste Zinsen und flexible Raten – das passte viele Jahre nicht zusammen. Die Zeiten sind vorbei. Heute braucht sich niemand mehr schon zu Beginn der Finanzierung auf eine feste monatliche Zahlung für die nächsten 10 oder 15 Jahre festzulegen. Denn Banken bieten zunehmend Kredite an, die Kunden anpassen können, wenn sich ihr Einkommen nach dem Bau oder Kauf der eigenen vier Wände ändert.

Sie können zum Beispiel ihre Rate nachträglich erhöhen, wenn ihr Gehalt nach einer Beförderung steigt. Umgekehrt dürfen sie in klammen Zeiten die Tilgung bis auf einen Mindestsatz von 1 Prozent der Kreditsumme herabsetzen. Zusatzeinnahmen, etwa durch Prämien oder Weihnachtsgeld, können sie sofort zur Schuldentilgung einsetzen. Es gibt sogar Kredite, die der Kreditnehmer kündigen kann, wann er will – ohne die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung.

Flexible Grundausstattung

Finanztest hat die flexiblen Kredite von Banken, Versicherern und Vermittlungsgesellschaften untersucht und die günstigsten Angebote ermittelt. Das Ergebnis: Variable Raten und Sondertilgungsrechte sind keine teuren Extras mehr, sondern gehören bei vielen Banken schon zur Grundausstattung. Zinsaufschläge fallen oft nur für besonders flexible Kreditvarianten an.

Viele Institute bieten ihren Kunden auch ohne besondere Vereinbarung großen Spielraum. Die Hannoversche Leben, günstigster Anbieter im Test, kombiniert ein jährliches Sondertilgungsrecht von bis zu 10 Prozent der Kreditsumme mit der Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Zinsbindung dreimal zu wechseln – alles ohne Aufpreis. Die Höhe der Tilgung kann jeder Kunde zwischen 1 und 8 Prozent der Kreditsumme jederzeit neu festlegen.

Auch bei der ING-Diba sind solche Extras im normalen Darlehenszinssatz schon enthalten. Der Kreditnehmer kann jährlich eine Sonderzahlung bis zu 5 Prozent leisten und bei Bedarf den Tilgungssatz zwischen 1 und 10 Prozent der Kreditsumme neu festlegen. Zahlt er das Darlehen vorzeitig zurück, verzichtet die Bank in Härtefallen auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, etwa wenn der Kunde arbeitslos wird und deshalb sein Haus verkaufen muss.

Aufschläge für Extras

Wie viel Flexibilität zur Grundausstattung gehört und wofür der Kunde extra zahlen muss, ist allerdings von Bank zu Bank verschieden. Die SEB beispielsweise erlaubt in ihren Standarddarlehen nur Sondertilgungen bis zu 3 000 Euro im Jahr. Das Recht auf einen Ratenwechsel oder höhere Sondertilgungen bezahlt der Kunde mit einem höheren Zinssatz.

Die Kredite der Nürnberger Sparkasse enthalten in der Basisversion ein Sondertilgungsrecht bis zu 5 Prozent pro Jahr und einen Tilgungskorridor zwischen 1 und 3 Prozent. Das „Premium“-Darlehen ist 0,16 Prozentpunkte teurer. Dafür darf der Kunde die Tilgung bis auf 5 Prozent erhöhen und bis zu 10 Prozent Sondertilgungen leisten.

Solche Zinsaufschläge lassen sich oft vermeiden. Fast 90 Prozent der Institute im Test bieten die Option auf einen Ratenwechsel kostenlos an. Für ein Viertel der Institute gilt das sogar für die Kombination aus variabler Rate und einem jährlichen Sondertilgungsrecht von bis zu 10 Prozent der Kreditsumme (siehe Tabelle „Flexible Kredite - bundesweite Anbieter“).

Relativ teuer sind lediglich Kredite, die der Kunde jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Damit kann er viele Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung sparen, wenn er den Kredit vorzeitig zurückzahlt. Und falls die Zinsen nach Vertragsabschluss sinken, ist eine günstige Umschuldung problemlos möglich.

Nachteil ist der recht hohe Zinsaufschlag von 0,3 bis über 0,5 Prozentpunkte, den Banken für diese Freizügigkeit verlangen. Kann der Kunde sein Kündigungsrecht nicht nutzen, zahlt er kräftig drauf – bei einem 150 000-Euro-Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung mindestens 5 400 Euro.

Für die meisten Kreditnehmer reichen aber die billigeren Kredite mit begrenzter Flexibilität aus. Sinnvoll ist in jedem Fall das Recht auf einen Wechsel der Kreditrate. Denn niemand weiß heute schon genau, wie sich sein Einkommen in den nächsten 10 oder 15 Jahren entwickeln wird.

Mit einer variablen Rate können zum Beispiel junge Familien ihre Kreditbelastung nach der Geburt eines Kindes bis aufs Minimum herabsetzen. Steigt ein Partner nach der Babypause wieder in den Beruf ein, lässt sich die Rate problemlos erhöhen.

Hohe Zinsersparnis

Handfeste Vorteile bietet auch ein Sondertilgungsrecht. Es ermöglicht nicht nur eine flexible Kredittilgung, sondern spart auch viel Geld. Bei einem 100 000-Euro-Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung kann bereits ein Sondertilgungsrecht von 5 000 Euro im Jahr mehrere Tausend Euro Zinsvorteil bringen (siehe Tabelle „Rentable Sondertilgung“).

Denn die Zinsersparnis durch eine Sondertilgung ist in aller Regel viel höher als die Rendite, die der Kreditnehmer erzielt, wenn er sein Geld anlegt und erst am Ende der Zinsbindung zur Tilgung seines Darlehens einsetzt.

Weniger Vorfälligkeitsentschädigung

Bares Geld ist das Sondertilgungsrecht auch wert, wenn der Kreditnehmer sein Haus verkauft und das Darlehen während der Zinsbindung zurückzahlen muss. Banken dürfen in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – vorausgesetzt, sie können das vorzeitig zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt nicht mehr zum alten Darlehenszinssatz anlegen.

Doch je höher das Sondertilgungsrecht, desto geringer ist die Entschädigung an die Bank. Denn sie muss den Ablösebetrag so kalkulieren, als ob der Kunde seine Sondertilgungsrechte voll ausschöpft. Da die Bank dadurch weniger Zinseinnahmen hätte, fällt auch der errechnete Zinsverlust niedriger aus (siehe Tabelle „Vorteile bei vorzeitiger Rückzahlung“).

Holiday-Joker

Starre Kreditbedingungen sind out – flexible Darlehen setzen sich am Markt immer mehr durch. Im Wettbewerb um neue Kunden versuchen sich Banken nicht zuletzt durch besondere Extras von der Konkurrenz abzuheben. Jüngstes Beispiel: Die französische UCB, Tochter der Großbank BNP Paribas, bietet in Deutschland über Kreditvermittler Immobiliendarlehen mit „Holiday-Joker“ an: Wer knapp bei Kasse ist, darf einmal im Jahr mit einer kompletten Monatsrate aussetzen.

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